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忽視一:購房時機
幾乎所有項目在開盤前都要經過一個攬客的過程。通常來講,此時開發商雖然還沒有最終確定售價,但由於對市場反應“心裏沒底”,會爲前期登記的買家提供一定幅度的折扣。通常的做法就是諸如“現在VIP登記開盤可享額外××折”。因此,置業者可以充分利用開發商的這個攬客過程,讓自己拿到折扣的機會。除此之外,找老客戶介紹,也是一條省錢之道。目前許多項目都有老業主介紹新客戶可以享受折上折以及贈送物業費等額外優惠的政策,儘管這與總房款來說並不算多,但對於置業者和介紹人而言,這都是實實在在的好處,並且也是老業主樂意接受的。
開發商除了在開盤之前爲了吸引客戶而推出的各種優惠之外,他們也樂於在清盤的時候爲了儘快回籠資金也推出一系列優惠措施。有的置業者在購房的時候會發現,不少樓盤都會階段性地推出某些優惠,如清尾盤時的優惠、假日優惠等,有時候以一口價的形式出現,還是挺實惠的。一直以來,清盤房往往給人一種“被人挑到最後剩下的”感覺,然而事實卻並非如此。據某樓盤銷售人員介紹,當商品住宅的銷售量達到八成時,開發商就已獲利,因此就會進入項目的清盤銷售階段,此時的尾房往往比較實惠。如果置業者對某一項目情有獨鍾,此時不妨就得多與銷售人員及時聯繫,隨時留意促銷信息。
另外,置業者在看準某一樓盤時,還要讀懂樓盤的價格,一般購房者接觸較多的價格有:開盤價、均價、清盤價……,這幾個房價出入很大,不弄明白會影響購房者的判斷力。因此,置業者在購房之前,一定要問清楚廣告中標註的價格或售樓人員說的價格是哪個價格。
忽視二:政策變化
在現實的房地產市場中,影響其房屋價格的因素複雜紛繁,普通置業者對於行業內的一些不確定因素的變動信息較難獲取,從而造成了信息的不對稱。此時,大部分置業者主要是通過觀察他人的行爲來取得信息。當看到越來越多的人加入到買房大軍中時,就很容易產生一種急躁與盲從的心理,因而很容易產生各種“從衆行爲”或“追風行爲”。
對於當前國內樓市價格的持續上漲的局面,使得那些一直堅信“樓市有泡沫”、“市場會逆轉”的置業者也開始放棄了自己的當初的堅守,並自他人紛紛涌入樓市的情況下,自己也接受了高漲的價格,從而也開始成爲房產需求中的一員。而那些本來沒有買房打算的人羣在各種情緒的推動下也開始蠢蠢欲動,最終當他們承受不了自己內心壓力的時候,也會想辦法進人房地產市場。
比如很多置業者看到房價逐漸漲高了以後,覺得自己上班多年來辛辛苦苦去上班還不如炒一套房一轉手賺得多,於是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知,因爲房子變現手續複雜、稅費繁多、週期長,碰上調整或者你的眼光不準,就很難脫手。
對於這部分置業者,專家建議,從樓市的漲跌上可以看出,關於房價漲跌和管控的政策是其絕對主導作用的。因此,在合理入手一套房之前,一定要關注這一段時間的房地產相關政策。政策鼓勵而且政策很鬆的時候買,政策控制開始收嚴的時候密切觀望。因爲這是最直接的涉及到市場反應中的,其風險也會降低很多。
另外,業內人士表示,如果是剛需的話,則無需過分考慮樓市的漲與跌。比如在2008年房地產跌聲一片的時候,有很多自住需求的市民看到當時的房價已經到了自己可以接受的範圍,就開始出手買房了,事實證明其結果是令人喜悅的。然而,有的置業者卻認爲房價還會繼續跌,堅持再等等,沒想到等來等去發現價格又開始慢慢上漲,就又開始急了,害怕再不買就房子就沒了,價格也會漲得更高,便匆匆忙忙地出手買房了,無形當中多花了十幾萬元甚至幾十萬元。
忽視三:實用性
過分追求一步到位是又一個讓很多置業者犯理念錯誤的觀念。有的置業者甚至爲了所謂的一次性到位花費了很大成本,到後來賣房時才發現很多地方都是浪費的。特別是那些愛衝動的年輕購房者,不宜好大喜貴,一定要根據自己的實際經濟實力來確定適合自己的樓盤,如果經濟條件不允許,就不要受外界各種因素的干擾購置一步到位的房子,而是根據自身所能承受的範圍,作出合理的決策。尤其是在選擇按揭方式時,不宜過分要求年限短,或急着想盡快還清貸款,而過分壓縮日常生活開支,降低原本應該保持的生活質量。比如,在買房的時候要充分考慮使用率,買房之前最好弄清楚自己爲多少面積掏了錢,自己家可以使用的面積是多少,這樣就會得出真正有效的房價。
