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執法主體不明業委會難建 糊塗賬進了物業公司口袋
電梯內、綠地旁、樓頂上……在居民小區公共區域,廣告隨處可見。這些廣告的不菲收益,作爲業主的你,拿到了嗎?一方面,國家相關法規明確規定:對這些位於公共區域的廣告收益,應歸全體業主所有;另一方面,實際收益卻多被物業公司收入囊中。調查發現,執法主體不明確、業主委員會難組建成爲釀成這種苦果和糊塗賬的主要病因。
廣告收益竟稀裏糊塗
在鄭州市區北部金盃路與銀河路交叉口的金藍灣小區裏,大門內兩側的燈箱廣告格外引人注目,一個燈箱廣告的LED屏上在循環播放着廣告。走進門洞裏,兩個電梯之間的顯示屏在播放廣告,電梯門上、電梯裏粘貼或掛着廣告框……僅從大門到樓梯,記者就看到6處廣告位。該小區業主樑女士說,雖然對這麼多廣告有時也比較反感,但已經習以爲常了。“很少考慮這些廣告收益分配的問題,小區物業也沒說過這事,應該由物業和業主共同分配這些收益。”
記者來到該小區的物業管理處採訪時,剛好碰到一位來續約的廣告商。他告訴記者,他開的是個小公司,主要做電梯門上的貼紙廣告,一個電梯門一個廣告,每個電梯承包價300元一年。據他了解,電梯裏面的廣告位貴一些,一部電梯一年的承包費從1000元到3000元不等,這得看小區的位置和檔次。
記者粗略算了一下,這個小區有12棟樓,大概有70多部電梯,一年僅電梯門和電梯內的廣告,按最低價算約能收入9萬多元。再加上顯示屏和燈箱廣告,一年最低能收入10幾萬元甚至更多。該小區物業管理處李經理告訴記者,這些廣告有些是公益的,收入很少,用於小區內的維護、修理等費用,只是並未公示。
維護權益先主張權利
根據國務院2007年10月頒佈的《物業管理條例》第55條規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用,但記者採訪中發現,多數物業公司設立廣告設施並未徵得業主們的同意,對收益的分配大多避而不談。調查發現,之所以業主的權益得不到維護,一方面是大多數小區沒有成立業主委員會,召開業主大會很困難;另一方面是執法主體不明確。
“現在的小區居民大多相互不認識,個人公信力很難得到認可,很難組織業主大會,進而選出業主委員會,而大多數業主也只是考慮物業服務是否到位,很少有人去考慮小區廣告收益問題。”鄭州市房管局物業管理處處長程建穎說,“我們只是對物業公司的服務質量和承諾承擔監管責任,小區廣告這一塊兒的執法權並不在房管局,具體是工商局還是別的部門,相關法規沒有明確規定。我們接到投訴,也只是去協調一下,但沒執法權。”
河南財經政法大學教授楊紅梅說,如果業主通過打官司來維護自己的合法權益的話,這個成本太高了,所以還是政府應當明確執法權,加大執法力度,規範物業公司的相關行爲,維護廣大業主的權益。
據瞭解,已有一些較大較規範的物業公司做出了一些探索和示範,即使沒有業主委員會,也對廣告收益實行單獨記賬,每年主動進行公示,花了多少錢,用在了哪裏,剩餘的如何分配等很明晰,贏得了好評。