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去年11月份央行宣佈降息,根據政策要求,大部分銀行將從今年1月1日起,啓用最新的房貸基準利率,這對於身背沉重房貸壓力的“房奴”一族而言,可謂是新年第一件頭等大事。不過,因銀行分段計息,1月份部分市民的還款金額有些特殊,可能會高於全年其他月份。專家提示,提前還款未必划算。
去年11月22日,央行調整貸款政策,將五年期及以上貸款利率由6.55%降至6.15%。新申請房貸的市民當然可立即享受新政,而對於已辦理房貸業務的“老客戶”,則要根據其跟各銀行簽訂過的貸款合同來認定,如市民在貸款合同中約定,“不能根據國家利率變化進行調整的”,則還要履行之前的利率規定;如約定“利率可隨着國家利率的調整進行調整的”,則將從2015年1月起享受新的利率規定。5日,記者走訪我市多家銀行,發現市民跟銀行簽訂的購房合同大部分約定的都是“利率可調整”。根據新的利率政策,雖然賬面上算,市民每個月確實會減少。
以房貸金額爲50萬元、貸款期限爲20年的貸款爲例,假設扣款日爲每月20日,其2014年12月應還1328元,2015年1月應還2339元,合計還款3667元,與全部按新利率還款3625元相比,本月將多還42元。
原基準利率6.55%
每月需還款3742元
降息後利率6.15%
每月需還款3625元
以貸款50萬元20年爲例
每月少還117元一年可節省1400多元20年可省下28000餘元還款金額,但實際上新年第一個月,市民的還貸金額卻未必會減少。據某國有銀行個貸部工作人員介紹,由於貸款人本月還款跨越了兩個月,即去年12月和今年1月,因此貸款人1月份月供中的利息將分段計算——去年12月的利息按照原利率計算,今年1月的利息按照新利率計算。“假設貸款人的扣款日爲每月20日,那麼,1月份月供利息就由12月最後11天的利息和1月份頭20天的利息組成。”2月份起,房貸利率將全面執行新政策。
雖然降息後,利息總額會減少,但是有部分還貸一族還是希望能提前還清貸款,對此銀行業內人士表示,提前還貸未必划算。據瞭解,對於提前還貸,部分銀行會約定交一定比例的違約金,有的銀行會以“還貸是否滿一年”爲界,貸款不到一年會收取違約金,一年以後則不收取。因此,市民想提前還貸首先要看一下自己的貸款合同中是怎麼約定的。
該業內人士告訴記者,由於還貸利息的支出一般在還貸初期,因此尚處在還款初期的客戶,如果手頭有閒置資金且沒有較好投資方向的,提前還貸是不錯的選擇;而處於還款中後期的貸款人,由於已經償還了大部分利息,再度進行提前還貸時,還的是本金,並不能節省利息,因此不划算。同時,他還表示,如果用戶正享受着公積金貸款或有折扣的房貸,那麼更不必急於提前還貸。