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持續領漲全國的深圳房價2月份再創新高。記者調查發現,除政策利好外,藉助金融槓桿入市的投機行爲也是導致深圳樓市火爆的推手之一。專家分析指出,這一現象值得關注,一定要警惕出現“槓桿上樓市”。此外,在全國“去庫存”的大背景下,樓市走出“冰火兩重天”的行情,更需要加強分類調控、因城施策,推動房地產市場健康發展。
深圳新房成交均價再創新高,貸款槓桿用到極致
深圳市規劃和國土資源委員會1日發佈深圳2月份樓市數據:新房成交均價再創新高,每平方米48095元,同比增長72.12%、環比增長3.40%。2月雖遇春節,但深圳樓市成交依然保持高量水平。當月,深圳新建商品住宅共成交5410套,成交面積55.69萬平方米,同比分別增長172.54%和183.24%。
事實上,根據國家統計局數據,深圳自去年4月以來持續領漲全國房價。2015年4月深圳新建商品住宅價格同比增速“翻紅”,此後深圳房價持續走高,從2015年4月的同比增長0.7%一路升至2016年1月的同比增長52.72%。
深圳中原地產總經理鄭叔倫也認爲,前所未有的寬信貸是深圳樓價暴漲的主因。記者調查發現,深圳樓市的加槓桿態勢明顯。人民銀行深圳中心支行的數據顯示,截至2015年12月末,深圳個人住房貸款餘額爲7420億元,同比增長40.0%。2015年全年,新發放個人住房貸款3408億元,增長2.1倍。更值得關注的是,深圳按揭平均成數高,2015年12月份達到65%,遠高於“北上廣”三市,同比高3.2個百分點,與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點,可謂將貸款槓桿幾乎利用到了極致。
另外,業內人士分析,量價齊升的背後還有一個重要推手,即投機需求逐漸入市。據中原地產統計,深圳投資購房比例已從2014年10月的10%漲至目前的25%。深圳樓市炒房者衆多,與深圳限購政策相對寬鬆不無關係,一些炒房者通過“假離婚” “養房票”等行爲規避限購政策。
衆籌、P2P、首付貸,高槓杆或成深圳房價過快上漲推手
記者採訪發現,除足額使用銀行貸款外,衆籌、P2P、首付貸等高槓杆房地產理財產品的出現,已成爲推動深圳房價過快上漲的新動向。
據記者調查,2015年以來,深圳住房市場上出現了不少“首付貸”產品,相關貸款資金可用作購房首付款。這些產品主要由互聯網金融平臺、地產中介設立的小額貸款公司等發起,甚至有銀行介入其中,爲購房人變相發放可用於首付的貸款。
以互聯網金融爲背景的搜狐和搜易貸聯合推出的“首付貸”爲例,在無抵押貸款的情況下,“首付貸”最低可貸1萬元,最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是,平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品,然後對外發售。
還有拼房網類的房產衆籌平臺,投資者最低只需投資1000元,即可參與購房,按比例分享收益。
記者研讀拼房網的“衆籌暨委託合同”發現,這是一種在發起人資金不足的情況下,通過衆籌的方式湊齊房屋的首付款、月供、稅費、物業費。以此前成功募集的一個學位房爲例,合同約定將在該房產購房手續完成之日起第11個月開始出售,出售收益按出資比例分配。據悉,目前該平臺已經進行了9套房產的衆籌。其中位於深圳羅湖的百仕達小區一套46平方米的房屋持有4個月,出售後淨賺45萬元,收益率達到77%。
業內人士認爲,首付貸和衆籌購房,突破了深圳首付比例不得低於30%的按揭貸款政策規定,同時加重了購房人的償債負擔。一旦房價下行,這類投資者因出資額很低,更易棄房斷供,從而進一步加大銀行按揭貸款風險。