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據說,在很久以前,魯能的祖先“地產”,就曾經見過“天空之城”,那裏擁有着完美的規劃、先進的科技、和諧的人居,甚至一片鳥語花香、欣欣向榮。可是,只有經歷風暴、排除艱險,才能看見天空之城的真正模樣。十年前,擁有“江北第一大盤”之稱的魯能領秀城插旗濟南南部,從此開始了十年的“造城運動”。在這十年裏,有過汗水、有過喜悅,遇見了朋友,也迎來了其它地產後裔們的競爭……
2014年11月,位於華山片區的千畝大盤中海華山瓏城亮相,開盤當日銷售達40億,再一次將濟南樓市超級大盤推到購房者面前,成爲業內外目光聚集的焦點。
從2005年開始,有着“江北第一大盤”之稱的魯能領秀城插旗南部,大盤造城開始進入人們的視野。隨着房地產的發展,如今濟南東、西、南、北四區域都可現超級大盤的身影。
在西部,恆大撐起格局,多盤聯動,土地儲備在千畝以上,融匯今年也將帶領旗下的融匯城項目,進軍“造城運動”;在北部,中海地產斥資超過31億元拿下華山片區近60萬平米土地,打造千畝大盤,將北部區域價值提升至一個新的高度;在東部,綠地集團規劃了20多平方公里的“一線三城”,這一產城一體化項目將未來東部的宏偉藍圖瞭然呈現。這些大盤的佈局規劃全面升級,多集旅遊、商業、居住、服務等多重功能爲一體,打造真正意義上的“城”。
大盤進入千萬級較量時代
在濟南,樓盤開始用平方公里來計量,超級大盤造城已然不是誇張的說法,濟南樓市正迎來實力開發商成片開發造城的千萬級較量時代。
去年11月16日,推出不到一年的中海華山瓏城正式開盤。開盤現場選擇在濟南高新區國際會展中心,當天到場人數達3萬多人,成功銷售5000多套房子,銷售額達40個億,平均每四秒鐘成交一套,單盤銷售創造全國紀錄。據瞭解,中海華山瓏城總用地約14.6平方公里,公園區6.8平方公里,各類建設用地約5.0平方公里,地上總建築面積約960-1160萬平方米。在未來,華山項目將發展成爲集歷史文化、生態景觀、旅遊休閒、商務居住等多功能於一體的國際級生態文化旅遊新城,將以新城帶動北部地區的繁榮發展,提升濟南城市形象,升級濟南城市服務職能,形成濟南城北生態宜居地。
而在濟南東部,綠地規劃的20多平方公里的“一線三城”項目也開始啓動。首期500萬方綠地城目前正在接受預約,推出的戶型主要以75-130平米爲主,包括兩室、三室的高層、小高層房源。
在濟南西部,恆大地產儲備土地在千畝以上。繼恆大雅苑後,恆大地產在濟南西客站片區不斷出擊,先後有恆大翡翠華庭、恆大金碧新城、恆大世紀廣場、恆大天璽、規劃中的恆大國際金融中心面世,他們有不同的風格,卻彼此協調的集約在一起,呈現一個不一樣的西部恆大新城。
造城運動提升區域價值
事實上,開發商大規模拿地造城,一方面可以成就自己,另一方面也在塑造城市。
“對於大開發商而言,市區土地推量有限,招拍掛成本越來越高,開發利潤也在不斷攤薄。城市外圍則不一樣,一方面土地成本低廉,另一方面可以通過戰略性合作拿下大幅地塊,如規劃恰當,隨着後續配套的完善,利潤十分可觀。”一地產公司營銷副總透露,在中小地塊競爭上,大開發商並沒有優勢,而超大地塊考驗資金和運營實力,大開發商的優勢更明顯。
而開發商成功“造城”後,對整個城市的提升作用也不言而喻,它們往往成爲新區開發的“領頭羊”,也被周邊其它開發房企所借勢。在採訪中,東部一本土企業營銷總監毫不掩飾的告訴記者,品牌房企的進入,特別是規劃有超級大盤的開發商,無形中爲項目帶來客流,在產品定價方面也有一定的提升空間。大盤進駐,羊羣效應開始發揮作用,帶動後續開發商不斷介入,形成新的樓市開發和置業熱點,對城市形象的提升大有裨益。
有業內人士指出,複合型的大項目運作起來肯定困難大、週期長。但是大盤的好處是它的空間感更強,內容更爲豐富,規劃價值更高,可持續發展力更強、可產生複合效應,對城市發展有利。
大盤造城置業“受惠”
大盤最突出的優勢便是配套齊全,可保證日後社區居民的生活品質。以魯能領秀城爲例,深耕九年來,在爲市民提供更多置業選擇的同時,也在不斷完善、升級自身的配套。去年12月28日,魯能領秀城貴和購物中心開業,56萬平米的商業綜合體爲社區居民帶來高端生活體驗的同時,也將南區區域價值再次得以提升。作爲濟南名副其實的教育大盤,魯能領秀城先後引入山東省實驗幼兒園、省婦女兒童活動中心幼兒園、勝利大街小學、育英中學,全程公辦名校爲業主子女提供優質教育。據公司負責人稱,魯能還有兩塊教育用地未經啓用,接下來會考慮繼續引進名校,打造泉城一流專屬學區。據悉,整個魯能領秀城建成之後,將容納8-10萬人居住。“爲了更好的服務業主,讓業主得到實惠,接下來,社區交通微循環系統、甲級專科醫院等配套也將納入建設規劃。”魯能亙富公司負責人說到。
在中海華山瓏城,據瞭解項目規劃有1所高中、2所初中、1所九年義務教育學校、4所小學、8所幼兒園,由濟南市外國語學校全盤擔綱。與此同時,項目內計劃配備佔地75畝的醫療設施。
除了齊全配套,在價格方面,大盤開發的首期產品往往遵循低開高走策略,性價比很高。位於濟南市二環南路與二環西路交會處的融匯城項目,以文化產業生活城爲定義,即將以3999元每平米的價格推向市場,直接將濟南的房價拉回了“3字頭的行列”。“而如果趕上整體市場環境不好,開發商會拿出更大的讓利空間,購房者可直接受惠。”一樓盤置業顧問說到。記者調查也瞭解到,目前一些品牌大盤開始推出的優惠房源,對於購房者來說不失爲好的購房時機。
(樓市記者陳曉翠)
影評:
房企們的造城運動,讓融合着居住、商務、休閒娛樂、星級酒店的綜合體和超級大盤在濟南的各大區域崛起,甚至成爲了地標性的存在。回到濟南市場,近年來在魯能領秀城和中海國際社區的帶領下,購房者也開始熱衷購買大盤。然而,大盤的發展仍需警惕過度開發、配套不全、人氣不足等危險。所幸就目前而言,濟南的大盤發展仍然較爲健康,無論是從中海華山的單日銷量40億,還是融匯城將濟南房價拉回三字頭來看,大盤仍然對濟南樓市進行着正能量革新和深化市場競爭的影響。