|
||||
儘管杭州樓市成交回暖,市場人氣也有了明顯回升,但目前的種種市場跡象顯示,土地市場全面回暖尚需時日。杭州市區1月的土地掛牌數量寥寥,不僅如此,開發商搶地熱情普遍不高,與去年同期相比可謂是冰火兩重天。
A
1月僅7宗土地掛牌
去年1月,杭州市區(包含蕭山、餘杭)土地出讓掀起狂潮,共有41宗土地掛牌出讓,最終實際成交35宗。然而,本月杭州市區僅7宗土地掛牌出讓,其中主城區更是隻有2宗。
土地掛牌數量銳減,不乏有兩大原因,其一是無地可供,其二是開發商拿地熱情不高。以目前的形勢而言,後一種原因的可能性要大得多,因爲根據2014年的《讀地手冊》,無論是主城區還是餘杭區和蕭山區,都有大量可供出讓的土地尚未掛牌。
去年12月,杭州出讓的土地溢價率偏低,大多數地塊溢價率不到1%,這意味着土地市場尚未走出低迷,這樣的一種形勢自然也就延續到了今年1月。當然,由於去年12月杭州市區實際出讓21宗土地,是去年下半年土地出讓數量最多的一個月,不少本土中小房企獲得了“補倉”的機會,因此今年的拿地迫切性大爲下降。
值得一提的是,本月掛牌出讓的7宗土地中,純宅地僅2宗。去年二、三季度,杭州土地市場陷入自2012年以來最低谷的時候,主城區曾連續半年未出讓過一宗宅地。宅地出讓不活躍,也一直是土地市場低迷的一個重要標誌。目前杭州樓市庫存量仍然偏大,且供應高峯還沒有過去,這將在很大程度上延後土地市場回暖。
餘杭4宗地底價成交
從本月已完成出讓的幾宗土地的情況來看,土地市場可以說是相當低迷。
截至目前,共有4宗土地完成出讓。這4宗土地全都位於餘杭,且均以底價直接成交。熟悉土地拍賣規則的人都知道,土地以底價直接成交,這表明拍賣現場參與競價的房企只有一家。這也意味着,面對撲朔迷離的市場,很多開發商對後市持觀望態度。
這4宗土地中,有3宗位於餘杭閒林板塊,這也是沉寂多年的閒林板塊,再度成爲餘杭的土地供應大戶。不過,這3宗土地的體量都不大,其中最大的一宗爲14萬平方米。儘管如此,對商業配套嚴重欠缺的閒林板塊而言,商業地塊的出讓無疑是一個利好消息。
另一宗土地位於良渚,商住地,總體量達25萬平方米,由萬科收入囊中。良渚是萬科的大本營,萬科在良渚打造了良渚文化村以及萬科未來城,再加上新拿的這一宗地塊,有助於進一步提升良渚的居住氛圍。
去年1月,多宗土地溢價率達到上限並進入保障房投保環節,這樣的現象恐怕很難在近期的土地市場上再現。而從餘杭4宗土地的實際成交價來看,可以說非常低,其中閒林樓面價最低的一宗商地僅413元/平方米。萬科拿下的良渚地塊,地段要略好於2013年拿下的未來城地塊,但兩者樓面單價幾乎相同。
以餘杭4宗土地的實際成交價格來看,餘杭並軌主城的利好消息,並未對餘杭土地市場形成立竿見影的拉動作用。這一利好,可能還需要一段較長時間的逐步釋放過程。不過從餘杭的土地供應現狀來看,未來科技城仍將是今年的一大熱點區域,此外良渚和勾莊也將有較多的地塊入市。
C
錢江新城宅地受關注
1月27日,杭州主城區將有2宗宅地掛牌出讓,均位於錢江新城,其中一宗位於江干景芳,另一宗位於南星單元。
