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北京四環路貫通轉眼將半個月。這半個月中,65公裡長的四環路帶來的不僅是市區交通的通暢,也不僅是沿線的讓人賞心悅目的綠色,可以眼見的還有,四環路沿線的開發也出現了新面貌,建設速度快了,新項目多了,物業種類也多了,房價漲了,有的項目單價甚至上漲了1200元。對此,社會各界在感嘆四環帶來變化的同時,也有人指出四環沿線的房價不應該漲,因為開發商並沒有對四環投資,也沒有增加成本……四環的修建究竟給沿線的開發商帶來了什麼?市政基礎設施建設帶來投資、居住環境的變化,作為受益者的開發商,該不該漲房價……針對這些大家關注的問題,本報請來了北京四環路的建設者——北京市公聯公司的總經濟師周正宇和四環路貫通的受益者——世紀城投資商、金源實業集團總裁黃如論,讓建設者和受益者面對面,進行了對話。
■四環通車,改變的不僅是交通還有環境、城區布局和區域概念
記者:首先非常感謝兩位老總在百忙中來到報社,就這個讀者關注的話題做一次交流。既然咱們的話題是由『四環貫通,房價上漲』引起,那不妨先來聊聊,在兩位——建設者和受益者的眼中,四環到底給北京帶來了哪些可喜的變化?
周正宇:四環的貫通,給北京帶來的社會效益和經濟效益,從現在的通車情況看,都將遠遠超出原來的預測。
首先,改變了北京的交通。一般來說,一條道路修好後,它所起的分流交通的作用要一個月後纔顯現,但四環貫通後,一個星期內就已經分流了城區交通的30%,這點相信現在走西二環、西三環的司機都有深切體會。四環路的交通流量非常大,目前,東四環段的交通流量已經是當年預測的2006年時的交通流量了。
其次,四環的修建也改善和美化了周邊的環境。兩側的百米綠化帶形成環繞京城的相當於10個頤和園的700公頃的景觀綠地。地下的『市政走廊』使沿線城鄉結合部徹底城市化。
四環路還改變了北京的城市布局,帶動了沿線經濟發展。有關這方面,國家計委對四環路的建設效益有一個評估:經初步調查測算,未來10到15年,四環路沿線將形成房地產開發熱點地帶,大約有120萬的北京市民將定居四環路沿線,其土地增值效益將為沿線房地產業帶來300億元的收益,並將拉動北京國內生產總值增加343億。現在看來,這個測算還是比較保守的。對此,黃先生應該深有體會。
黃如論:是啊,世紀城為西四環邊上的大項目,可謂是『近水樓臺先得月』,四環路的貫通給世紀城、給西部地帶的發展帶來了一個快速發展的新契機。
首先,四環路改變了四季青鄉的面貌,使西部地帶由城鄉結合部跨入城市。現在,世紀城這一帶東接亞運村、東部商圈、機場,東連四惠、國貿地帶,架通了東南西北。從世紀城到機場,也就是二三十分鍾的事。
四環路的綠化給世紀城和西部地帶『錦上添花』。我注意到,四環沿線的綠化和二三環不同,它是作為景點來綠化的,每段路都有各自的景色,和我在美國、加拿大看到的大路沒什麼區別。
這些都從整體上改變了西部的面貌。到世紀城來買房的人越來越多,世紀城的房價也比去年漲了500元,這都是托四環路的福。
便捷的交通、優美的環境、完善的市政基礎設施同時也改變了西部地區的區域經濟概念,涉外旅游、商務將成為西部發展的新契機。世紀城17萬平方米的國際商務中心近日開工建設。這個投資10多個億的國際商務中心,有北京目前最新式的五星級標准的涉外酒店、酒店公寓、酒店寫字樓,將建北京最大的體育休閑中心、宴會廳。它的建成將帶動西部向涉外發展。而如果沒有四環路的貫通,這個工程我是不敢開工的。
也是趁著四環路的通車大好形勢,西臨西四環路、東與萬柳社區接軌、北與中關村相接的世紀城三期也將近期啟動。
■政府掏錢修路,開發商一沒有投資,二沒有增加成本,漲價憑什麼
記者:聽兩位的介紹,我覺得四環貫通,周邊的房價上漲應該是在情理之中。但問題是,有人認為,四環路是市政府為老百姓辦的好事,政府掏錢修路,開發商沒有投資,憑什麼漲價?周總,您能先介紹一下修路的資金來源嗎?
