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去年11月22日,央行降息,五年期以上貸款基準利率由6.55%降至6.15%。對於揹負房貸壓力的“月供族”來說,這無疑是一大利好信息——從今年1月1日起,那些在貸款協議中“按年調息”的房貸一族,就可以開始執行新利率了。
不過,如今隨着2015年1月接近尾聲,一些人在本月還房貸月供時發現,1月份的月供金額並未下降,反而有一定幅度上浮。這是怎麼回事兒呢?銀行回覆,都是分段計息惹的禍。
銀行提醒房貸客戶,還款方式不同,月供額度不一。房貸月供可能年年變,要養成年初索要年度房貸月供變化表的習慣,以免影響個人徵信記錄。
2015年起房貸執行降息後的新利率客戶:1月份的月供爲啥反倒高了?
1月8日是孫先生還房貸的日子,不過,他在月初接到的銀行提醒短信顯示,1月份需要還貸的金額居然比去年要高出了60多元。
對此,孫先生頗感疑惑:“按照當初跟銀行簽訂的貸款協議中規定,我的房貸月供是‘按年調息’,那麼2015年1月份起,就應該按照降息後的新利率標準計算月供額,那麼,我1月份的月供房貸應該變少了,爲何我的不降反增了呢?”
無獨有偶,劉小姐也遇到了這樣的情況。她的月供還款日是每月9日,但今年1月份收到銀行的通知,1月份的房貸月供額比2015年12月還要多一點。
“央行降息,本來想着今年起我的月供壓力就要小了,沒想到1月份的月供竟然是這個樣子。”劉小姐說,自己剛剛參加工作三年多,仍是單身的她在父母資助下,於2013年年初買了一套總額40萬元的小房子,貸款28萬元,期限爲20年,月供額爲2095.86元。去年11月份央行降息劉小姐很是激動一把:終於能少還點貸款了。不過,元旦後她收到銀行的短信提醒顯示,1月份的月供爲2111.94元竟然比降息前還多了一些。
“雖然與2014年12月相比,今年1月份的月供額多出的金額不是特別多,但是,降息了,不是應該月供減少纔對的嗎?”劉小姐直言:有點想不明白。
何時執行新利率?銀行:調息方式不同
2015年首月的房貸月供爲何不降反升了?
採訪中,多家銀行相關業務的負責人解釋說,之所以出現這種情況,與目前房貸月供的還款方式,以及客戶與銀行約定的新利率變動後“調息”方式有關。
據一家商業銀行房貸業務的負責人介紹,目前,商業住房貸款方式主要有兩種:一種爲定息,即在合同條款中約定利息,不根據央行利率變化進行調整。另外一種則是合同約定利率,可隨央行利率變化進行調整。
目前,房貸市場中,後一種情況較爲普遍。也就是說,央行利率一旦有了調整,那麼,貸款人不必提出申請,銀行就會自動執行新的利率政策。
那麼,何時執行新的利率政策呢?一些銀行又有兩種不同的方式供選擇:一種是按年調息,不管央行調整利息是在年初或年尾,銀行都會在次年的1月1日起纔開始執行新利率標準,房貸月供額纔會因此發生變化。目前,房貸市場上遵照這種方式調息的比較普遍。而對客戶來說,在央行升息通道中,這種方式較爲划算。
一種是按月調整,即央行利率變動後,銀行在次月即開始執行新利率標準。這種方式,相對較少。而對客戶來說,在央行降息通道中,這種方式較爲划算。
“當央行調整利率時,每個房貸客戶究竟是按照哪種方式調息,在銀行與購房人簽署的貸款協議中都有所體現,因此購房者何時可以享受到降息的利好,取決於當初與銀行簽訂的貸款合同。”該人士解釋說,近期提到的“1月份房貸月供不降反升”的情況,就屬於“按年調息”的方式。
誰的房貸月供升了?銀行:等額本息還款客戶
目前,房貸市場上,選擇“按年調息”的客戶爲主流。那麼,這些客戶中,都會出現“年度首月房貸月供增加”的情況嗎?
“不是的。”一家商業銀行負責房貸業務的負責人解釋說,目前,出現“年度首月房貸月供增加”的客戶,多爲等額本息還款客戶,而且其還款日多集中在前半月,纔會出現這種情況。
銀行房貸的還款方式分爲等額本金、等額本息兩種。
兩者有何不同?按照還款額度的變化,可以通俗地解釋爲:等額本息,每月房貸月供額相同,在月供額裏“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半後逐步轉爲本金比例大、利息比例小。
而等額本金,月供額是變動的,早期月供額較大,此後逐月遞減。在月供中“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的本金比例大、利息比例小,還款期限中,越往後本金比例越小、而利息比例越大。
以2012年貸款36萬元,還款期限20年爲例:選擇等額本息還款方式,月供2700元,但降息後,1月份的月供爲2751.8元。
銀行人士解釋說,這增加的51.8元來自兩方面:一是本月的房貸還款利息採用分段計算,也就是2014年12月的利息按照老基準利率計算,2015年1月的利息按照新的基準利率計算。二是等額本息中,本金與利息的比例發生了變化。