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物業因特網打破壟斷中介代理作用下降
如其他信息壟斷的中介行業一樣,在因特網所帶來的信息分散化條件下,人們已不再願意花費房子售價的3%或5%來委托給房地產執業人來處理了。當大家能從網絡上看到千百條物業方面的信息時,人們也就不會為買房代理會地麼多費用了。正象婚姻的自由戀愛時代,紅娘越來越成為『多餘的人』,房地產中介代理層的作用下降並萎縮。房地產市場裡執業人從買賣雙方的全權代理,變成站在交易門口的看門人。或者,與其說中介正在消失,毋寧說中介已經改變了形式。
地產信息民主化個人主體地位加強
網絡神經迅速在房地產業蔓延,因特網現在有10萬個房地產網站。美國房地產經紀人網絡公司就涵蓋了100萬條物業信息。《華爾街日報》經常報道這些信息。我國也出現了『中房網』。個人越來越容易得到所有的信息,撕開了因房地產專業性強所形成的信息『入口』,使買方的影響力得到加強。計算機技術的發展將市場的主導力量從公司轉移到個人手中,使得大部分地產信息和市場分析在交易之前就已經完成了。房地產業在因特網所帶來的信息民主化的影響下,將商品中蘊含的獨立完整的人格基因發動起來,個人在房地產市場中的主體地位不斷加強。
物流交通迅速發展地理空間重要性弱化
如歷史上陸地交通降低了沿河城鎮的意義一樣,隨著向知識經濟的轉變,物流、人流、信息流技術和設施的發展,資源的位置移動立等可達,地理空間變得越來越不重要。房地產界曾經流行的『第一是地段、第二是地段、第三還是地段』的格言將被改寫,與此同時,那些寬帶IP網的節點、信息高速公路的樞紐,區域網絡中心等虛擬社區的空間將明顯昇值。開發項目的市場細分、市場定位甚至居住的分區理論都要在地理空間重要性弱化的背景下,發生與傳統模式相異的調整。
產品消費體驗上昇項目個性品質強化
社會生活節奏的加快,使整體經濟生活的演變重心從產品本身轉移到產品所帶來的主觀感受,而這種感受絕非一時的包裝炒作所能奏效。房地產品的消費不能生嚼活剝,也不能穿在身上,其主觀體驗性更為強烈。物業銷售的主要是一種體驗,而不是產品。對任何一家房地產公司來說,關鍵是不斷把最佳感受傳授給每一個顧客。當人們通過市場上的業務渠道,在任何時刻、任何地點都可以獲得該房地產公司同樣令人滿意的無窮的體驗時,就創造了房地產業的品牌。此時,物業品牌成了產品信息的替代物,不太熟悉該品牌的人可以借助別人的體驗而認可同一產品。
市場周期明顯縮短房屋交易自動化加速
把產品投放到市場並對其進行改造的時間愈來愈短,設計與營造的創新一輪接著一輪,新的適合於定向需求層的物業概念不斷湧現,往往正在建設中的房型已經不不覺落了伍。市場周期和技術的發展都要求將交易過程的具體步驟通過自動化來完成,必要時召開聲像會議,整個交易過程的『人—機』系統按照OODA法則編程。即:O—觀察、理出目前市場、潛在市場和邊緣市場;O—了解,獲取信息、確定信息價值並將其轉變為知識;D—決策,科學的論證並下決心;A—行動,按照預期目標開啟全自動交易系統,
客戶時間和壓力稀缺交易成本面臨縮減
產品效用和閑暇價值對比的天平向後者傾斜,客戶越來越把時間和壓力看作是交易過程中最大的成本,強調大大減少交易的時間和明顯減少交易的壓力,希望房地產業提供更優質的服務、更快的速度和更低廉的價格,既要簡練快捷,又要安全穩妥,是對交易成本的最大挑戰。因此,房地產專業人士只有重新設計物業登記程序,更多地使用數字頻道和網絡技術來建立現場及遠程的『一條龍』購物程序。迫於成本壓力,文字處理人員等人數要裁減,讓盡可能多的工作由程序來完成,業內一身多能的『交易經理』越來越多。
核心業務進化調整知識集成挑起大梁
處理和交流信息的方式衝擊著房地產業的中心,單靠擁有房子的大小、位置、價格等易得信息已無利可圖,而該房所在地已被劃為商業區或附近的公路將要拓寬、由三車道變為六車道等等,纔是十分寶貴的信息。對成套有用信息進行綜合集成的知識成為執業人員對物業市場的一般性分析,它應該包括作為確定和提高物業轉讓市場價值和效率關鍵的整個經濟、政治和法律的系統物業知識。從技術角度講,它是房產信息原子轉變系統集成物業知識萬維網的無形電脈衝。
房地產業泛化加速范圍經濟發展壯大
現今在人們印象中風靡全球的快餐麥當勞,事實上是一家房地產公司。它不僅在全國上下有一大批地產,還擁有食品的專利和商標授予權,它將三者合一創立了一套體系。將客房最大限度地吸引到他們的房地產業中,在自己擁有的每一英寸土地上獲取最大的經濟效益,不斷地擴充著麥氏房地產資產。這是產業泛化最成功的案例。房地產泛化在網絡時代將更為迅速,隨之,利用『單一經營單位內的生產和銷售過程來生產和銷售多於一種產品而產生的』范圍經濟([美]錢德勒)愈加普遍化。房地產的直接經營、變現經營、間接經營、信托經營、派出經營、旁側經營形成龐大體系。
形象虛擬漸成時尚企業文化倍受關注
『酒香不怕巷子深』的商業信條已不網絡時代的時宜,公司形象成為所開發物業品質的象征。特別是企業的『外真實』—公眾對公司的假定真實,決定著其外在的價值和聲譽,而且就算你不服氣,其地位也不會松動—對企業的生存與發展尤為重要。公司形象的養成來自於企業文化。企業文化決定的是實行法則的方式,決定著企業的行為和內外部的關系。知識經濟的時代要求房地產公司變革自己的企業文化,以適應物業科技含量不斷提高和房地產市場需求品位昇級的新情況。在新的企業文化支配下的房屋買賣過程中,房地產執業人所從事的是文化地產或地產文化。
交易中心位置轉移地產模式整合重組
信息的大眾化使物業交易中心位置不再一定是房地產專業人士。有形市場萎縮,面對面的、人力密集型和時間密集型的不動產商業模式讓位於網絡上的、位置分散的和知識密集型的物業『交易經理』型方式。房地產業整合、重組和集中,有可能被使用法人模式的公司所主宰,產業內部分工伴隨信息技術的發展進行著重新劃分。同時,房地產企業不與戰略性伙伴或網絡公司合作而取得成功的例子將越來越少,類似美國房地產經濟人信息網絡公司的企業模式將大行其道。
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