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學區房賣出天價早已不新鮮,10萬一平方米、20萬一平方米、30萬一平方米,為了讓孩子享受好的教育,一波又一波的家長前僕後繼地加入買學區房大軍,鎖定好學校,考察地理位置,開始漫長而又折磨人的找房過程。一旦發現目標,動輒幾百萬的房子,瞬間就得拍板!因為後面還有人搶著買。
即便今年出臺了多項均衡教育資源的政策措施,但依舊難以抑制學區房的平步青雲。很多新盤開發商也積極地傍上名校,給樓盤找了個賣高價的好理由。但隨著北京進入100%劃片就近入學的階段,一些原本開發商承諾的『學區房』卻面臨著游走在劃片邊緣的危險。很多人高價買來的『學區房』很可能只是一套房子。
開發商口頭承諾無效部分新盤項目處於學區房邊緣
收房不久的趙先生,卻高興不起來,原因就是所買項目的『學區房』帽子有被摘掉的可能。
為了讓孩子能接受好的教育,趙先生在2013年初購買了一套引進名校的學區房。買房時大概每平方米42000元,在當時,該項目的價格曾一度領漲所在區域。但由於對外一直公開宣稱,將引入9年一貫制的北京某名校分校,出於讓孩子『師出名門』的願望,讓趙先生覺得貴有貴的道理,依舊好不容易地交款簽約。
但令他意想不到的是,2014年北京施行100%小學劃片就近入學。而該項目一直以來承諾的分校的校址則處於4公裡之外。按照新的就近入學的劃片政策,業主子女很可能面臨無法入學的麻煩。
『據我了解,名校周圍許多新房、二手房的業主都在盯著分校的劃片情況呢,很可能擠佔掉本就緊張的入學名額。像緊挨名校的一個項目,體量比較大,應該會佔去很多入學名額,此外還有臨近的一些知名二手房項目的業主,早就盯著景山學校朝陽分校的招生情況,一旦我們小區業主子女能上,而他們的子女上不了,肯定會鬧出糾紛。』趙先生告訴北青報記者,在與開發商的溝通中,開發商已經不敢保證上學名額了。
對此,引進名校的項目相關負責人表示,分校定於明年9月開學。因為配建學校屬於公立學校,肯定是按照教委的招生政策來。公司正在盡全力與相關主管部門去溝通、協調,希望能讓業主子女都有優先上學資格。但具體如何,要等到明年的招生登記范圍出來纔能明確。
每年的劃片范圍都在變動買房前明確學區劃分界限
由於教委關於學校劃片的范圍並非一成不變,而是每年都有調整,因此,購買學區房除了避開銷售人員的誤導外,還要更多地掌握最新的劃片資訊。
偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹表示,小區入學歸屬哪個學校主要是教育主管部門進行劃分的。對於購房者來說,購買了該小區的房子,卻不是在那個號碼范圍內,買了等於白買。因此對於購買學區房的購房者來說,應先確認該房源連續兩年以上都被劃入該學校的招生學區內纔能購買。同時,由於招生情況的不斷變化,部分名校邊學區房的變動可能性大,也是購房者要注意的問題。因此,對此類劃片並不穩定的學區房,最好不要提前幾年購買,否則風險過大。
另外,業內人士還表示,買新房學區房的話,一定要做好教育諮詢。而且開發商與學校簽協議捐資助學的,一定要讓開發商出具相關憑證,維護自己的權益。如果遇到對學區界定並不清晰的房產,更要慎重。
在售樓處查看『買房即有入學資格』的公示文件
其實,趙先生的遭遇正是當下不少購房人都會面臨的問題。許多原本承諾是學區房的新盤項目,最後都因各種原因,最終無緣學區。像萬科在房山的長陽半島項目,就爆發過部分業主因買房後沒有被劃入北京小學片區而維權的事件。
明年6月份將是各大幼兒園、小學、初中招生報名的時間,許多擁有招生名額的『學區樓盤』都不失時機地亮出了金字招牌,而很多樓盤業主子女向區域『名校』報名時,卻遭遇了這些學校的『閉門羹』。相關教育管理部門表示,開發商沒有交納教育配套基金,無法保證這些樓盤業主子女入學。
對於類似事件,有開發商表示,在前期銷售過程中,是由於部分置業顧問對學校入學政策掌握不到位而產生此類糾紛。不過這種解釋很難被購房者接受。並且由於很多項目在實際簽約時,都並未將保證入學一事寫入合同,更是造成了買房人處於不利地位。
對於上述情況,有業內人士提醒,購買學區房時,無論商品房還是二手房,購房者都要弄清是否是『學區房』,如果開發商對學區有承諾最好在合同裡有體現。值得一提的是,住房和城鄉建設部曾發出相關通知,明確規定,如果開發商承諾為業主提供學校入學資格,就需要在銷售現場公示政府有關部門的批復文件。如果沒有文件提供,仍承諾有入學資格,則視為違規,可向有關部門舉報。
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如何選擇開發商配建的四種學校
很多開發商都在打學校的主意,花大價錢請來的名校可不是什麼慈善行為,歸根到底都是為了給房子多加一個賣點。其實開發商配建的學校管理權並不在開發商而是在教委,學校與項目之間的關系,也要根據簽署合約的不同,具有不同的類型。
第一種:配建學校只是『買來了』品牌
學校也有各自的品牌,如北京小學、人大附小、中關村一小等。名校都是塊金字招牌。入駐項目就是對項目的提振,但實際上,這類的合作配建項目,開發商引入名校,由開發商出地出資興建校捨,購買設備並負責硬件設施的維護管理,名校出品牌,負責日常教育教學管理,就形成了種種『分校』。但需要指出的是,品牌輸出校通常只會定期派出各個學科的老師,來對分校老師進行一定的業務培訓,或講公開課,而這些名校的知名老師,是不會在這些分校任教的,分校的教師,實際上都由當地教委在當地組織,負責日常教育教學管理。
第二種:開發商與名校達成合作協議
開發商的項目建在名校附近,開發商整合資源,以出資建樓等形式合作,與名校達成協議,保證業主子女擁有上學名額。這類合作目前並不多見,主要是由於好學校周圍很少有新盤建設,但這類的合作對於業主來說,更具誘惑力,可以擺脫各種分校,直接享受名校教育資源。
第三種:名校輸出師資
這個類型有開發商的功勞,但主要是依靠教委之間的溝通。這幾年,政府為了抹平教育水平之間的鴻溝,非常樂於基礎教育力量強的區縣和弱的區縣之間交流,即名校跨區辦學。這種帶學校的商品房,一般都由開發商無償建設,並為雙方教委搭線,但涉及到具體如何合作,就要看兩個區縣的教委溝通情況了。如果確定是名校跨區辦學,就是政府主導的工程,名校會派出師資力量,到輸出一方任教。比如萬科在房山區長陽鎮建設的北京四中分校,主要師資就由四中輸出。而房山教委為了引入四中,也放棄了對於學校的管理權,轉由西城區教委管理,相對而言,更能保證教學質量。
第四種:配建學校享受跨區學籍輸出
這是一種比較深度的合作模式。由開發商出資出設備出地合辦名校,名校與開發商合作建分校,雙方聯動,對現有資源進行整合,這是一種深度合作的模式,業主子女往往可以免收贊助擇校費,輸出的名校還擁有其來源地的學籍。不過,由於就近入學的新政,這類學校很可能受到影響。文/本報記者李桁