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此外,2013年中融信託經過相關盡職調查決定設立集合資金信託計劃,信託規模6.33億元,其中優先規模4億元,劣後規模2.33億元。並以中融信託(代表“信託計劃”)作爲有限合夥人(LP)出資4億元加入有限合夥企業深圳佳選穩贏投資合夥企業,基金期限2年。由該合夥企業以股權形式投資於項目公司,用於浙江省杭州餘杭區“君匯上品”項目的開發建設。很顯然,4億元的信託資金目前仍然處在佳兆業房地產(杭州)有限公司和中融信託爲合作開發“君匯上品”項目而成立的有限合夥基金的有效期內。
對此,中融信託相關工作人員28日對《經濟參考報》記者表示,因上述項目擔保足值,風險控制措施得當,目前對公司暫沒影響。面對房地產市場的諸多不確定因素,公司不斷收縮此類業務,進一步提高房地產業務操作標準,將業務重心向一線城市轉移,謹慎准入二線城市房地產項目,三四線城市僅限特大型開發商。同時,提高房地產業務交易對手選擇標準,嚴格審查交易對手開發能力與現金流壓力,注重第一還款來源的充足性,併合理控制客戶集中度。
其實,不僅僅是中融信託,今年房地產信託產品的整體發行明細銳減。最新統計數據顯示,2015年新年以來,僅成立了30幾隻房地產信託,成立規模約40億元,成立數量較2014年12月份減少了70%,規模較2014年12月份減少了80%。對此,格上理財分析師王燕娛認爲,近期佳兆業事件對房地產信託的影響頗大。2015年開年以來,各信託公司已收緊房地產項目的發行,但相對的,基礎產業類項目則有所增加。不過,房地產信託的收緊一方面是受到地產行業波動的影響,另一方面也是由於二級市場吸引資金對信託產品發行形成擠壓的影響。
暗出負面清單房地產成雷區
“對於房地產項目,信託行業內部已經形成了一個心照不宣的‘負面清單’,比如,哪些城市的項目屬於禁止類,哪些屬於謹慎類,“有些三四線城市已經被做爛了,未來也沒有什麼發展空間,房價面臨持續下跌的風險,現在肯定不能再去碰。”對此,某知名信託公司管理人士坦言。他透露,該公司早在2013年年底以來,在原來房地產項目常規貫徹的“四三二”規定的基礎上進一步加大盡職調研,重回房價“經抗”的一二線城市的佈局。
房地產信託貸款“四三二”標準,是銀監會針對信託公司房地產信託貸款的要求,四是指開發商進行信託融資前要拿到《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證;三是指地產商必須至少投入30%的自有資金;二是指開發商必須有國家二級資質。從整體來看,通常在融資方資質達不到“四三二”標準的情況下,無法通過貸款類方式來進行融資,多會選擇股權類融資的方式。總體來看,信託公司的避險訴求使得房地產信託項目目前更加呈現兩方面變化,一是傾斜於大中型房企,二是佈局更集中於二線以上城市。操作上,房企攜手信託走項目基金化的路線也是去年來的一大特色。如去年年初,平安信託與宋都控股及宋都集團擬採用項目合作的方式,對宋都集團開發或代建的單個或多個房地產項目進行投資合作,即平安信託擬與宋都控股共同設立平安宋都地產基金。