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杭州這幾年發展加速,就像長大了的孩子,急需更大更舒服的衣服。產業發展了,人口增加了,城市也得相應擴大,為產業為人口提供豐富的房產品。但令筆者困惑的是,目前杭州的新區開發卻有點讓人看不懂。
困惑之一:規劃和開發的錯位。濱江區和下沙區將是杭州今後重點發展的新區,規劃2010年濱江城達到18萬人,下沙城32萬人。在過去的幾年裡,有統計資料表明,杭州經濟開發區(下沙城)到1999年為止,基礎設施投入已經達到13.4億元,濱江區從1997年至今也已達到10億元左右,應該說這兩個區域內已初步形成完善的基礎設施。但是,盡管這兩個區域日漸成熟,但住宅開發卻不被重視。交通不便和人氣的不易聚集,是這兩個區域住宅開發時機不夠成熟的關鍵原因。
與上述兩個區域住宅開發的冷寂相反,在城市外圍的餘杭、富陽區域卻有較多的開發商進行大規模的開發,且不說3.6萬畝的總開發量有多少變成現實,只說近期房交會上亮相的郊區樓盤,開發面積已達3000餘畝,可見氣勢不小。
這種地理位置的錯位會不會造成這樣的結果:一方面一些區域中大量投入的基礎設施不能被充分利用,另一方面其他開發區域的基礎設施和生活性設施卻相對缺乏?
困惑之二:產品供需錯位。眾所周知,杭州樓市需求量最大的是價格合理的普通住宅,目前老城區范圍內已無3000元/平方米以下的住宅,若能在離老城區不遠的新區開發2000元/平方米左右的普通住宅,只要有良好的基礎設施和生活設施,交通便利,相信會受到消費者的青睞。
但是,目前在近郊開發的樓盤因基礎設施和生活設施不足,不適宜開發人口居住密度較高的普通住宅,絕大多數樓盤的產品不約而同地定位在別墅上。
這種產品上的錯位可不可以這樣比喻:一個人急需買一件普通的冬衣,而店家卻只出售漂亮的晚禮服,盡管晚禮服很漂亮,但卻不能滿足他的御寒之需。
當然,開發商們有足夠的理由相信,開發別墅也是為了滿足市場需要,21世紀了,享受時代來到了,老百姓不但要是大,還要住得好,別墅市場前景廣闊。令人困惑的是,杭州這個長大了的孩子,誰來替他做件合適的衣服?對那些不斷加入杭州發展行列的產業和人口,他們需要的是價格合理、實實在在的房產品,誰來滿足他們的需求?
困惑之三:新區開發何時能真正滿足杭州城市發展的需要?
先來看濱江區,首先在價格上,按目前的土地招標、拍賣方式,只怕是又拍出了高價,不得不又定位在高檔樓盤上了。所以說,有關部門是不是該慎重選擇,不要單憑『市場行為』,讓一些膽大藝不高的投資商拍了個高價,老百姓又得望價興嘆了。再看物業本身,目前市場需求最強烈的是多層住宅,但下月即將拍賣的濱江397畝地,容積率為2.2-2.5,在目前追求優美的居住環境的需求下,建築密度不可能太大,那麼只有提高高度,纔能滿足容積率,因此,建高層和小高層是開發商不得不做的選擇,那麼在錢塘江南邊建高層是否會受市場歡迎?
再說下沙城,下沙城的天然條件不錯,現在教育園區的建設轟轟烈烈,相信不遠的將來,人氣將大大聚集。但眼前不爭的事實是,離城區太遠,目前還不能被杭州人所接受,所以,拉近下沙與城區的距離是使下沙成為成熟居住用地的關鍵。這樣,輕軌被提到了重要的位置上來。當然輕軌的建設投資巨大,並非易事,但杭州這個長大了的孩子急需新衣,總不能因為布料貴,就只好讓他凍著吧?
很希望上述困惑在不久的將來不再成為困惑。(俞彩萍)
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