|
||||
2015年的北京樓市在高價地迭出、新房供應暴漲中拉開帷幕。在過去的一年裏,受供地情況的影響,豐臺、東壩、通州運河核心區、大興黃村、京西等區域強勢成爲樓市“新星”。隨着開發節奏的推進,這些區域有望成爲今年樓市的主力戰場,是房企和購房者均不容錯過的區域。
京華時報記者桂瑰邢飛
2015年伊始,土地市場的爭奪戰就精彩開幕,同時,開發商也由“等”市場轉爲“搶”市場,歷年來本是淡季的1月卻成爲衆多房企爭搶佈局的供應節點。據亞豪機構數據統計顯示,上週(1.5-1.11)北京共有4盤入市,加上元旦期間開盤的3個項目,僅1月上旬北京就有7個項目開盤,推貨量高達3653套。而去年同期僅有3盤入市,供應852套商品住宅,今年1月上旬的供應套數相當於去年同期的4.3倍。
按照正常情況,從前年下半年開始出讓的地塊將陸續在今年面市,這意味着,土地成交旺盛的區域將成爲今年房地產供應的主要區域。而根據亞豪機構統計,東壩、豐臺、京西等是土地密集供應的區域。
統計數據顯示,從2014年1月1日至今,東壩出讓3宗地塊均爲住宅用地,規劃總建面44.91萬平方米,平均樓面價格爲16256元/平方米;運河核心區出讓11宗地塊,均爲商服用地,規劃總建面126.93萬平方米,平均樓面價爲11940元/平方米;亦莊河西區出讓2宗住宅用地,規劃總建面37.38萬平方米,平均樓面價達到了16053元/平方米;黃村出讓5宗地塊,其中4宗爲商服用地,1宗地塊含住宅,規劃總建面53.5萬平米,其中含住宅地塊規劃建面17.48萬平米,其餘4宗商服用地規劃總建面36.02萬平方米,平均樓面價18591元/平方米,其中含住宅地塊樓面價23793元/平方米,商服用地平均樓面價17291元/平方米;京西(石景山、門頭溝)共出讓12宗地塊,其中4宗爲商服用地,8宗爲住宅用地,規劃總建面221.67萬平米,其中住宅地塊規劃建面167.48萬平米,其餘4宗商服用地規劃總建面54.19萬平方米,平均樓面價16877元/平方米,其中住宅樓面價17434元/平方米,商服用地平均樓面價15761元/平方米。
從土地供應情況而言,以上區域今年的競爭無疑會進入白熱化,在業內人士看來,房企和房企之間的競爭以及產品和產品之間的競爭,對購房者乃至行業來說,都不是壞事。到底誰是最後的贏家,我們拭目以待。
豐臺板塊
>>區域特點
長期以來,豐臺區由於城市規劃、交通建設、產業佈局等方面的歷史原因,對比其他城市重點區域如海淀、朝陽等區域來說,房屋價格處於一定程度上的相對低位,且項目供應也較爲稀少。不過,從去年下半年開始,豐臺的土地供應量明顯上漲,西局、花鄉、麗澤等區域成爲衆多房企爭搶進駐之地,且地價一波高過一波。
從北京市整體規劃方面來看,根據《北京城市總體規劃(2004年-2020年)》中:“北京西部、北部的山區(包括淺山區)應控制大規模的人口和產業集聚,東部和南部平原地區是城市發展的主要方向。”規劃中對於豐臺區的功能定位爲:“豐臺區是國際國內知名企業代表處聚集地,北京南部物流基地和知名的重要旅遊地區。”
從規劃上來看,豐臺不僅有有力的產業支撐,同時還有衆多自然環境資源,這將爲房地產的開發和銷售提供良好的基礎。
>>典型項目
豐臺區域是土地市場上最搶眼的區域,1月7日,豐臺白盆窯地塊以86.25億元的價格被北京華潤曙光房地產開發有限公司、北京首都開發股份有限公司和深圳聯新投資管理有限公司聯合體摘得,該總價超過之前的華嘉衚衕地塊,成爲北京總價最高地塊。事實上,從去年以來,龍湖、泰禾、華潤、招商等大型房企相繼進駐,未來區域供應將呈現百花齊放的態勢。目前在售和即將入市的項目衆多,諸如京投銀泰萬科西華府、泰禾西局項目、龍湖西局項目、夏家衚衕地塊、燕西華府、領秀翡翠山、紫辰苑等,是改善型置業者可以考慮的區域。
通州運河核心區
>>區域特點
