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房地產市場在2014年似乎有點冷。那麼2015年呢?衆人皆知,去庫存是2015年首要任務。在此背景下,有人說,行政性調控政策將退出歷史舞臺,金融政策小範圍鬆綁。經歷了以“調整期”、“新常態”爲基調的2014年,2015年房地產市場是繼續延續2014年的震盪面臨崩盤風險,還是在政策鬆綁的背景下一改頹勢一路走高?
預測一:全國鬆綁限購出臺可能性:★★★☆
2014年,全國各地開啓樓市限購令鬆綁模式,本輪調控中出臺限購令的46個城市,如今僅剩北、上、廣、深及三亞5城堅守,其他41城已陸續鬆綁,樓市的“限時代”即將退出歷史舞臺。一線城市鬆綁限購的消息不斷傳出。2014年年底,網上傳言上海將於2015年3月31日前取消住房限購政策,當天A股地產股全面上漲,直至上海市政府新聞辦公室官方微博闢謠,傳言才告一段落。但人們還是相信,2015年一線城市很有可能鬆綁限購。
從2014年鬆綁限購的41個城市的反應來看,有些城市對樓市成交有明顯的提振作用,有些城市則表現平平。不過,2015年的市場環境和2014年有所不同,現在市場信心有所恢復、需求釋放、成交上升、房貸寬鬆,在這種情況下,鬆綁限購將會產生錦上添花的效果,改善和投資需求會進一步釋放,樓市成交將更加火熱。
預測二:不動產登記出臺可能性:★★★★☆
2014年12月22日,中國政府網全文公佈《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》),將從2015年3月1日起施行。《條例》的出臺讓不少人看衰樓市。SOHO中國董事長潘石屹在微博上稱,若實施不動產統一登記,房價馬上會跌。
《條例》發佈對樓市的第一個影響,就是“反腐高壓”和房產稅來臨帶來的“拋盤”預期。一方面,這會減少市場有效需求規模,而投資需求、部分剛性需求會選擇觀望;另一方面,可能會增加二手住房供應、加重去庫存壓力。
有人認爲,從長遠來看,不動產統一登記能夠摸清房產“底數”,未來住房如何供應、住房政策、城市規劃如何制定,就更加“靠譜”了。另外,住房作爲老百姓最大宗財產,掌握居民財產情況,無論是社會保障政策還是稅收政策的制定和執行,也就更加有章可循了。更爲重要的是,不動產擁有者、交易雙方的合法權益也就能夠得到保障,市場經濟才能正常運轉。
預測三:房產稅出臺可能性:★★☆
早在2014年全國“兩會”期間,就有“房地產稅立法正在推進”的說法。讓房地產稅成爲地方財政持續穩定的收入來源是房地產稅徵收的初衷。“在‘營改增’之後,營業稅沒有了,地方的獨立稅種也就沒有了,地方財政就失去了一個保障性的稅種,在此背景下,地方也有動力去推行房地產稅。”很多人認爲,對於房地產稅的改革,地方動力十足。在各種政策都無法抑制房價飆升時,準購房者一直寄望房產稅出臺,認爲房產稅出臺才能真正衝擊高房價,導致房價下跌。市場也一直認爲,房產稅是衆多調控房價手段中的“大招”,將導致房地產投資需求大爲萎縮,令樓市從供不應求轉入供過於求階段,房價下滑。
不過,《條例》要到2015年3月份才施行,房產稅難以在短期內出臺。2014年年底,就有專家表示,從具體時間表來看,2015年房產稅應該進入立法程序,如果2016年能夠完成立法,2017年房產稅將正式依法全面實施。
利好派:房地產會有很好前景
王石,萬科集團董事會主席:隨着城鎮化進程的加快,房地產會有很好的前景。不過“買了就能賺錢”的階段已經過去了。2015年,萬科真正穩定持續、有效率、有質量的增長才開始。也就是說,實現我的抱負和理想,2015年纔剛開始。