他山之石：國外如何進行不動產登記？

　　新加坡：可以“以房查人”

　　新加坡政府長期嚴格限制炒賣組屋的行為，很早實行了不動產登記制度。目前新加坡的不動產電子登記系統基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細信息，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好後曾經轉手過多少買家、有無相關貸款等信息。如果有人願意支付更多的信息費，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎設施建設是否會影響到房屋的前景等。

　　新加坡的登記制度可以通過某一處房產查詢到業主信息，但普通民眾不能查詢某一個自然人名下擁有多少套房，這涉及個人隱私。但政府可以通過不動產登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財產情況，以防止個人不正常地擁有多套房產。

　　俄羅斯：直接與稅收掛鉤

　　在俄羅斯，任何房產的出售和購買必須向俄聯邦國家登記、繪圖局進行登記備案，由該局審查相關證明文件，確認交易的合法性，購房者對房產的所有權將在完成相應登記手續後生效。俄聯邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房產信息提交給稅務機關，作為課征房產稅的基礎。

　　俄羅斯也在推進登記信息電子化的進程，未來將保證俄國公民可以通過智能手機和平板電腦查詢房屋所有權，全俄所有房地產登記信息也將被集成至一個統一的數據庫。

　　英國：促進國內資本流動

　　英國的不動產登記實際上是土地登記制度，土地上的房屋從屬於土地，僅在土地權屬證書中予以標明，並無房屋權屬證書。最早的土地登記始於1535年，直至1990年底，英國纔開始在英格蘭和威爾士境內實施強制土地登記制度。

　　一般英國民眾認為強制登記制度能給土地所有權提供額外保護、避免土地權益遭受非法侵害，同時也能夠提供准確的地產信息，進而簡化房地產交易的法律程序和手續，這種制度在大幅提昇土地直接上市交易便利化的同時，還提昇了土地作為抵押品入市的便利程度，一定程度上促進了英國國內資本的流動。

　　美國：多實行契約登記制度

　　房地產登記在美國是房地產管理的基本制度，多數地方實行的是契約登記制度，主要用於公示和地方政府征稅。美國房地產契約登記制度要求凡影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產征稅、法定規劃圖則等都要登記。

　　美國房地產登記一般由房地產所在縣的政府登記辦公室負責。進行登記後，業主的信息全部在政府留有備案，未來將房屋出租或出售，均不需要類似房產證等文件。但經過登記的房地產並不確保產權完全清楚，在房地產交易過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋產權狀態，必須有其他保障制度。美國保障產權主要靠三種方法：在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證；通過代理律師查閱登記機關的檔案資料並提供法律意見，確認產權的真實性；向專業的產權保險公司購買產權保險。

　　德國：登記制度曾幫著把總統拉下馬

　　德國實行不動產登記的歷史已有100多年，由地方法院的不動產登記局掌管，不動產登記局雖然屬於法院的組成部分，但不管轄一般的民事、刑事案件，專司不動產登記，許多地方的不動產登記局歸州政府領導。在公開程度上，如果能夠證明與房屋存在法律或者經濟方面的合法關系，提供登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息就可以在不動產登記局進行查詢。

　　德國的登記制度一方面配合其稅收政策，另一方面也防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統武爾夫就是因為被媒體發現一筆可疑的購房抵押貸款後，不得不宣布辭職的，而在這一過程中不動產登記制度給調查取證帶來了方便。

　　法國：公證人評估和審查的最長追溯期可長達30年

　　法國不動產業內人士介紹稱，法國不動產為永久產權，公證人代表國家公職機關全權負責登記。實際上，在進行一樁不動產買賣或變更的過程中，公證人會根據不動產的登記情況，對該不動產相關的各個方面進行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公證人會認真核查30年來涉及該不動產的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰裡協議，以確保買賣雙方的合法利益。當然，有些不動產購買人出於隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個人民事公司，然後以該公司名義購買不動產。