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中新網南京1月21日電(張傳明)南京住宅地產過剩,有大量的剛需、改善型購房者在苦苦支撐,而與住宅項目存在大量剛需、改善型購房者有着本質區別的商業地產,在項目開發過剩、電商網購衝擊實體商鋪以及整體經濟環境下行等多重衝擊下陷入低谷,那今後南京的商業地產該何去何從?專家認爲:今後專業化和金融化是商業地產的一個發展大方向。
雖然隨着商業地產不斷的開發,南京的商場越來越多,但前來購物的人卻越來越少。網購的方便、低價和選擇面廣,將原本在商場購物的人們拉到了互聯網,普通民衆越來越習慣用手機、電腦在互聯網上購物。這種巨大的反差讓南京的傳統百貨賣場遭遇着斷崖式的市場下跌,並且看不見止步的希望。南京市江寧區土山路多家商鋪經營者告訴記者:“現在經營每月掙得錢甚至不夠還月租或貸款的,到年底算下可能都要賠錢進去。”
據瞭解,由於商場的式微,也導致南京許多商鋪空置。在南京江寧、安德門等地,記者看到許多商場的商鋪並沒有招滿,有的商場更是隻有零散的幾個商鋪在開門營業,許多商鋪都關門不營業或者準備轉讓,這種情況也進而使商業地產的發展受阻。處於自身的利益,儘管商業地產過剩的話題鮮見公開傳播,但是在南京隨處可見的商鋪空置轉讓、寫字樓租金降價等廣告,讓人感受到商業地產陷入低谷之中。
南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華也告訴記者:“南京有些地方商業地產其實很早以前就過剩了,而且現在商業地產的過剩,遠比南京住宅市場供大於求的程度嚴重的多。但是商業地產沒有像住宅市場那麼大的影響,商業地產和南京民衆日常的消費沒有直接性的關係,不是衣食住行裏面的任何一個,不像住宅地產跟老百姓有很大的關係。”
據悉,在如今經濟環境整體低迷下行的情況下,由於南京許多商鋪的第一還款來源是租出去的租金或經營收入,這也就意味着其還款來源很不穩定,因此,南京許多銀行對當地商戶的商業地產按揭貸款已經表現出相當謹慎的態度。
中新網記者從南京數家銀行的相關人士處瞭解到,目前,商業房地產個人按揭貸款都已經被悄然“鎖緊閥門”,招商銀行南京地區分行相關工作人員也告訴記者:“現在南京地區所有銀行對商業地產個人按揭貸款都是首付5成的要求,自1月1號後,我們行將利率由原來的基準上浮5%調整爲基準上浮15%,而且現在南京地區的二手商鋪一律不做,除非位置在商業街臨街,位置要非常好的才行。”
據瞭解,相較於今年南京各家銀行對商業地產的“鎖緊閥門”,早在去年,南京的開發商在拿地時就已經對商業地塊有些謹慎。在去年12月5日,南京舉辦的土地拍賣會上,有3幅住宅地塊和5幅商業地塊,共8幅地塊拍賣。而拍賣結束後結果卻令人大吃一驚,其中3幅住宅地塊全部被開發商迅速收入囊中,而面對剩下的5幅商業地塊,各家房企都沒有出手。
另據中新網記者瞭解,隨着南京的商業地產陷入低谷,不僅是銀行、開發商受到影響,而且目前南京的寫字樓中介行業也出現了虛假廣告。“我準備買間寫字樓做辦公,然後在365網站上看中一個在龍吟廣場15樓、10980元每平的寫字樓出售廣告,打電話過去結果告訴我是12000元每平,還說現在都是這樣報價”一位南京市民告訴記者。
對於南京的商鋪、寫字樓等商業地產爲何會其他城市一樣陷入低谷,南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華認爲:“如今整個商業地產受到電商網購、經濟大環境的影響只是一部分,主要還是商業地產自身的原因。商業地產的開發錯位、開發過剩、開發規模過大都造成了今天這個局面。”
對於今後南京的商業地產該如何發展,吳翔華認爲:“第一,要強調商業地產的專業化。強調專業化就是不再讓不專業的企業來做,而是由很專業的商業地產開發商來做,因爲商業地產不僅僅是開發,開發之後還需要有專業的、穩定的運營團隊來運作。第二,還要強調商業地產的金融化。強調金融化是因爲散售時代已經過去,要與資本對接,做持有型商業。但我們現在商業金融發展很滯後,其他國家有商業地產信託、商業地產投資基金,在這方面在我們國家還比較差。”所以,今後無論是南京的商業地產還是全國的商業地產,專業化和金融化是商業地產的一個發展大方向。(完)