事實上,房子面積的大小其實是在自己的需要之下空間所被賦予的功能能否發揮最大的作用。比如,早出晚歸的上班族不必太過追求房子的朝向;很少有客人拜訪的人則不需要太大的客廳;經常在家辦公的人可以配備工作間,而不要把電腦搬進臥室……買房的時候把自己放在房子中假想着生活一下,戶型中掩藏最深的劣勢都將涌現出來。在資金緊張的情況下,買房尤其不能貪大,而是要實用、宜居。
除此之外,置業者在選擇房子時,不僅要承受經濟方面的因素,更需注重開發商的品質與責任,不要過分追求價低而忽視房子本身軟硬件的問題。開發商的口碑也是很重要的,其品牌差異與物業管理水平,對房屋後期的升值空間影響非常大。一個優秀的品牌開發商所精心打造的樓盤,比周邊普通樓盤的價格往往要貴得多。但由於房屋品質與物管水平不是一個標準,而且品牌樓盤的進駐勢必會引入一些大型的商業配套做助推。因此,爲了避免爛尾樓的出現,以及後期交房的問題、物業問題,在經濟能力許可的情況下,儘可能選擇大牌房企,這樣後期憂慮和麻煩將會少很多。
忽視四:內部配套
對於一個項目的配套來講,最重要的則莫過於車位以及綠化的佔比問題。在實際選房過程中,很多置業者往往注重房屋內部的建設,而忽視了前述的兩大關鍵問題。
一個家庭有了房,有了車,面臨的一個新問題又開始出現在“房車族”面前:車位對於現代家庭來說已經越來越重要了,尤其是在大都市中,車位是非常緊缺的資源,“買車容易停車難”是個普遍的現象。然而,很多置業者在選房的過程中只注重房子軟硬件方面的質量,而對於車位卻不那麼重視了。
隨着現在土地供應的日益稀缺,各小區的車位也顯得越來越緊張。因此,擁有一個固定車位不僅享受車位的資產上漲的收益,同時也可爲車遮風擋雨,節省汽車保養費。隨着生活水平的提高,私家車的保有量還會更多,小區停車位緊張是可以預見的,車位的租金也會水漲船高,從長遠考慮,還是選擇買車位合適。另外,對於那些長期居住業主,如果沒有一個車位是很麻煩的,並且從未來房地產發展趨勢看,以後轉賣房子的話,帶有車位的住房會相對易於出手。儘管目前很多小區入住率不高,一旦入住率上升,停車位會非常緊張,到時候有錢未必都能租得着車位。
在購置車位的時候,置業者也要注意,在購置車位之前應問清楚銷售人員車位是否具備獨立產權。據瞭解,有些樓盤的車位是隻租不售的。即使是開發商聲稱可以銷售的車位,置業者也應當確認車位的原始產權歸屬。如果車位的原始產權歸屬於全體業主,那麼,開發商與置業者簽訂的車位買賣合同就是無法律效力的,當業主申請撤銷時,由於該合同屬於開發商與置業者的私下裏交易,因此該車位產權是根本得不到保障的。現實中,很多人在和開發商簽訂車位所謂的買賣合同後,就開始倒賣,如果不明就裏的置業者從倒賣者手中再買一次,不僅價格是非常高,更重要的是根本沒有取得車位的獨立原始產權,通常情況下最多隻有20年的使用權。另外,還要注意的是,置業者在購買地下車庫的時候要確認所謂的“地下車庫”是人防工程還是真正的車庫。如果屬於前者,由於其只有人防功能時屬性,因此即使與開發商簽訂了車位買賣合同,但也不能真正擁有該車庫。
在綠化方面,由於現代社會人們工作壓力日益加大,此時一個溫暖家就成了人們緩解生活壓力的最好地方。因此,看房首先應該關注小區環境。進入小區後,大面積的綠地將是感受家庭溫馨感的最好開始。一般來講,30%至40%的綠化率可以保證小區的環境品質,並且沒有佔用太多的公攤面積。另外,業主會所、優雅別緻的小花園、水池和齊全的健身設施,也是購房者餐後漫步、遊樂和健身的好去處,並且給大家增進鄰里關係提供了良好環境。特別需要注意的是,有些置業者購買的是期房,在當初選樓的時候被告知有百分之多少的綠化,而到了實際交房的時候卻發現綠化比例降低了。因此置業者在簽訂購房合同時要把綠化率、容積率等相關的條款做出明確的約定,以便在今後的維權中掌握主動。