景芳地塊位於景芳路和三新路交叉口東南角,毗鄰在售樓盤萬科錢塘府和德信錢江府,總建築面積3.48萬平方米,摺合樓面起價14385元/平方米。萬科錢塘府2011年拿地樓面價爲11052元/平方米,德信錢江府2014年2月拿地樓面價12440元/平方米。相比前兩者,即將出讓的景芳地塊更靠近市中心和錢江新城,且體量要小得多,14385元/平方米的樓面起價,相對還算合理。
南星單元地塊位於錢江路和候潮路交叉口,總體量8萬平方米,摺合樓面起價19503元/平方米。2013年6月,金隅拿下一宗南星地塊,樓面價爲25803元/平方米。即將出讓的南星單元地塊毗鄰濱江金色家園,地段上相比金隅學府更靠近錢江新城核心區域,19503元/平方米的樓面起價算是一個很低的價格。
2013年出讓的金隅學府樓面起價爲18000元/平方米,最終拍到了25803元/平方米,那麼月底出讓的這一宗土地,是否也像2013年那樣拍出40%以上的溢價率,也就成了業內人士關注的焦點。不過,以錢江新城目前的市場現狀而言,這樣的可能性並不大。
2013年金隅拿地時,錢江新城的住宅房源已幾乎“斷糧”,購房者只能從二手市場中買進錢江新城的房源。但時過境遷,錢江新城新盤開始逐步發力,南星單元金隅學府、濱江錢塘印象以及杭房錢江府先後開盤,錢江新城住宅房源供應量驟增。基於市場的這一變化,南星地塊拍出高價的可能性並不大。
隨着華家池、杭師大等一批優質土地相繼出讓,主城區的“寶地”已是越來越少,尤其是體量巨大的“寶地”,這可能在一定程度上會影響開發商的拿地熱情。不過,相較餘杭和蕭山,主城區的庫存壓力要小一些,這就使得主城區的土地,尤其是宅地,還不至於到了無人問津的境地。
D
蕭山土地主打地鐵牌
相比餘杭,本月蕭山僅有1宗土地(位於大江東)掛牌出讓,顯得寂寞了很多。該地塊位於大江東工業園區內,總建築面積也僅5000餘平方米,將作爲工業園區的商業配套。
不過,最新出爐的蕭山2015年《讀地手冊》,卻透露了今年蕭山推地的一些新動向。今年蕭山共有84宗土地列入出讓計劃之中,其中宅地佔了大頭,共52宗4500餘畝,佔到出讓計劃總量的7成左右。從區域分佈上看,宅地主要集中於新塘街道、蜀山街道以及湘湖。商地主要集中於錢江世紀城以及奧體博覽城內,這兩大區域的未來發展潛力較被看好。
此外,湘湖新城也是蕭山今年推地的一大重點區域。湘湖新城的地理範圍包括湘湖度假區、聞堰街道以及義橋鎮、蜀山街道、城廂街道的部分區域,金地天逸、湘湖壹號等樓盤就屬於這一區域。得益於湘湖的山水資源,湘湖新城的人居價值最近幾年得到市場的認同,加快土地出讓也就完全在情理之中。湘湖新城的土地儲備中,最受關注的一宗地塊莫過於湘湖農場地塊。2013年10月該地塊首次掛牌,樓面起價23000元/平方米,若這一價格成交將創下蕭山地價新高,不過最終由於種種原因該地塊中止出讓。今年,這一地塊將重新掛牌出讓。
今年蕭山土地市場的另一顯著特點,是地鐵地塊明顯增多。地鐵1號線在蕭山的站點並不多,因此可供出讓的地鐵1號線沿線的蕭山地塊並不多。不過,地鐵2號線給了蕭山土地市場一個全新的契機,在蕭山境內共有10多個站點,這意味着很多地塊將可以打“地鐵牌”。今年蕭山將有多宗地鐵2號線沿線的優質土地出讓,而這也無疑有助於激活低迷的土地市場,同時也將吸引一批深耕杭州主城區的開發商,進入蕭山市場搶地。□記者蔣敏華