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漫畫:李楚翹
引子:
備受期待的不動產登記制度,靴子終於落地。日前公布的《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》),自2015年3月1日起施行。它要求建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,各級登記機構信息納入統一基礎平臺,實現信息實時共享等。不動產登記制度的基本功能是什麼?它對普通民眾有何影響?它能否成為反腐利器,會使房價下降嗎?本期『思與辨』就此展開討論。
-主持人:尹傳剛(深圳特區報評論員)
-嘉賓:劉國強(四川外國語大學新聞傳播學院教授)
張敬偉(察哈爾學會研究員、香港天大研究院特邀研究員)
上官酒瑞(上海市委黨校政治學教研部副教授)
餘豐慧(知名經濟觀察員)
不動產登記制度是不動產市場的基礎性制度
主持人:不動產登記制度的基本功能是什麼?
劉國強:不動產登記制度是不動產市場的基礎性制度,其基礎性就在於這一制度與所有不動產物權的『設立、變更、轉讓和消滅』有關。沒有不動產交易,就不需要有不動產登記制度。因而,不動產登記制度的基本功能主要是明確不動產權利的歸屬和內容,維護不動產權利人的合法權益。
上官酒瑞:我認為,不動產登記制度的基本功能有兩個,一個是確權,也就是對各類不動產權利歸屬、內容和范圍等的依法確認;另一個是建立整個國家不動產的『大數據庫』和統一信息平臺,這有助於形成更准確、更科學的國民經濟的相關統計數據,對政府科學決策、精准調控經濟發展與社會建設可以提供真實完整的數據支橕,並在合理規范市場行為、降低市場交易風險、提高政府治理水平等方面發揮重要作用。
張敬偉:不動產登記制度的初衷是落實物權法,是對產權的確定和界定,有利於產權保護,保障不動產交易安全,保護不動產權利人的合法財產權。有了統一登記制度的平臺,任何組織和個人都必須對合法登記的公民不動產權予以尊重。
有利於產權保護,保障民眾不動產交易安全
主持人:《條例》出臺,對普通民眾有什麼影響?
餘豐慧:《條例》使得人民群眾可以依法規范登記、變更、轉讓、交易不動產,對保護公民合法財產能夠起到重要作用。當然,房地產作為不動產的存在形式之一,是《條例》管理登記的重要內容。通過房地產登記,使所有公民合法房地產不動產得以保護,也使得所有公民房地產資產能夠依法有據可查。
上官酒瑞:這意味著合法不動產權屬邊界的清晰、權利歸屬的明確,陷入不動產權糾紛的可能性也將大大降低。而且,不動產統一信息平臺的建立,有助於維護不動產市場的正常秩序,也能夠大大提高民眾不動產交易和流轉的安全性。
張敬偉:除非你一無所有,否則,只要涉及《條例》所列不動產權,不動產統一登記就攸關你的切身利益。凡是法律規定需要登記的不動產權利,皆在不動產登記范圍中。可以說,不動產統一登記制度,不是為特定群體所量身定做,而是覆蓋全民。
對普通人而言,最基本的影響是不動產登記的便捷性和交易的安全性。尤其前者,統一登記將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔,當事人可以到一個部門甚至一個窗口辦好產權登記手續,節省了時間和金錢。此外,在交易過程中,可以權利人和利害人的方式,申請查詢和復制登記資料,以保障交易安全,防止權益受損。
對反腐和房價將帶來什麼影響
主持人:不動產登記最主要的目的是保護合法產權、防范交易風險,《條例》出臺了,但公眾對其的期待卻並不止於此。在網絡上,許多網友仍然期望其能在反腐方面發揮重要作用,成為反腐利器,同時,認為此舉也將影響房價,你們怎麼看?
劉國強:網友的期待可以理解。畢竟反腐敗與房產稅都是當下的社會焦點話題,不動產統一登記制的施行也的確將給反腐敗帶來正向的積極作用,並為房產稅的出臺提供基礎平臺。只不過,這些關聯更多是不動產登記制度的附帶結果,而不是其初衷。不動產登記和個人住房信息聯網是房地產長效調控機制最基礎的內容,但房價主要還是由供求、預期等因素決定,不動產登記制度本身不會對房價產生太大影響,未必一定會導致房價的下跌。而在反腐問題上,我認為其仍具有明顯的反腐效應。它體現在兩個方面:第一,信息規范管理能消除腐敗的土壤,大大壓縮了權力尋租的空間;第二,從心理層面上看,『房叔』『房姐』們肯定會對不動產登記心存忌憚。
上官酒瑞:不動產的統一登記,雖然可能在短期內改變一些人對房產市場的心理預期,特別是那些通過『不正當』手段而擁有多套房產者可能拋售,但就整個市場來說,畢竟數量不大,對房價不會有太大影響。
不動產統一登記形成的房產信息以及信息的共享和管理,確實為反腐部門查處腐敗創造了便利。但從法律屬性看,不動產登記在本質上屬於『私法』的范疇,它主要調整的是權利人和利害人之間的關系,並不接受全社會監督,它不同於很多國家用於反腐敗而出臺的『陽光法案』。從這個意義看,不動產登記制度對遏制腐敗的效果又是非常有限的。
張敬偉:不動產登記制度的主要功能不是反腐,而是為市場經濟奠定法律基礎。對於反腐和房價問題,網友也不要有不切實際的期待。公眾期盼的『以人查房』,是誤讀了不動產統一登記制度的功能。不動產統一登記,針對的是所有人,不像國外的『陽光法案』針對官員的特定性。因此,不能把它和反腐過度聯系。要反腐敗,還是應當建立反腐的長效機制。
餘豐慧:從已經查處的一些貪官來看,他們往往擁有十幾套幾十套甚至上百套住房。高房價使得住房成為高價值財富,自然而然成為行賄受賄的重點資產。貪官們之所以敢於收受房產賄賂,主要原因是住房登記信息不健全、不透明、查詢監督困難。《條例》出臺了,這無疑是刺向高房價的一把利劍,打向房地產的一記重拳。必將促使擁有多套非法獲取的住房的群體掀起一波拋售高潮,這將大大增加住房市場供給,使得去庫存化壓力巨大的樓市雪上加霜。我認為,隨著《條例》的出臺,有一點是可以預期的,那就是高房價這匹『野馬』正在被降服,高房價的末日將會到來。房地產在短期內,最少在一到兩年裡不會重現過去的『雄風』。