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這幾天,孔祥發現自己的幾個鄰居正忙著打包收拾物品,過去問了一下,纔知道鄰居們不在這裡乾了,要搬家了。孔祥所說的『鄰居』是幾個經營商,與他在同一個寫字樓的同一樓層辦公。
位於中心商務區的華貿大廈投用於2012年下半年,孔祥是最早入住的商戶之一,『這裡是新區的黃金地段,又有那麼多優惠政策,吸引了很多像我這樣看好發展潛力的商戶在此選址辦公。』目前,孔祥經營著一家影視公司。入住後不久,孔祥公司所在三層的其他辦公室也陸續有經營者進駐。
房租漲價租戶忍痛堅持
有人搬來也有人搬走,『這次是因為漲房租他們纔搬走的。』孔祥告訴記者,要搬走的4位鄰居主要從事外貿、互聯網經營和跨境電商。在孔祥的指引下,記者見到了一位正忙著收拾物品搬家的鄰居李先生,他告訴記者,房東將月租金上調了30%,上調之後,他們每年要多交11500元,『今後肯定還得漲,再漲可能就不是30%,沒准兒還多。』其他幾位鄰居的遭遇和李先生差不多,月租金的漲幅都上調了20%或是30%。記者了解到,孔祥這幾位搬走的鄰居最後都在開發區第五大街等地區找到了合適的辦公地址,『其實那裡的租金和這裡差不多,但是對我們公司來說,交通會比這裡更方便,算是找到了一個心理平衡點吧。』李先生說。
『三年漲兩次了,有點吃不消。』塘沽的張海燕最近有點心煩,她是一家小型快餐店的店主,前幾天剛和房東簽完新的租賃合同,房租比去年漲了兩成。『不乾吧,有些捨不得,前期的裝修要收本,還有客源也穩定了。但繼續乾下去,利潤越來越低。』盡管房東兩次提價,記者注意到,張海燕店內菜譜的價格幾乎沒怎麼變動,『為了吸引顧客已經在價格上優惠,提價太多會影響客源。』她無奈地說。然而,除應對房租上漲的壓力外,來自原材料采購、人工成本不斷上漲的壓力讓張海燕覺得自己這個老板當的還不如一些打工者瀟灑。
多種原因致房租上漲
針對商業房租頻繁上調的原因,濱海新區某地產資訊有限公司市場部經理鄒倩分析,考慮到一些利好政策、形勢可能帶來的發展潛力,業主提前漲價。
另外,供需失衡也是引發租金持續上漲的一個原因,城市中心可開發土地資源有限,導致商鋪數量有限,尤其是黃金商鋪供不應求,直接推動商業房租金持續走高。『還有一個主要原因就是,一些投資業主買了商鋪或是寫字樓之後由開發商代為管理和運營,在購買時出於銷售目的,開發商承諾每年有一定的返利,在運營過程中,開發商承諾給業主的回報率往往就會轉嫁到租房者身上,出現了年年漲價的現象。』
在采訪中記者了解到,商業地產的提價不是『一刀切』,存在著『冷熱不均』。『目前來看,開發區、塘沽等人口密度和產業聚集度較高的地區,商業地產租賃處於飽和狀態,有價也有市,尤其是臨街底商。』鄒倩說,『目前中心商務區聚集了很多利好政策,商業配套環境也在不斷提昇,正吸引更多經營者入住。根據我們公司做的市場調研來看,一些比較偏遠的地段,近三年來,商鋪租金幾乎沒有多大變動。』
相對於一些寫字樓來說,黃金地段臨街商鋪即使漲價也供不應求的局面並沒有發生,『我個人分析主要是受到互聯網的影響,一些傳統業務被衝擊導致經營困難,出於降低成本的考慮,可能去租賃價格更低或是性價比更高的辦公地點。』鄒倩說。
政府該不該乾預?
面對房租頻頻上漲給租戶帶來的經營困境,天津財經大學經濟學院副院長、教授叢屹表示,商業地產是服務於商業發展的,而不是簡單的房地產業運營,從這一角度來說,無論是商業地產還是工業地產都不能透支產業利益。
目前看來,因為開發開放、自貿區和京津冀協同發展一體化等多重利好的疊加,對區域內的整個產業發展確實是一個重大利好,但最終要靠實體經濟的發展纔能真正實現。『嚴格地說,房地產不屬於實體經濟,它屬於虛擬經濟的范疇,現在商業地產房租頻頻上漲有點本末倒置,地產先漲價,會把未來實體產業、實體經濟的利益提前透支,這種提前透支不利於產業的復興和發展。』
『從產業健康角度上來說,政府應該進行一定的乾預。』叢屹說。目前,租賃市場無論是住宅租賃還是商業租賃,租金管理方面尚沒有健全的法律條文或是法規,去規制租賃市場中的隨意漲價和租金上調行為。『嚴格地說是違規行為,在國外成熟的房地產市場,隨意漲價等這些行為屬於違法。這本身是一種市場不規范行為,政府應該加以管理。』
『在目前經濟下行的環境下,房租提價相當於飲鴆止渴。』叢屹說。對於政府如何發力,叢屹表示,對於租賃行為,政府應該加以登記管理,『嚴格地說,沒有進行登記,實際上很難受到法律的保護,登記實際上是將這種行為納入法律保護的范疇。納入市場的規范性管理之後,政府在作為過程中就有了「抓手」。價格漲落是市場行為,政府要做的是監管其規范性,是實施法治保護。』