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樓市在2015年走向如何?回暖是否還會繼續?房價是否會出現反彈?是否有新的刺激政策出臺?開發商如何應對複雜的樓市環境?諸多猜測給2015年樓市更多的想象空間。
2015樓市以高價地開局
2015年的北京土地市場在本週一拉開了帷幕,北京土地市場新年首次開閘,推出了兩宗位於西南三環豐臺玉泉營附近的住宅用地,吸引了大量房企參與,現場發生了激烈的競價。
最終,這兩宗地塊均被華潤、招商、九龍倉、平安不動產聯合體分別以42億元、額外配建8000平方米限價商品房和44.9億元、額外配建6000平方米限價商品房爲條件收入囊中,溢價率在50%左右。
據中原地產首席分析師張大偉計算,兩宗地樓面價分別爲每平方米3.73萬元和4.97萬元。
雖然高地價對於樓市上升預期有一定的作用,但同時也隱藏着風險。尤其是最近兩年頻發高價地,像距離新出讓的玉泉營地塊不遠,就是前兩年的地王夏家衚衕地塊和西局地塊。可以說未來整個區域很可能出現高價地雲集的情況,在本已居高不下的房價面前,過高的地價,不但壓縮了開發商的生存空間,而且帶來了更爲嚴重的同質化競爭,在未來多個高價盤集中入市時,性價比不佔優勢的高價盤,難免會遭遇有價無市。
房地產稅可能在2015年實現突破
對於2015年可能出臺的樓市政策,易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,2014年裏中央沒有出臺房地產調控新政策。預計2015年,更不會出臺打壓性的調控政策。2014年12月的中央經濟工作會議,與2013年12月的中央經濟工作會議一樣,沒有提及房地產調控,甚至沒有提及任何與房地產直接相關的詞語,說明中央對於房地產的態度趨於“中性”,既不打壓,也不救助,逐漸去行政化調控手段,更多地讓市場發揮配置資源的作用。
“2015年既不會進一步加強宏觀調控,導致樓市持續低迷;也不會出現像2009年的救市舉措,令樓市量價飛漲。”偉業我愛我家副總裁胡景暉分析認爲。他預計2015年會有更多住房利好政策推進:適度降息、降準,以及定向寬鬆的貨幣政策,都可能在2015年出臺。
另外,2014年最後一個工作日,北京自住房公積金貸款從原先的最高80萬元上調至120萬元,也被認爲是樓市信貸寬鬆的表現。甚至有業內人士大膽預測,如果2015年房地產成交再次放緩,決策層可能會正式降低目前較高的首付比例,進一步放鬆落戶政策以提振房地產銷售。
不過,這並不代表政策層面一味救市,隨着《不動產登記暫行條例》於2015年3月開始實施,房地產稅出臺也被認爲爲時不遠。業內專家指出,下一階段房地產稅立法將穩步進行,房地產稅可能在2015年裏實現突破。
房價不會大幅反彈
數據顯示,北京市2014年商品住宅(不含保障房)價格爲24971元/平方米,比2013年同期上漲8.9%。
中原地產首席分析師張大偉認爲,今後房地產將難以維持過去十年的高增長,市場分化成爲長期趨勢,差異化更加突出。一線城市的價格還沒有明顯下調的時候,最近幾個月又出現了一系列“地王”,在這種情況下,房企在一二線城市,特別是一線城市降價的意願不是很強烈。
很多業內專家都持類似觀點,認爲房價即便出現反彈,也不會出現類似於2009年、2013年時的暴漲式反彈,但不排除隨行就市的波動。
樓市2015
2015普通住宅:幾乎沒有漲價的可能
2014年底樓市成交的顯著回暖,讓不少人擔心2015年會再次進入上升通道。但從剛剛過去的元旦假期看,樓市不但沒有進入癲狂狀態,相反,元旦假期期間僅有兩個新盤入市,且一個是自住房一個是遠郊別墅,開發商並沒有十足的推盤把握,而買房人也並不急於入市。
亞豪機構市場總監郭毅表示,元月和2月往往是一年中供應、成交的低谷期,今年的情況也不例外。儘管政策層面春風不斷,元旦前最後一個工作日北京又上調公積金貸款上限至120萬元,但購房客羣並未出現急於入市的情況,另一方面仍未全面扭轉看跌後市的心理預期,購房客羣的猶疑心態導致樓市置業需求在經過3個月的釋放後顯得後勁乏力,也造成開發商推盤動力不足。
此外,去庫存的壓力也讓原本出現苗頭的“漲價”聲音被迅速蓋過。在採訪中,多位房地產開發商表示,去庫存仍是今年的第一任務。舊有的庫存還未完全消化,新盤又扎堆兒上市,有限的購買力就成了新盤爭奪的目標。在這種情況下,樓價也維持了平穩的態勢。
郭毅判斷,如果沒有進一步的利好政策拉動市場,增量購房需求的不足,將導致2014年12月樓市的高成交狀況難以延續,預計2015年1、2兩個月,北京樓市的成交量將回落至常態,整體的價格水平也將企穩。
2015豪宅:單價10萬元供大於求
高昂的土地成本導致在可以預見的2015年裏,很可能出現多個售價超10萬元/平方米的頂級豪宅項目,北京最貴樓盤的頭銜也很可能在將要入市的衆多頂級豪宅中產生。
據亞豪機構統計數據顯示,預計將有42個純新盤項目在2015年入市。其中單價超過5萬元/平方米的豪宅項目佔據了17席,在這其中,預估單價超過10萬元的項目高達13個,其中不但包括已經確定案名的萬柳書院、佳兆業廣場、中央公園廣場等,還包括保利東壩、恆大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項目。
不過,在限購不取消的背景下,衆多新豪宅是很難被市場消化掉的。數據顯示,2015年豪宅市場的可售套數將會在9000-10000套左右。而2014年北京成交價格在5萬-8萬元的商品住宅僅銷售了2013套,8萬元以上的商品住宅則銷售了230套。由此可見,僅現有的豪宅數量就夠消化4-5年,明年的豪宅們無疑將面臨着更激烈的競爭。
郭毅判斷,高端市場成交量可能呈現出先高後低的現象。個別性價比高的高端盤也許會熱銷,但整體豪宅市場可能會比較疲軟。
2015二手房:價格不會大幅升降
去年樓市最低谷時,二手房一度領跌,降價一成或兩成的二手房房源比比皆是,樓市也隨之出現一波強勢回暖。數據統計顯示,剛剛過去的12月,二手房單月成交達到14671套,成爲近21個月來的最高點。
並且,這種成交的復甦勢頭很可能在2015年得以延續。根據中原地產市場研究部的分析,從去年9月30日的貸款新政開始,到去年11月21日央行降息,都刺激了購房的積極性,一部分買房人甚至因爲恐懼房價再次大幅上漲,而更加積極地看房、選房、購房。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計,2015年北京樓市成交量整體將好於2014年,但價格顯著上漲的可能性不大。2015年的北京二手房市場整體或將表現爲“量增價穩”。
胡景暉解釋道,一方面是由於政策原因,信貸金融政策相對比較寬鬆,並且可能還會有更多的扶植政策,支撐起成交回暖。
另一方面,賣一買一的改善性買房人仍是二手房市場的主力,這部分需求的規模相對有限,難以促成成交均價的大幅度上漲。因此他預計,2015年二手房的成交量在延續回暖的同時,並不會帶動價格出現過大的波動。
本版文/本報記者李桁