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新華網北京1月29日電(記者馮璐董建國)陸續出爐的2014年房企『成績單』顯示,房地產行業正面臨銷售減緩、利潤下滑、兩極分化的狀況,為了生存和發展,不少房企開始籌謀『房地產+X』的多元發展之路。專家表示,樓市低速增長態勢仍將持續,承壓求變將成房地產行業2015年的突出特征。
房地產銷售『坐滑梯』行業迎來並購潮
從目前已公布的40家上市房企銷售額業績看,有24家未完成年度任務,其中包括排在前十名的保利、中建、世茂、華潤置地4家企業。中小型房企更是慘淡,如當代置業的100億元年度銷售目標,實際只完成73.5億元。
在A股已公布財報的36家上市房企中,7家房企預告虧損,17家房企預告淨利潤同比下滑。
『成績單』還顯示出,房地產行業正逐漸分化為三個梯隊,不同梯隊業績的分化正在加劇。
第一梯隊為銷售額突破千億元的房企,目前有綠地、萬科、萬達、恆大、保利、碧桂園、中海、中建8家。其中,領跑地產板塊的萬達集團2014年收入2424.8億元,同比增長30%。
第二梯隊的房企主要在300億元到800億元銷售額之間,有綠城中國、世茂、融創、華潤、富力等。
第三梯隊則在300億元規模以下的中小房企,該梯隊不少房企同比增速已降至個位數甚至負增長,如萊蒙國際2013年實現了61%的業績增長,而2014年的銷售增速僅為6%;瑞安房地產2014年銷售額同比大降41%。
業績分化伴隨而來的是並購潮。克爾瑞監測數據顯示,近三年房地產行業並購金額持續快速上昇,並在2014年實現跨越式增長,全年並購標的交易達245宗,總價值達1210億元,同比增長約80%。
庫存高企加劇融資難房企資金壓力凸顯
『大多數中小房企根本拿不到貸款,現金流快乾了。』福建三明一家房地產企業總經理巫朝魁談到當下困局時,坦言融資是房企最大痛處,『目前銀行針對中小開發商的開發貸已「事實停貸」。』
福建一家上市房企內部員工也告訴記者,公司因資金鏈緊張,向員工高息借貸,月息兩分五左右,同時還鼓勵員工認購集團開發的商品房。
據券商申銀萬國統計,截至2014年三季度,其監測的A股百強房企加權計算後的淨負債率為103.5%,為2007年以來的最高水平。克爾瑞研究中心統計數據則顯示,2014年三季度末,A股139家房企中,4家大房企淨負債率為62%,環比下降2個百分點,負債水平合理;15家中型房企淨負債率為137%,環比上昇3個百分點,逼近高位警戒線;還有120家房企淨負債率高位徘徊在109%,環比微增1個百分點。
庫存高企則令開發商資金鏈更加緊繃。國家統計局最新數據顯示,2014年末,商品房待售面積同比增加12874萬平方米,銷售面積同比下降7.6%,全國房地產開發投資增速繼續回落,其中定金及預收款下降12.4%。
巫朝魁說,近年他的企業開發的17萬平方米樓盤,至今還有8萬多平方米庫存,資金回籠難度很大。
『隨著銀行信貸收緊和去庫存影響,產品類型偏高端且周轉率較慢、前期拿地過於激進導致成本較高、資信不太好貸款受限的中小企業,將存在很大的市場風險。』克爾瑞研究中心福州首席分析師嚴婧說。
樓市調整仍將持續房企求生多元經營
受訪專家表示,2014年房地產進入庫存高企、融資緊張、銷售疲軟的樓市調整期,這一低速增長態勢將在2015年上半年持續。不少房企已先行謀劃多元發展之路,通過『主業+X』方式降低企業運營風險。
萬科在房地產行業上下游做文章。繼27億元入股徽商銀行後,2014年7月,萬科又與渣打銀行達成合作協議,合建金融數字化智慧社區;與韻達快遞展開快遞便民服務點合作;今年1月還傳出萬科布局家裝行業的消息。
一些房企則乾脆當起『包租婆』。SOHO中國曾公開披露,將推出1500個座位單元用於短租服務,主要面向一線城市人數較少的創業團隊及自由職業者等人群。
恆大則跨界發展,業務涉及飲用水、農牧業、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等行業。綠地則在南京、重慶等地投資近600億元進入地鐵產業。
『大房企業務多元化可以更好發展,部分小房企轉型甚至退出市場則是為了生存。』上海易居研究院研究員嚴躍進認為,資金充裕的大型房企可嘗試向新興產業拓展業務,但中小房企應當在區域市場積累土地儲備,圍繞新型城市化打造標杆項目,中型房企則可以在城市地標項目、區域養老項目、棚戶區改造等層面進行開發。
福州大學房地產研究中心王阿忠等受訪專家認為,房企盲目涉足非房業務也可能拖累主業。房企還是要依托自身優勢,圍繞產業鏈橫向共生或縱向延伸轉型,同時加強公司治理結構科學化。