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眾多大型的城市綜合體湧現,不僅分流了消費者,也分流了商戶。業界流傳稱在當前的市場環境下,即使是實力雄厚的開發商,面臨的招商難的問題也比較突出。細心的市民發現北新區兩大城市綜合體內出現了重復的商戶。像九毛九、星巴克等從未進入江門市場的品牌一下子在很短的距離內連開兩家,這種現象比較少見。有業內人士分析認為這是由於開發商動用了與商戶的關系將其『請』過來『橕場面』的,這說明了招商情況並不盡如人意。不過商戶向筆者否認了這種說法,表示是經過嚴謹的市場調研纔決定進駐。
新旺地產羅先生告訴記者,江門中信大廈、國際金融大廈等高檔寫字樓也出現了嚴重的空置情況,中信大廈出租率約為六成,國際金融大廈估計僅有四成。整體而言,寫字樓市場供過於求。
城市綜合體的選址,與這個區域的經濟、人口、居民消費水平等有著密切的聯系。據江門統計部門發布的2013年江門統計年鑒顯示,江門去年的城鎮人均可支配收入為29772元,甚至低於2013年全省城鎮人均可支配收入的平均水平。2013年的國民生產總值也僅僅突破兩千億,在全省排名中游。人口方面,2013年統計的全市常住人口僅有449.76萬人,其中市區人口是184.87萬人。在經濟發展動力並不強勁、消費力不足的情況下大規模建設城市綜合體,也難免引起市場上對江門城市綜合體過度發展的質疑。
誰是城市綜合體過度繁榮的推手?
剛剛過去不久的『雙11』,天貓以571億元的成交額再次刷新紀錄。實際上,電商對商業地產的衝擊是十分明顯的。電商的凶猛來襲,讓商業地產的發展相對呈現了一定的頹勢。
在商業零售營業額受到電商蠶食、江門城市綜合體有飽和趨勢的情況下,精明的房地產開發商為何仍熱衷於城市綜合體的建設?江門為何難以抑制城市綜合體的建設衝動?
一位不願透露姓名的業內人士認為,當前江門城市綜合體大規模建設,一定程度上體現了政府部門的意願。『因為規劃先行,地塊在招拍掛階段就已經限定了用地性質。』該業內人士分析,多個大型的城市綜合體出現也是政府部門願意看到的局面,因為這一方面提昇了城市的形象,另一方面又有相關的招商引資。
上述業內人士還透露,其所在的公司曾『看中篁莊一塊地塊,但閱讀相關規劃資料之後發現該地塊要求建設商住綜合體,公司討論後決定放棄競拍該地塊』。
一個巴掌拍不響,精明的開發商為何在這種競爭激烈的市場環境下仍願意大規模投資?是否真的對江門的城市綜合體的前景看好呢?業內人士認為,其實開發商也是受利益驅動。新旺地產羅先生認為,開發商在這場城市綜合體『大躍進』中並沒有損失,反而能獲取利益。『在這場游戲中,開發商也不是輸家。由於政府想提昇城市形象、打響城市名氣,所以在拿地時往往給這些有實力的開發商優惠條件,讓開發商有足夠的利潤空間。』
顯然,開發商不會是這場擊鼓傳花游戲中的最後一棒。那麼,誰來承擔風險?『開發商並沒有很大的風險,因為通過賣洋房、賣商鋪,開發商已經可以將很大一部分資金套現。政府部門也增加稅收,完成了它的目標。最終的風險還是嫁接到購買商鋪的業主身上。後期一個商場運營成功與否,尚是未知數。』鄧永健說。
然而也並非所有人對江門城市綜合體的前景都不看好。在市區一家地產公司任職經理的業內人士認為,城市綜合體的湧現是經濟發展到一定程度的體現,是江門商業轉型昇級的需要,『而且城市綜合體會逐漸偏重於體驗式的消費,受到電商的衝擊不大』。同時,由於住宅的成本、價格體系已經過於透明,開發商沒有很大的利潤空間,但是商業地產的評價體系還不成熟,利潤的增長空間仍是個未知數,未來將進入商業地產的黃金十年,這也是吸引了許多開發商參與其中的一個重要因素。