聯網後的下一步：開征房地產稅？限制“炒房”？

　　房地產稅開征的先決條件？

　　“不動產登記全國聯網”的消息一經發出，外界就將其與房地產稅的開征掛鉤，視其為在全國開征房地產稅的技術前提。

　　6月底，香港特首林鄭月娥表示，“將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收‘額外差餉’，相當於該單位應課差餉租值的200%，即相當於兩年的租金，約等於樓價的5%。”在輿論對房地產稅開征和“不動產登記全國聯網”兩者之間的關系進行討論之時，香港提出將開征“空置稅”，更引發了一部分人士對內地會否跟進的猜想。

　　原國土資源部副部長胡存智此前曾撰文指出，不動產統一登記並不是開征房地產稅的前提，在分散式登記模式下同樣可以開展征收房地產稅的改革。

　　但在2017年12月，國土資源戰略研究重點實驗室以“房地產稅設計與不動產登記”為主題舉行的專項學術報告會上，與會學者認為房地產稅征收必須在處理好公平與效率問題的原則下以不動產登記信息管理基礎平臺數據為依據。

　　思源地產發展部副總經理、首席分析師郭毅也告訴《中國經濟周刊》記者，全國聯網能夠保證中央政府層面清楚地知曉公民在全國范圍內擁有不動產的數目、位置和其他關鍵信息，也有益於摸清全國不動產分布的“基數”和“底牌”，對制定房地產稅全國統一的稅基和稅率等問題提供可參考的全國性標准。“如果只由各地方分散式地管理這些信息，在具體征收上仍會面臨很多問題。”她認為，不動產登記全國聯網毫無疑問是房地產稅在全國范圍內開征的先決條件，“只有把全國的情況摸清楚了，纔能去想下一步該具體怎麼收。”

　　中原地產研究院首席分析師張大偉認為，“不動產登記本身不是政策，但實現全國聯網後可以實現更多更快的樓市調控效果。”他也認為不動產登記全國聯網是房地產稅開征的先決條件，借助此政策，政府的稅基從交易環節過渡到持有環節，財產稅的二次分配特征將更加明顯。

　　而在中國土地學會前秘書長黃小虎看來，征稅只是聯網的一個附帶功能。“聯網的目的肯定不是為了征稅，而是健全市場經濟體制下的物權保護制度，說白了就是要把‘家底’搞清楚，分門別類地對各種不動產進行保護和管理。”但他同時也認為，市場對房地產稅即將開征的預判並非空穴來風，“數據摸清楚了，自然為征稅提供了先決條件。”

　　其實，從已經試行房地產稅政策多年的上海和重慶兩地的實際效果看，房地產稅對房價的走勢影響似乎微乎其微，2011年1月開征房地產稅的滬渝兩城房價並未被平抑：上海房價從2011年的每平方米約14000元漲到了2015年的每平方米32000元，到2017年更是漲到每平方米5萬元，中心城區的均價則超過每平方米10萬元。征稅7年來，除征稅第二年的2012年漲幅僅有0.4%，其餘年份均在10%以上；而外界認為，重慶房價的相對平穩，並非是房地產稅的功勞，而是土地供應充足、人口數量少、政策調控和積極建設公共租賃住房等因素的結果。

　　當然，開征房地產稅需要邁過的不僅是技術關，還有法律關。“立法先行，充分授權，分步推進”是推進房地產稅立法和實施的原則。“‘不動產登記全國聯網’只是一種工具，而且目前尚未完成全面登記，各種政策快速落地的可能性不大。”張大偉對《中國經濟周刊》記者分析稱，征收房地產稅除了信息透明之外，還有一項重要前提是建立房屋的估值動態系統，而這一系統目前尚未建立，對稅率、稅基等問題都沒有實質性答案，房地產稅離落地還有相當一段路要走。

　　聯網後能抑制“炒房”嗎？

　　在萬波看來，簡單認為不動產登記信息全國聯網與房產稅的征收有直接關系，理解過於片面。“不動產登記全國聯網”意味著不動產登記的大數據時代已經到來。在不久的將來，不動產統一登記信息系統不僅能進行不動產登記的受理、審批、發證工作，同時可以提供城市商品房價格走向趨勢分析，供需關系分析，甚至為政府進行城市經濟建設提供輔助決策。

　　盡管目前數據可能仍不夠詳實，但“不動產登記全國聯網”的一個直接結果是：我國境內所有公民名下的房產都將“一目了然”，這對此前的“房哥”“房姐”等炒房客來說似乎不是個好消息。

　　黃小虎就認為，全國聯網後，所有的房產名歸誰下都一目了然，對房價起不到直接影響，但至少可以間接起到抑制“炒房”的作用。

　　以一位在廣州擁有10套房產的“房姐”為例，在全國聯網尚未實現之時，如果她在一座並未對非本地戶籍人士有限購政策的城市再次購房，當地政府無法得知她在其他城市的房產情況，在當地所購房產很可能仍算“首套”；全國聯網之後，當地政府可以清晰地得知她在廣州擁有房產的情況，這對區分“剛需”及“非剛需”，進而打擊炒房客是否是一大利好？

　　黃小虎對記者說，“剛需”和“非剛需”目前沒有嚴格的標准，但至少異地購房時當地政府部門可以通過網絡查詢到該購房者在全國擁有房產的數量，這就是一個很大的技術進步。“是否會按照‘非剛需’對待，還是要根據當地的政策走。如果有的人在全國范圍內的確是‘非首套’，但在當地工作和生活，必須有當地的住房，那也不應該限制這類交易。”他表示，全國聯網的意義僅限於“摸底”和“信息透明”，限制炒房行為還是要靠各地方政府出臺的各項具體政策，信息平臺的作用只是基礎性的。

　　郭毅也表示，目前尚無任何地方出臺以全國范圍內是否擁有其他房產的標准來判定“首套”的政策，並且在可預見的將來一段時間內，也應該不會有這樣的政策。她認為，不動產登記全國聯網對房價的影響不會像“想象中的那麼大”：“不動產登記全國聯網以及對民宅開征房地產稅的消息已經傳了近10年，據我所知很多人已經將名下冗餘的房產拋售了，在目前嚴格調控的大背景下，這些房產昇值空間有限，有的人撈夠了就將其套現去做其他生意了，持有這些冗餘房產對他們來講風險大於收益。”

　　“政策出臺不是信息平臺單方面能夠促成的。”萬波對《中國經濟周刊》記者如此說，他認為在“炒房”的黃金時間段，二三線城市沒有對非本地戶籍人士在納稅和社保的持續時間方面進行限制，隨後到來的“限購潮”在稅收和社保繳納持續時間上進行限制，起到了一定效果。

　　“不動產登記全國聯網”後另一個關注度較高的問題涉及反腐，在我國由於名下房產問題而“落馬”的官員不在少數。

　　《中國紀檢監察報》曾刊登文章稱：“房地產領域是官員腐敗的重災區。官商勾結、多佔住房和辦公用房超標現象十分普遍。在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發現了房地產腐敗，佔比高達95%”。

　　黃小虎告訴記者，不動產登記信息全國聯網之後，從技術角度的確可以做到“以房查人”和“以人查房”，但與開征房地產稅的問題類似，這也不是該網絡主要解決的問題。“公檢法機關對信息查詢的需求屬於特殊需求，即便沒有這張網，通過其他形式照樣能查到，這張網並不是公檢法機關辦案的先決條件。”