|
||||
前幾年,江門的城市綜合體發展幾乎為零。但近兩年來,城市綜合體在江門頻頻被提起。北新區江門萬達廣場、匯悅城和奧園·益丞國際廣場的建設更是讓城市綜合體成為江門房地產行業特別是商業地產領域熱門的話題。
尤為引人關注的是,這幾個城市綜合體每一個都是數十萬體量的巨無霸,在方圓兩公裡的范圍內已經聚集了體量過百萬平方米的城市綜合體。
放眼五邑,筆者發現這股城市綜合體熱潮並非僅僅出現在江門市區。在開平,除了已建成開業的83萬平方米城市綜合體開平東匯城,還有在建的開平中業新城。這幾個巨型的城市綜合體純商業部分相加已經超過20萬平方米。在恩平,30萬平方米的益華廣場、過百萬平方米的錦江國際新城等都給這座人口僅為50萬的城市增添了大量的商業面積。據相關報道,臺山也在規劃建設八大城市綜合體,總體量大約為45萬平方米。
不過也有業內人士指出,一些聲稱是『城市綜合體』的項目不過是拿『城市綜合體』作為一個噱頭,其實是一個地地道道的住宅項目。『一些房地產項目配備了一些商業部分就聲稱是城市綜合體了。但真正的城市綜合體一定要有酒店、寫字樓、購物商場等配置,而且商業部分要佔一定的比例,並不是說隨便一個有商業的項目都能稱之為城市綜合體。』該地產界人士說。
盡管剔除一些商業面積過小的項目,江門市在建的城市綜合體體量仍然十分可觀。據筆者粗略統計,江門五邑目前已建成開業的城市綜合體體量約為180萬平方米。
對於一個戶籍人口只有四百萬的三四線城市而言,短短時間內冒出過百萬體量的城市綜合體已經是一種異象,但令人驚訝的是,這僅僅是冰山一角。據筆者不完全統計,江門五邑在建的城市綜合體總體量超過四百萬平方米。也就是說,至少仍有接近於三倍目前體量的城市綜合體在未來的幾年間推出市場。
筆者通過各方獲得的資料進行簡單統計,按已有的數據,江門在建和近期開業的城市綜合體項目,將至少為江門增添超過130萬平方米的商業面積(包括購物商場、酒店和寫字樓)。
筆者查閱資料發現,城市綜合體『發燒』其實並不單單是江門獨有的現象,近年全國商業地產都迎來建設的浪潮。據相關媒體報道,2013年全國新增城市綜合體迎來首個高峰,20個主要城市新開約150個城市綜合體,新開購物中心平均面積超過8萬平方米。2014年,20個主要城市在建購物中心數量已達885個,同比增長24.47%。而部分一二線城市的城市綜合體已經出現飽和狀態。
【兩大焦點】
江門真需要那麼多城市綜合體嗎?
城市綜合體如雨後春筍般湧現,引發了不少人的擔懮:江門是否真的需要那麼多城市綜合體?江門僅是一個人口四百萬左右的三四線城市,經濟總量並不大,建設如此大體量的城市綜合體會否造成消化不良?
顧小姐之前是江華路一家服裝店的店長,今年北新區這家新城市綜合體開業後,顧小姐加盟了一個叫百麗盾的專營男裝褲的品牌,在該商場二樓把店開了起來。
經營了一段時間之後,顧小姐發現,商業的人氣並沒有預期的紅火。『開業的那段時間是旺了半個月,那時候大家感覺新鮮,有空都過來看一看,而且商場的促人氣的活動也比較多,所以一開始生意還比較火爆,不過慢慢大家這股新鮮勁過了之後,商場就逐漸冷清下來了。』顧小姐說,『現在我們和一些商家聊天時都會懷疑自己是不是對這個區域的發展預期過於樂觀了。』
幾個月後,該區域另一家大型城市綜合體強勢開業,分走了大量的客流,讓情況進一步變得糟糕。該商場的服裝品牌店店主王先生稱,附近的城市綜合體開業後,商場的人流量大減,店鋪的營業額也大幅減少。
令王先生感到擔懮的是,情況有變得更壞的趨勢。『撇開這個區域另一個即將開業的大型城市綜合體不說,現在江海區在建一個新的城市綜合體江門東匯城,未來可能再把一部分江海區的消費者截留了,而新會也在建大型的城市綜合體美吉特廣場。未來的商業環境競爭將更為惡劣。』
據筆者走訪市內幾大城市綜合體發現,商場裡人氣稍旺的只有餐飲、娛樂部分,百貨類的商戶較為冷清。
從事商業地產多年的楚叡商業江中珠區域總經理鄧永健認為,江門的城市綜合體有過度發展的跡象。『我看了北新區幾個大型的綜合體,客流量還是偏少,這樣的客流量下商戶的生存壓力較大。據我們的調研,江門的消費市場還是比較有限的。分蛋糕的人多了,每個人分得的自然就越來越少。』