|
||||
年初是各大機構競相發佈2014年度排行的時段,也是房企真正曬出一年成績單的關鍵時分。在分量最重的年度銷售排行榜榜首的巔峯對決中,今年“誰是真正的老大”成爲爭論的焦點——根據不同的統計和發佈渠道,萬科和綠地孰是老大並沒有一個準確的結論。然而,僅僅是出現這種爭論就足以說明,萬科和綠地之間的差距已經是毫釐之差,而多年來終有一家企業得以正面挑戰多年不變的榜首,本身就說明了樓市競爭的殘酷——誰也不能包打天下,第一名和第二名之間看似細微實則關乎誰是老大的競爭,是這一領域勁烈競爭的體現。
萬科綠地誰是老大
“綠地銷售第一,萬科回款第一”,是現在對於誰是2014年銷售冠軍之爭的一種模糊的表述。其實,如果僅僅從數額來看,差距其實很小,但如果關乎誰是“老大”,則是萬科和綠地都無法清晰放棄的一頂桂冠,畢竟,誰都不願意當“老二”。
從1月4日綠地董事長張玉良公佈的數據來看,綠地集團房地產主業2014年全年實現預銷售金額2408億元。而在一天之後,萬科公佈去年銷售業績:2014年累計實現銷售面積1806.4萬平方米,銷售金額2151.3億元。
如果僅僅從數字對比,綠地顯然略勝一籌。不過,綠地公佈的數據畢竟多了一個“預銷售”的前綴;而萬科總裁鬱亮則在2014年12月23日給員工的一封信中就點明,萬科已經實現2000億元回款,他還特別着重提出“兩千億回款”的意義,不在於“兩千億”,而在於“回款”。鬱亮就此表示,只有回款纔是真正的銷售,尤其是行業處於調整期時,要加倍重視經營性現金流的健康。
平心而論,有追趕目標的綠地在2014年體現出的增長勢頭的確比萬科更猛,對此鬱亮也有言在先,他在前述信件中寫道:“規模是一把雙刃劍。它意味着行業地位,意味着規模效應帶來的好處。但它往往也意味着形成更多存貨的可能。而在白銀時代,過多的存貨,將不是財富而是負擔。”
同樣,如果把銷售榜的入榜門檻擴展到100家,會發現入門門檻升幅下降明顯。其中,TOP20金額和麪積門檻出現明顯下降,顯示未來規模之爭或有逐漸淡化之勢。但在TOP10中,銷售金額和麪積門檻仍然大幅提升。
伴隨着規模之爭而爲業界關注的,還有萬科和綠地的增長模式之爭。萬科的思路是繼續跟隨着地產開發商的定位而向“配套服務運營商”進行順理成章的邏輯演進,萬科確實是在做而不是在說,其養老、商業、社區等方面的深耕已經不是紙上談兵。
對於萬科而言,綠地的風格更是大開大闔,抓住了海外地產這一增長點,利用綠地的綜合優勢取得了巨量的躍進,其海外地產的收入較前年大增467%,面積也大增568%……從更長遠來看,誰能真正坐實老大地位,恐怕還需要長期的比拼。
不過,在北京市場而言,萬科繼續在北京本地榜單中排行第一。數據顯示,截至去年12月30日,北京萬科(不含京外項目)全年銷售額已突破200億元,回款突破170億元。如果按照商品住宅統計,北京萬科市場佔有率爲6.2%,市場排名第一,該數字不僅刷新了北京萬科自身歷史紀錄,還奪得了北京區域的雙料冠軍。
千億俱樂部未擴容
與兩家誓爭頭名的房企來說,其它競逐TOP10的房企今年倒沒有如此強大的爭議。根據克而瑞信息集團聯合中國房地產測評中心公佈的房企銷售排行顯示,今年的TOP10中連同萬科、綠地共有7家企業進入千億俱樂部,其中排行第三的萬科集團的銷售金額爲1501億元,而俱樂部“老七”中海的排名是1152億元。
爲了有效地進行對比,記者採用了同一機構克爾瑞發佈的2013年度排行榜進行對比。
不難看出,2014年的排行最大的特點之一是千億俱樂部的成員並未擴充,依舊只有7席,依舊是萬科、綠地、萬達、恆大、保利、碧桂園和中海,至少在今年的樓市盤整大格局下,尚未有一家新的企業衝擊千億成功;而距離TOP10都是千億企業這一願景,中國房企還有若干年的辛苦需要付出。
前年新晉千億級房企的碧桂園在2014年能否成功保級一度是業界看點。從碧桂園公告的2014年全年業績來看,其銷售金額實現約1288億元,不僅保級成功,且再次逆市實現可持續增長。尤其是業界普遍爲其12月的業績擔憂時,碧桂園在一個月內衝出了248億元的天量銷售額,真是蠻拼的。
值得一看的是,前年整整一年都佔據了媒體眼球的融創和綠城中國兩家企業的排名發生了微妙的變化:根據克爾瑞的數據,融創以658億元的成績位列第十,成爲TOP10的億元;而前年的“老十”綠城則爲第12名。這不由讓人產生一些遐想,如果兩家企業的併購沒有生變,則意味着將有一個銷售規模在1500億元左右的聯合體進入千億俱樂部,也將改變整個行業的競爭格局。
除了宏觀的排名外,記者還在亞豪機構的分析數據中,找到了北京細分市場的一系列競爭排名。
值得注意的是銷售套數單項冠軍這一榜單,體現的是具體項目的熱銷程度。其中,排行第一的並非萬科系項目,而是由保利春天裏和保利熙悅春天合成的保利春天系,這個由兩個大型項目搭配而成的組合以1721套的銷售業績成爲北京套數銷冠。
萬科雖然沒有奪得單一項目的銷冠,但其旗下的住總萬科橙成爲了銷冠榜的第二名,成績爲1328套;如果合併京投銀泰萬科西華府、中糧萬科長陽半島等分別進入2014年北京市商品房成交金額前二十的項目,萬科的總體銷售套數仍是位居第一。
雖然所有的分析資料都呈現出,2014年由於自住房的狙擊和市場觀望情緒的濃重,傳統的純商品剛需房源是2014年“受災”面積最大的區域,但如果僅僅就套數排行來說,銷量TOP10基本仍由剛需盤組成,價格分佈在1.8萬元—2.2萬元/平方米區間的項目多達8個,只有泰禾1號街區和西華府的價格分別摸高到了2.9萬元/平方米和3.8萬元/平方米,但仍低於4萬元/平方米,總體仍屬於剛需-剛改區間。
但如果看看住宅成交金額的排行榜,剛需盤就不那麼風光了。這一榜單上位列第一的是招商地產的臻園項目,以50.49億元成爲榜首,單價達4.6萬元/平方米以上。
同樣值得注意的是,在住宅金額榜的排行中,單價4萬元/平方米的項目達到了5席,其中最高的是82456元/平方米的保利海德公園和66615元/平方米的京投銀泰琨御府,這兩個都在2014年下半年入市的項目的熱銷,充分說明了改善型在下半年接棒成爲市場主力的格局。
另外,在套數和金額兩榜中高頻亮相的均有京投系的項目,這一北京本地的以軌道物業爲主的開發商可謂上升勢頭迅猛,而據瞭解,其主要注意力將繼續向北京集中,料想2015年還將有出色表現。
本報記者胡喆