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外來大鱷入杭的首個項目,由於種種原因出現虧損,這在杭州樓市中屢見不鮮。近期,華潤和新鴻基聯手打造的之江九里,對外公開喊出了“虧本賣房”的口號,使得“之江地王”再度進入人們的視野。
均價一萬八虧本賣房
“目前在售房源以89、120平方米戶型爲主,折後均價18000元/平方米。”1月19日下午,在之江九里售樓處,工作人員向記者介紹道。
“你要知道,我們的樓面價就已經超過了15000元/平方米,現在賣的這個價格虧了不少,所以說與之江其他一些樓盤的售價,根本就沒有可比性。”當記者表示之江九里的這一價格高於融科璦驪山以及之江誠品時,工作人員再三向記者解釋,他們的這一價格不但沒有任何水分,完全是虧本銷售。
記者瞭解到,儘管對外宣稱虧本銷售,但是之江九里的銷售狀況似乎並不理想。之江九里已於去年底交付,但據透明售房網顯示,目前可售房源總量仍高達600餘套,前期只賣出不到一半。
“還好我們是大開發商,否則根本就吃不消這樣虧本銷售。”工作人員向記者表示,他們是大開發商有實力承受虧本,同時又是現房銷售,對購房者而言不會有後顧之憂。不過記者在售樓處現場看到,看房客戶依然寥寥。
成本畸高單價虧五千
以之江九里目前18000元/平方米的均價,這個樓盤到底要虧多少?記者算了一筆賬,發現十分驚人。
2009年10月27日,華潤新鴻基聯合體經過24輪競價,最終以27.7億元的高價競得59號之江地塊,也就是現在的之江九里,樓面地價高達15281元/平方米。憑藉這一價格,之江九里作爲“之江地王”的地位至今無人撼動,即便在土地市場瘋狂的2013年,也仍然無人望其項背。這一價格,甚至高於黃龍文教板塊的黃龍金茂悅,更不用說之江板塊隨後幾年出讓的土地價格。
2013年3月,之江九里首開,最高時均價20000元/平方米,隨後由於市場壓力巨大,均價逐步下滑至18000元/平方米。而之江九里的開發成本,已經遠高於目前的售價。15281元/平方米的樓面價,再加上多年的財務成本(考慮到大開發商的融資成本相對不高且自有資金比例較高,以最保守20%計算),實際的地價成本高達18000元/平方米左右,目前的均價可以說是“貼地飛行”。
此外,再加上建築、營銷以及稅費成本,之江九里的綜合成本將高達25000元/平方米左右。即便考慮到之江九里部分房源爲排屋,售價高於25000元/平方米,可在一定程度上攤薄高層公寓的成本,但即便如此,之江九里目前在售的高層公寓房源成本也不會低於23000元/平方米。這就意味着,之江九里每平方米淨虧5000元/平方米左右。
虧本價仍難獲市場認可
雖然之江九里每平方米要虧本5000元/平方米,虧得實在是有些肉痛,但是這一“鉅虧價”卻很難獲得市場認可。
同樣位於之江板塊的融科璦驪山,目前均價僅14980元/平方米。而去年底首開的中天之江誠品,均價僅13888元/平方米。值得一提的是,融科璦驪山和之江誠品的樓面價分別只有7100元/平方米左右和7600元/平方米左右,相比之江九里的高價而言可謂是“白菜價”。
正因爲價格落差如此之巨,之江九里18000元/平方米的價格,仍明顯高於之江板塊的平均價格。之江板塊的剛需樓盤價格最高峯時曾一度接近20000元/平方米,但隨着市場形勢的急劇變化,目前已回落至15000元/平方米以下。
不以成本論價格,而是以市場論價格,這對之江九里而言,或許是一種最生動的寫照。如果以成本來定價,或許之江九里永遠沒有“翻身”的那一天。過高的地價使得之江九里扭虧無望,低價甩賣無疑是一個明智之舉。
事實上,因高價拿地而虧本銷售的樓盤,目前在杭州並不在少數。有機構曾對2013年的拿地項目做過統計,以當前的價格作爲參照依據,虧本或者疑似虧本的項目佔到了2/3以上。
大規模價格戰尚難開打
之江九里虧本銷售,會不會引發杭州樓市新一輪價格戰?近期多家外地媒體關注之江九里虧本賣房現象,並將它與去年初的德信北海公園相提並論。不過,之江九里引發價格戰的可能性並不大。
去年2月,位於城北的德信北海公園突然發動襲擊,降價3000元/平方米,最終引燃城北價格戰,並進而在整個杭州樓市蔓延。不過,儘管之江九里虧本5000元/平方米銷售,但是它的實際售價仍然高於板塊均價,對板塊均價的衝擊力幾乎爲零。正是從這一角度而言,之江板塊不會因爲之江九里虧本銷售而引發價格戰。
此外,之江九里畢竟地處之江,距杭州主城區的距離較遠,不會對主城區的其他在售樓盤產生直接影響,從而不可能將價格戰火引到主城區。
當然,之江九里虧本銷售,對其他的一些高價拿地卻不肯降價的樓盤,會有一定的啓示意義。拿地成本越高,就越要注重控制開發週期,降低其他環節的開發成本,並以一個可以令市場接受的價格,而不是以自己的成本價,實現資金快速回籠。否則,隨着開發週期的延長,虧損額將會越來越大。□記者蔣敏華