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現實物業管理諸多疑難雜症,做到完全市場化有難度
儘管政府實施分級物業收費,但實際物業管理中,物業的糾紛一直不斷,且大部分都與收費有關。鄭州一小區物業公司爲了謀取利潤,竟然拿着業主的私人信息,跑到銀行“代替”業主辦了200多張信用卡。此外,還有頗受詬病的停車收費問題,比如,御府三號小區地面停車位每車每月50元;華瑞紫桂苑小區地面停車位每車每月60元;風鈴居小區地面停車位每車每月50元;明鴻新城小區地面停車位每車每月就達到了400元。2015年1月1日,鄭州市一小區內因物業公司亂收費,業主拉“雷人”橫幅表抗議。據稱,因該小區物業公司無故對全小區地下停車用戶收取停車管理費,並強制將小區內所有出門卡作消磁升級處理,逼迫居民上交物業管理費等問題,引起居民不滿。
對此,有專家指出,鄭州一些商品住宅小區尤其是非高端住宅小區,業主和物業公司互不信任經常出現,業主認爲物業公司收了錢沒提供服務,而物業公司抱怨管理費不足虧損經營,一些居民繳納管理費意識不足,物業費欠繳現象仍然嚴重。
據此,河南省商業經濟學會常務副會長兼祕書長宋向清認爲鄭州目前商品小區完全實施市場化定價不太現實,一、當前業主大會的法律地位還不夠明確,影響了居民、業主大會和物業公司之間的有效溝通。鄭州好多小區未成立業主委員會,業主相對弱勢,如果貿然實施市場化定價,會給物業方一個漲價的藉口,而業主並未享受到高品質服務,而物業公司良莠不齊,缺乏法制意識,更會促成矛盾的激化。二、在一些品質較低的商品房小區,業主對物業費上調存在排斥心理,目前如果物業費市場化,而商品房由於缺乏合理的物業費調價機制,勢必會造成物業和業主更多的矛盾。
“形成業主和物業公司雙向選擇,自由協商的定價機制纔是根本”。服務於思念果嶺項目的山水物業負責人指出,市場化的定價機制下,因爲需要業主和物業公司協商定價,將促使業主和業主委員會更爲積極地關注所在小區的物業管理,參與到社區治理當中。逐步形成業主和物業公司雙向選擇、自由協商的定價機制,高端客戶對於物業管理的需求將得到釋放,高端小區的物業管理費將出現一定幅度提升。