運河城市板塊是再造通州新城的核心區域,該區域被劃分爲包括世界文化交流中心、金融城、生態居住區等在內的7個功能區,其定位爲着力打造北京城的城市副中心。而上述核心區多功能用地多位於規劃中的金融商務區內,其未來發展方向是成爲跨國金融、文化、保險公司駐華總部,並將形成大型重點企業的商務聚集區,成爲一個雲集現代流通、總部經濟、金融後臺服務、信息服務以及五星級酒店、會展中心配套服務齊備的新中央商務圈。而運河區較爲廣闊的區域土地、較爲宜居的生態環境、CBD正東的有利位置,以及整體區域規劃先行的各種優勢,使得該區域具有較爲廣闊的發展前景。
“2015年該區域將會陸續有散售型辦公產品面市,通州新城規劃很宏大,相關產業的引進、配套的升級也在有條不紊地進行,2014年環球影城主題公園落戶通州、通州萬達廣場開業、年底6號線二期正式通車,可以看到通州作爲‘北京副中心’,區域面貌正在發生着劇變,這將有助於通州辦公產品未來的銷售。但是,運河核心區出讓的多功能用地的規模過大、出讓時期較爲集中,如果不加快產業引進步伐,後期的散售型辦公產品將面臨較大的去化壓力。”亞豪機構市場總監郭毅告訴記者。
>>典型項目
通州運河核心區自2010年開始出讓土地以來,截至目前已經成交了多宗地塊,遠洋、保利、富華、復地等諸多企業先後入駐,未來將是通州放量的主要區域。根據亞豪機構統計,通州運河核心區此前出讓的20餘宗多功能用地,截至目前,包括綠地中央廣場、華業新北京中心等項目都將陸續入市。
南海子板塊
>>區域特點
位於亦莊河西區的南海子板塊是改善型物業的主要供應區域之一,該區域憑藉不錯的地理位置和南海子溼地公園迅速崛起。區域的代表性樓盤金茂悅和融創楓丹壹號均成果豐碩,受到市場和購房者的認可。
自2013年以來,區域內相繼成交了多宗高價地,區域價值不斷看漲,中信、萬科、融創、方興、北京城建等企業先後入駐,作爲定位高端住宅區的河西區,高端配套規劃的完備性尤爲突出。目前在建的南海子公園一期已經對外開放,同時,大型商業購物中心、醫療、教育已有明確規劃,並在逐步推進中。
對改善型物業較有心得的郭毅表示,亦莊河西區面臨的問題是項目供應週期接近、面向購房客羣趨同、區域供應規模偏大,再加上各項目的主力銷售期遭遇北京樓市的低谷期,使得亦莊河西區的各項目在去年均“沒有吃飽”,但2015年預計該區域的銷售狀況將有所改觀。
>>典型項目
2013、2014兩年北京五環周邊涌現了一批高價地,其中東壩預期房價將超10萬元,而在南五環的大興黃村、西五環的房山長陽,也出讓了一些地價偏高的地塊,有望涌現出一批區域高端項目,與這些板塊相比,亦莊河西區無論是可供選擇的項目量,還是區域配套的成熟度,都在改善型市場佔得頭籌。郭毅預計2015年亦莊河西區將迎來收穫的階段。截至目前,該區域在售和即將入市的項目衆多,亦莊金茂悅、楓丹壹號、中信新城、北京城建·海梓府、金第萬科·金域東郡等均受市場關注。
黃村
>>區域特點
繼天宮院之後,黃村成爲大興乃至北京南部區域今年最爲惹人注目的區域之一。
去年4月份以來,大興區黃村鎮同區域內相鄰的多宗地塊陸續完成出讓,先後被泰禾房地產、萬科和首開聯合體、恆大地產競得。品牌房企在黃村拿地競爭之激烈,在去年較爲罕見。
4月10日,泰禾房地產連續獲得大興區黃村鎮的兩幅地塊,拿地總代價達到51.7億元,泰禾房地產拿地兩週後,大興區黃村鎮兩幅地塊再次掛牌,在同一日內,分別被萬科和首開聯合體、恆大地產以7.63億元和41.6億元競得。其中,恆大地產所獲的大興黃村鎮地塊在競拍現場經過了174輪競價,溢價率接近180%。
據悉,黃村位於大興新城核心區,該區域是大興新城規劃中的金融商務區,同時也是北京南部具生態特色的宜居新城,未來承載着新城核心區的行政服務功能,讓業界普遍關注的是,大興區黃村鎮這幾宗地塊因爲建設內容多是商業項目和住宅項目,由於拿地時間相對集中,未來的差異化競爭將成爲各家房企共同面臨的課題。
