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北京寫字樓市場整體出現走弱跡象。近日記者獲悉,作爲北京王府井商務區內唯一一棟銷售型寫字樓,利生大廈以低於市場價格散售,最低售價僅爲5.2萬元/平方米。其開發商表示,公司欲借王府井品牌升級戰略的契機逆勢突圍,完成年度銷售任務。
低價銷售
據利生大廈銷售人員透露,該項目爲地鐵8號線王府井站上蓋物業,去年下半年入市,其開發商爲了回籠資金而低價入市開盤,均價爲6.5萬元/平方米。
“這一散售價格相對偏低。”某熟悉北京寫字樓市場人士向記者表示,從北京整體寫字樓市場來看,雖然單個項目成交均價超過7萬元/平方米的辦公樓並不多,但對於位於王府井區域的甲級寫字樓來說,這一價格也並不高。
據瞭解,在國貿CBD區域,甲級寫字樓成交價一般在7萬元-8萬元/平方米之間,整售價格水平一般在6萬元/平方米以上;在望京區域,SOHO中國開發的望京SOHO最高曾賣到過8萬元/平方米;而在西五環外的蘋果園商圈寫字樓物業均價目前已達到了近4萬元/平方米。
與低價相對應的,是項目所在區域的稀缺性。王府井商務區是中國最知名的商業街,這裏自古即有“金街”之稱。現在商廈、寫字樓、酒店等商用物業林立,聚集了各種國際一線品牌。有統計數據顯示,目前王府井商圈年均客流量超過7000萬人次,年銷售額超過150億元。但值得注意的是,該區域內物業一般都因地理位置優越而只租不售。
“因爲公司需要完成年度銷售任務,加快回籠資金,爲明年拿地尋求更大的戰略空間,纔出售自持物業。”利生大廈項目相關人士向記者表示,項目所在區域空置率很低,投資回報率相對高;而且項目爲目前王府井區域內唯一在售甲級寫字樓物業,因此在目前市場低谷期入手,未來收益空間是可以預見的。
正在開盤銷售的利生大廈寫字樓正位於北京王府井商業街北口,這棟地理位置絕佳的寫字樓共有9層,其中,一層至三層爲體育用品商店,整棟樓目前正在整體裝修改建。
“我們銷售的是第6層至第9層,目前在售面積約爲1萬平方米,只有80套,全部是精裝修產品。”利生大廈銷售人員向記者介紹,“均價是6.5萬元∕平方米,以60平方米左右戶型爲例,總價約爲390萬元,但也有整層銷售的樓層,而且均價較低”。
高回報率
受房地產市場大勢影響,與2013年相比,2014年北京寫字樓市場出現走弱跡象,充足的供給使得整體空置率小幅上漲。不過,經濟企穩加之需求趨穩,也使得市場吸納力再創新高。隨着各類救市政策逐步釋放,不少開發商正在制定今年漲價的計劃,鑑於此,投資客開始趁投資物業銷售價格築底之際入場。
上述銷售人員告訴記者,利生大廈項目體量不大,只有88套可供銷售,總價、起價和銷售單價在北京市都相對不高,且項目所在區域位置優越,交通便利,目前已經整售了兩層,主要客戶羣體是自用型客戶爲主,部分自用型客戶則一般爲國企、金融、航空、高新電子商務等領域。
雖然市場供給增加,但需求方面仍然強勁。據第一太平戴維斯6日發佈的報告顯示,北京2014年第四季度淨吸納量從第三季度的12.3萬平方米上升至13.0萬平方米,是近三年最高值。由此,北京去年全年淨吸納量累計達到39.4萬平方米,爲近三年最高,近乎2013年的七倍。
此外,鑑於位於傳統區域之項目業主仍然具有相對較強的議價能力,甲級寫字樓租金連續三個季度增長。截至2014年底,租金環比上升0.5%,至每平方米每月人民幣317.1元,同比增長2.2%。
第一太平戴維斯華北區研究與顧問諮詢部董事王瓊表示,儘管甲級寫字樓租金預計有所下降,但是本地市場有限的優質可售項目及內外資投資者的穩定需求,將繼續支撐北京甲級寫字樓資本值穩步上升2%。京華時報記者潘秀林