周正宇:市政道路是非經營性的,全部由市政府來投資修路。北京市公聯公司就是為把政府的投資進行市場運作而在前年成立了一個法人實體,負責四環以裡的市政道路的修建和養護。以四環路為例,全長65公裡,道路工程花了70多個億:這70多億的資金主要是養路費、財政補貼、國債、貸款等辦法來籌集。為修四環路,我們向銀行貸款貸了50個億左右。這部分錢,我們只能靠政府撥給四環路的養路費來還貸。四環路地下的市政管線工程花了30多個億,則是市場運作,屬於經營性的。
記者:黃總,對一些老百姓認為的『開發商一沒有對路的修建做貢獻,二沒有增加建設成本,開發商漲價憑什麼漲』這個問題?
黃如論:市政道路的建設,環境的改變,使物業昇值,房價上漲是情理之中,開發商將在上繳的稅收如營業稅、所得稅等稅收裡面體現對市政基礎設施投資的回報。另外,政府相關部門也將通過土地出讓金的調整來體現市政基礎設施的建設帶來的土地增值收益,以世紀城為例,在四環開工前,世紀城的地價款是450元/平方米,而在四環修建的過程當中,地價款每平方米就已經漲了100元。
周正宇:其實,項目之所以能漲,也是買房人認可了纔漲上去的。比如,怡海花園、世紀城等,都漲了,那現在還是供不應求,大家搶著買,這就說明市場是認可的。市政基礎設施的改變帶來的房價上漲,說白了也是市場行為。
■修路本來就是為了給老百姓方便,路通了,環境好了,房價也漲了,是不是和政府修路的初衷相違
記者:政府修路本來就是為了給老百姓造福,但結果卻帶來房價上漲,這是不是和修路的初衷相違背?
黃如論:沒有便捷的交通,就是3000多塊錢的房子,雖然便宜,但住著不方便,環境也不好;現在,路通了,環境改善了,房價雖然貴了,但住著方便、舒適。購房人應該這樣想:您享受到了好的交通條件、優美的環境,同時也肯定要付出,您認為值,就買。
周正宇:我們也應該這樣看問題:房地產業是國家,也是北京市的支柱產業之一,而城市基礎設施的建設,其中的一條目的也是為了拉動經濟。從這點看,二者本來就是有聯系的。我們不要把眼光局限在個別開發商漲價了,賺錢了,而應該看到,市政基礎設施的建設,給整個城市的經濟發展都帶來了利益。
■市政道路也是政府資源,有關方面應該收取沿線開發項目的土地增值稅,作為修路的專項資金,用做新的市政道路的修建
周正宇:有一個問題,我想提出來。
前面說了,政府把四環路等市政道路修好了,改善了投資環境,開發商漲價則是市場行為,開發商也會因房價的上漲而多向政府稅務部門交納稅收。但從我們公聯公司的角度說,四環貫通了,四環以內的許多交通乾道還需要修建、改造;修好的路還得養護。而在目前北京經濟發展飛速、交通壓力日益增大的現狀下,僅靠養路費、財政補貼、貸款等是不夠的。而我們的投入確實給沿線的開發項目帶來經營收入的增加,道路也是政府的資源,因此,我們希望設置專項的土地增值稅收,收取沿線開發項目的土地增值稅費,用做修路專用資金。我認為這是一個政府應該考慮的問題。
增加一項新稅收很難,怎麼收,收多少,都是問題。但我認為,這是以後的方向。
黃如論:漲價雖然增加了房地產商的經營收入,但我們上繳的營業稅和所得稅以及土地出讓金也相應地多了。
周正宇:您說的這些是開發商應該要交的稅。政府從中也獲得了部分利益。但最好應該有專項收費,通過這種方式設立修路專項資金,以保證把這些專項費用用來修新的路。
這個方向應該定下來,但具體的操作形式可以考慮。 (餘美英)
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