>>典型項目
今年即將入市的包括泰禾、萬科、恆大等房企在大興黃村項目。對於黃村區域發展,業內人士認爲,如果說2014年大興黃村還處於由剛需市場向改善型市場過渡的階段,但是,當年黃村出讓地塊的平均樓面價已升至18591元/平方米,這意味着未來開發完成的項目銷售價格將不低於4萬元/平方米,那麼2015年黃村的市場供應主力將全面轉變爲改善型產品。隨着政府連續幾年加大北京南部地區的投入,大興黃村從區域的交通、商業、教育、醫療等綜合配套上已經有了質的飛躍,足以承載改善型需求對生活配套的要求,再加上大型開發商進駐黃村,住宅產品品質也將迎來新一輪的升級,預計該區域將逐步轉爲改善型市場。
東壩
>>區域特點
2013年11月21日,恆大地產以51.35億元總價奪得北京朝陽區東壩南區地塊,刷新北京年內的總價地王紀錄。一年多來,東壩作爲京城東北部熱點區域,相繼迎來了恆大、保利、首開、首城置業等多家品牌開發商進駐。
2013年11月4日下午,保利首開聯合體以21億元,配建8500平米限價商品住房以及5萬平米自住商品房競得朝陽區東壩地塊,其中自住型商品房部分售價爲2.2萬元/平米,摺合樓面價59941元/平方米。2013年11月21日,恆大以51.35億元的總價,配建16900平方米“限價商品住房”和11.2萬平方米的自住型商品房斬獲地塊,併成功衛冕當年宅地市場的總價地王。11月28日,東壩區域又一塊規劃建築面積約9.2萬平方米的地塊出讓,最終首城置業以21.45億元,現場競報自住房面積4.2萬平方米競得該地。
東壩區域毗鄰東五環,交通便利,同時又是連接機場臨空經濟區、望京商圈、朝北商圈的重要節點。擁有東五環、機場第二高速、規劃中的地鐵3號線、12號線等立體化交通網絡,地處連接各大商圈的核心地帶。
>>典型項目
除了首開·常青藤外,恆大、保利、首開、首城置業等在該區域項目也將入市,經過一年多籌備,區域項目相繼在今年入市。以保利爲例,在保利北京2015年計劃入市項目中,保利首開東壩項目被寄予厚望,按照規劃,保利首開東壩項目是保利地產與首開地產聯袂打造的北京頂級城市別墅項目,集保利地產與首開地產多年豪宅開發經驗之大成,擬打造成北京頂級的純法式城市別墅。
京西
>>區域特點
回顧去年北京土地市場,京西石景山與門頭溝是不可迴避的區域。
以10月、11月兩月爲例,品牌房企在這兩個區域攻城拔寨,10月17日,保利首開聯合體以33.8億元拿下門頭溝永定鎮地塊,同一日,北京城建以25.9億元拿下另一宗門頭溝永定鎮地塊;21日,京投銀泰以42億元拿下門頭溝潭柘寺地塊;11月2日,中海地產以59億元的總價,摘得石景山區老古城綜合改造項目C等地塊。
在京西土地中,石景山劉娘府地塊出讓從一個方面反映出房企對京西的重視,去年9月28日,經過80輪的競價搏殺後,奧宸遠洋聯合體最終拿下石景山區劉娘府地塊,價格成交49.27億元,溢價率爲49%。根據中原地產首席分析師張大偉計算,石景山區劉娘府地塊因爲其所在區域的稀缺性,折算樓面價已經達到4萬元/平方米,而不到10萬平方米的住宅部分樓面價實際上已經接近5萬元/平方米,未來售價有望突破10萬元/平方米。
>>典型項目
目前區域有遠洋·新天地、泰禾·長安中心、華潤·潤西山、中海·金石公館、劉娘府項目等多個項目。據遠洋相關人士透露,“石景山劉娘府項目未來將打造成低密度聯排、平墅產品,主要滿足二次改善型客戶需要,預計今年將推向市場。”
業內人士表示,上風山水的京西區域有着良好自然條件,隨着石景山、門頭溝區域定位明確,產業升級,區域房地產產品及購房人羣也開始升級換代,高端色彩更加顯現,商品房供應量的增加,預計未來京西板塊將成爲北京房地產市場新興的熱點區域。
京華時報製圖吳尚楠