|
||||
“現在做房產不是比誰賺得多,而是比誰虧得少。”一位開發商如此戲謔當下的杭州樓市。
這一現象在之江板塊也許更明顯。1月11日,位於之江板塊的嘉裏雲荷廷首開,精裝89平方米折後總價175萬~190萬元,當天成交8成。如此“親民”的價格讓不少業內人士連呼:這是貼着成本在賣房。
記者在之江板塊跑了一圈發現,不光是雲荷廷,許多以改善型爲主的樓盤大多保本銷售,有些甚至虧本在賣。
“麪包”直追“麪粉”價
隨行就市保本難
雲荷廷89平方米的折後總價在175萬~190萬元,換算下均價大致在1.9萬~2.1萬元/平方米。
這一地塊2012年出讓,當時嘉裏一口氣拿下之江板塊五宗地,其中三宗宅地的平均樓面價爲10870元/平方米,也就是現在的雲荷廷項目。按照透明售房網顯示,其精裝修成本在4000元/平方米,那麼可以推算其毛坯價在1.5萬~1.7萬元/平方米。這個價格,能保本嗎?一位業內人士告訴記者,建安成本和財務成本等加起來每平方米大約在6000元,雲荷廷勉強保本。
“我們是首次開盤,也參照了周邊幾個樓盤的在售價格,最終還是選擇以‘親民’的價格推出市場。”雲荷廷項目負責人沈麗芳告訴記者,這次能銷售8成,定價合理成爲其中一個重要因素。
“如果是單算我們的公寓價格,確實是虧本的,公寓的成本基本在2萬元/平方米以上,但現在只賣1.8萬元/平方米。不過,項目還有70多套排屋在售,總價大都在1000萬元以上,公寓賣低價,也是沾了別墅的光。”之江九里營銷總監商升亮告訴記者,目前板塊內樓盤價格基本在1.8萬元/平方米左右,所以公寓也只能隨行就市虧本出售。
另一個現房集中的區域是轉塘,像融科璦驪山、佳兆業玖瓏山、之江誠品等樓盤,他們的拿地價格基本在7000元~8000元/平方米,而目前在售價格爲1.4萬元/平方米左右。
另外,還有中國美院邊上的新帝朗郡和之江一號,也是現房呈現,同時擁有學軍小學之江校區的教育資源。新帝朗郡目前在售均價1.45萬元/平方米,196平方米的平層大宅單套總價在300萬元以內。之江一號的優勢在於還有80平方米左右的小戶型,總價在150萬元左右。由於拿地比較早,這兩個樓盤目前在售價和樓面價比起來,並不算虧。
如果以建安加財務成本6000元/平方米來算,之江板塊的許多樓盤基本是貼着成本在賣,有的甚至還是虧本的。還真應了那位開發商的話:不拼賺錢,只拼少虧一點。
大多是2009年拿的地
溢價率普遍偏高
記者仔細查看了之江板塊這幾個項目的拿地時間,發現大多是2009年拿的地。而2009年也是土地出讓大年,光是主城區就有69宗宅地出讓,其中溢價率大於50%的地塊佔44宗,許多地塊的溢價率都大於100%,十分驚人。
像之江九里地塊,2009年10月27日經過多輪爭奪,樓面價最終被定格在15281元/平方米,溢價率高達99.9%,是當時之江板塊名副其實的“樓王”,而此前一個月,離之江九里1公里的之江悅以樓面價9669元/平方米被拿下,溢價率也高達38.1%。
“我們當時很看好這塊地,競拍時被擡到了這個價格,現在看起來,的確有點高。”商升亮告訴記者,這塊地有自己先天的優勢,未來的規劃配套也不錯,但目前受市場條件限制,價格只能“親民”。
另外,佳兆業玖瓏山的樓面價爲8042元/平方米,溢價率高達51.7%;融科璦驪山的溢價率也有34.6%。
“拿地價格很大程度上決定了產品的定價空間,2009年杭州土地市場的確很瘋狂,有些開發商甚至是不惜代價在拿地,這導致後期很多項目因爲定位不準銷售放緩。說到底還是對板塊、對地塊的評估不夠充分。”一位資深業內人士給出了自己的看法。
庫存集中在幾個樓盤
目前大多爲現房銷售
根據透明售房網的數據顯示,截止到1月20日,之江板塊的庫存量爲3317套,而目前已經現房呈現的之江九里、融科璦驪山、大家之江悅、佳兆業玖瓏山,這幾個樓盤的可售房源總和幾乎佔據了之江板塊的半壁江山。
從錢江晚報購房寶指數分析,2015年1月以來,這些樓盤的成交總體活躍。截止到1月19日,之江九里成交14套,之江悅成交17套,之江誠品成交19套,基本上是日均一套的節奏。
“現在的土地價格給開發商的利潤空間越來越小,只有管理上更加精細、專業,通過快速開發來降低成本;或者通過增加產品的附加值,來獲得更大的收益。這一點品牌開發商相對容易些。”一位之江板塊的開發商如是說。
之江板塊的許多樓盤都已是現房,對購房者而言,這倒是一個不錯的挑房好機會。同樣的價格下,應選擇優質的開發商,因其所具備的優勢因素多,價格堅挺。購房者可以實地考察一些細節,特別是外立面、樓幢大堂以及小區綠化,拿來做參考。