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熱點區域:市區
從2010年起,中心城區的二手房交易量佔比連續五年呈下降趨勢。另外,濱海新區和環城四區成交佔比則呈現上揚趨勢,特別是濱海新區漲幅較為明顯,從2013年的22.06%上漲到2014年的25.14%,上漲近3個百分點,環城四區相比2013年上漲0.3個百分點。
從我愛我家2014年成交數據顯示,全年成交的十大熱門商圈,中心城區佔據七位,濱海新區佔據三位,其中中心城區成交的熱門商圈也幾乎均是地鐵沿線的版塊。我愛我家市場研究中心認為,首先,環城四區新建商品住宅區已經初具規模,供購房者選擇的房源較多,特別是多條地鐵的規劃建設,拉近了環城四區和中心城區的距離,加之中心城區的區域價值較高,導致了部分資金有限的剛需購房者將注意力轉移到了環城區域置業。其次,雖然中心城區的區域價值較高,但由於其交通便捷的特性,所以依然是購房者關注的熱點。最後,隨著天津自貿區的設立,帶動了濱海新區的發展,使得濱海新區從配套設施到交通便捷度都有了極大的提高,從而提昇了區域價值。同時,許多企業將會在此設立,繼而會帶動區域內的租賃市場活躍,也會吸引更多的購房者在此置業。
2015年:改善型為主價格看漲
我愛我家預計,今年房地產領域的一些改革措施會獲得實質性進展。首先,未來城鎮化水平決定我國購房需求仍然較大,以消費為目的的剛性購房需求較大,房地產短期消化過大開發量後,仍然可以保持穩定增長。2015年不動產統一登記將在信息系統建設上取得進展,將在3月1日正式實施,至此,不動產統一登記的准備工作全部就緒,這為未來全面開展不動產統一登記打下基礎。由此可以看出,國家將調控『大權』回歸於市場,加之在2014年下半年以後『9.30』房貸新政、全國及各地公積金新政和11月份下旬的降息等政策出臺後,刺激部分剛需釋放,市場活躍度明顯提高,所以預計在這樣的利好形式之下,樓市難有『轉向性』的政策出臺。
交易總量:上漲
預計2015年在利好政策以及剛需和改善型購房者入市的環境下,天津市二手私產住宅交易量會有一個持續上昇的狀態,預計會上浮20%,全年成交量可達到8萬套以上。
我愛我家市場研究中心認為,首先,在國家政策的支持下,房價將持續平穩,市場仍將以剛性自住需求為主,階段性的改善型需求也將逐步入市。另外,2014年3月5日李克強總理的政府工作報告時特別指出,將加強環渤海及京津冀地區經濟協作。預計未來,京津冀地區城鎮的交通網將得以覆蓋,將大大縮短城市之間的距離,提高交通的便捷度。由於外來人員的增多,市場上購房、租房需求量也將逐步增多。最後,伴隨著城市的發展,環城區域的新建商品住宅區已經初具發展,市場中房源供應日漸豐富,且隨著城市中部分新建項目逐漸落成和入住,已經進入二手房流通市場,使得二手房供應逐步增多,購房者的選擇餘地也逐漸增大。
樓盤均價:看漲
從2014年的價格走勢來看,全年的成交均價環比上漲了4.1%,前十個月均價變化幅度也極其微小,在10月份以後有所上漲,11月份成交均價環比上漲4.61%。預計在2015年政策平穩的環境下,市場仍以剛需自住群體為支橕,部分改善型客戶積極入市,需求的平穩增長難以帶動價格大幅的波動,但剛需群體所集中需求的中心城區中小戶型房源和熱點戶型的需求集中度較高,其價格將保持堅挺或出現小幅增長。
我愛我家市場研究中心認為,一方面,隨著2015年的不動產統一登記將在信息系統建設實施後,業主的房源登記變得透明化,從而使得二手房源的供給量增多,繼而對平抑房價方面起到積極地作用。另一方面,在中心城區的熱點戶型及部分客戶青睞的鼓樓、梅江等片區,其中房源的剛性、改善需求旺盛使得市場中該戶型的房源供應緊缺,出現價格堅挺的現象,因此可以預計部分熱點片區的房源價格會有小幅上漲。
熱點區域:環城
縱覽2014年津城二手房各個區縣的成交情況,可以看出雖然中心城區成交佔比仍然位於主導位置,但已經連續五年呈現明顯下滑趨勢,反而濱海新區、環城四區的成交佔比卻逐年上昇,尤其在今年,這種情況尤為明顯。預計2015年環城和濱海兩大板塊的持續發力值得期待。
我愛我家市場研究中心認為,環城四區新建商品住宅區已經初具規模,例如東麗的東麗湖板塊和津南的雙港板塊,可供購房者選擇的房源較多,特別是軌道交通的規劃通過,拉近了環城四區與中心城區的距離。與此同時,由於中心城區的區域價值較高,導致了部分資金有限的剛需購房者將注意力轉移到了環城四區置業。另外,由於近年來國家對濱海新區的政策扶植,投入力量大,尤其是天津自貿區在濱海新區的設立,使得濱海新區從配套設施到交通便捷度都有了極大的提高,從而提昇了區域價值。其次,伴隨著自貿區的確定,許多企業將會選擇在濱海新區設立,繼而會帶動區域內的租賃市場活躍,同時也會吸引更多的購房者在此置業。
熱銷樓盤:改善
今年的成交數據顯示,中心城區依舊交易活躍。其中中心城區成交的熱門商圈也幾乎均是地鐵沿線的板塊。由此可以看出,雖然中心城區的地鐵沿線區域價值較高,但由於其交通便捷的特性,依舊成為了房產交易熱點。2014年火熱建設的5、6號線將於明年分段開通,4、10號線也開始了規劃建設,所以在2015年,地鐵房將依舊保持活躍。另外,隨著經濟的發展,地鐵沿線的配套設施也是日益完善,從而凸顯出地鐵房的地理位置優越性。另外,地鐵周邊的房源供給也是較為豐富,特別符合上班族的剛性需求置業。
由於國家政策的利好,吸引了部分改善型需求購房者的積極入市。預計在『津十六條』、房貸新政等寬松樓市政策實施後,改善型需求得以釋放,像梅江、鼓樓等中高檔片區會成為改善型購房者關注的熱點。就發展而言,此類片區多為中、大戶型,戶型設計、居住舒適度均更高,且小區環境、物業管理水平較高。與此同時,鼓樓片區地處地鐵沿線,而梅江片區地鐵6號線正在建設,加之片區生活、商業等配套設施日益成熟,因此購房者對於房源保值、增值性較為看好。