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近日,在華人天下網的一份海外房產投資者抽樣調查中顯示,隨着近年旅遊業的瘋狂發展,旅遊式配套相關物業被越來越多的人所接受,在海外房產投資趨向高峯的同時,其多元化開始凸顯,除了常見的別墅,純住宅型城市公寓,部分投資者已將目光投向了酒店式公寓,其中10年包租酒店式公寓是最爲典型的一種。
以東南亞最爲熱門的的投資目的地馬來西亞爲例,包租酒店式公寓投資主要集中在馬六甲等以旅遊業爲主要經濟產業的地區,出於旅遊帶動的需求,“10年包租”“固定年回報率”等宣傳的特點成爲投資者投資的最直接影響因素。
在談及投資者對包租酒店式公寓的認可度時,不少投資者認爲,作爲海外投資,酒店式公寓最被看重的是不需要自己打理,且有固定收益。“出於地域的因素,國內投資者對海外物業打理其實是存在一定不便因素的,因此這類包租酒店式公寓對純投資型投資者來說,可以省去不少麻煩,以及來回奔波的時間成本。”華人天下網表示,即使是吉隆坡最常見的住宅型公寓,開發商或物業公司同樣也有租售和物業管理的服務,對投資者也是具有相當吸引力的。“當然,這類‘幫忙出租’,與包租酒店式公寓中的‘包租’,是完全兩個不同的概念,只是在海外投資地域性因素這一點來看,有着莫大的相似。”
而與此同時,對海外這類新興投資物業,投資者無法如期獲得出租回報,酒店管理公司提供的物業維修費用支出、抵扣問題也層出不窮,那麼這類投資每年固定的高回報率背後,存在哪些弊端,投資者應該從哪些方面去客觀看待這一投資呢。對此,華人天下網建議主要可從以下三個方面考量。
首先,相對於住宅型公寓,酒店式公寓對於大環境的發展,人流量,交通等方面的要求更爲苛刻,目前,在整個馬來西亞房產市場,包租酒店式公寓也是近年逐漸發展起來的一種新興投資方式,主要集中在馬六甲等地區,而吉隆坡相對較少。
馬六甲作爲馬來西亞熱門的旅遊區,面積1650平方公里,佔全國0.5%,而常住人口僅73萬,爲全國0.25%,主要流動人口來源於旅遊業,而這也正是催生酒店式公寓投資的一大原因,同時也是產生問題的一大因素。衆所周知,旅遊業往往受季節因素影響較大,且因旅遊業整體規劃宣傳、交通網絡佈局,配套等因素的差異,從而導致人口流動的不穩定性,併成爲直接影響收益是否能實現的一個重要因素。
因此,投資者在選擇酒店式公寓投資,尤其需要注意地區經濟發展情況,周邊交通,配套。以位處吉隆坡的酒店式公寓M101項目爲例,M101位於吉隆坡黃金地段,擁有四列輕快鐵和單軌火車構成的交通網,比鄰遊客必到的最負盛名的阿羅街,且由於吉隆坡作爲馬來西亞首都的天然優勢,人口增長存在必然性,這使得投資者對M101合同期內的酒店入住率和穩定的回報率相對很樂觀,甚至合同到期後的租售問題都不用太擔心。
其次,對於開發商的選擇尤爲重要。對於部分投資者選擇的10年包租酒店式公寓爲例,開發商的信用直接影響到是否能及時獲得約定的收益。在房產購買交易完成後的租期合約內,部分開發商藉口打欠條,提供空頭支票給投資者的事件時有發生,然對此,投資者更多的是無奈和接受。“更爲重要的是,在項目選址、區域經濟發展預測把控、人流量分析等方面,開發商的實力、經驗至關重要。“
此外,因地域原因,內地投資者難以親力親爲物業的實際打理,對公寓設施的使用情況難以獲得及時真實的信息,部分承擔出租的酒店管理公司利用這點,謊報設備維修狀況,從而擅扣投資者的收益。
因此,選擇具有足夠經驗與實力的開發商,一方面,由於信用度會相對高,在獲得約定收益方面更有保障,另一方面,優秀的開發商對地域現有條件,及未來發展等各方面條件的準確評測,能爲未來物業的轉售或持續出租、投資、增值空間提供有效的保障。
第三,包租酒店式公寓多作爲純投資用途,價格一般而言比同等住宅公寓要高,投資者主要依靠與開發商或者酒店管理公司簽訂一定年限包租合約而獲取年固定收益,且包租契約時間有些長達10年,那麼在租期內,投資者對於公寓的使用權非常有限,多數只有7-10天或者固定期限可用於度假、出差等臨時自住。此外,在資金週轉方面較爲約束,當遇到急需資金週轉情況,租約期內公寓無法實現售賣變現。租約到期後,轉售也相對不像住宅類公寓容易。
因此,在投資包租酒店式公寓的過程中,如果投資額過大,建議投資者最好充分考慮自身實際的資金運作情況,以免對現有事業的發展造成掣肘。
綜合而言,海外優秀的酒店式公寓項目,對於純粹投資目的的投資者具有相當的便捷性。而如何選擇,以及判斷是否適合投資,可從以上三個方面做一參考。
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標籤:海外房產投資小資派:包租酒店式公寓的利與弊
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