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規劃爲商業服務用地對周邊住宅價格影響有限
記者昨從武漢市國土規劃部門瞭解到,本月30日,備受關注的漢正街銀豐地塊將正式掛牌出讓。
銀豐地塊位於中山大道與多福路交會處,起拍總價爲42.7億元,測算成樓面地價達10290元/平方米。這一起拍價位,僅次於2009年的吉慶街地塊,位居武漢土拍歷史單價第二,甚至高於去年武漢樓王——精武路地塊的起拍單價。
業內人士介紹,該地塊未來將全部打造成商業用地,且短期內需開發商自持,因此即便單價較高,對周邊住宅也不會形成直接影響。
月租金預計100元/平方米
上述地塊淨用地面積爲5.32萬平方米,規劃爲商業服務用地,地面建築容積率達7.8,月底正式拍賣。
根據要求,該宗地塊競得人,必須對項目商業平臺實現統一管理、統一運營,對地面集中開發的商業部分,面積要不低於40%,需自持5年。期滿後,也不能對個體工商戶執照經營者小面積分割銷售,只能繼續自持或整體出售。同時,該地塊未來“主人”,還必須有金融背景。
這意味着,以上述地價和建築成本覈算,若要保證租金回報率每年達到7%,該商業體每平方米平均租金至少100元/月。而嚴苛的開發、運營要求,對有意拿地的開發商,也會形成較高門檻。由於滿足這一需求的開發商不多,該宗地塊將很難引起競價,因此最終成交價,很可能固定在10290元/平方米。
對周邊房價影響有限
去年,精武路地王出現後,外界熱議新項目售價必須在2.5萬元/平方米以上,纔有盈利空間,導致精武路周邊二手房價格出現一輪波動。
“地王甚至影響到西北湖了。”武漢某房產中介市場總監告訴記者,很多二手房房東藉此擡高了報價。
武漢地產業內人士認爲,漢正街銀豐地塊雖很難刷新地王記錄,但單價在武漢地價歷史上能排第二。由於該地塊並未規劃純住宅,所有業態都是寫字樓、酒店或行政公寓,因此上述地塊的成交,很難對周邊住宅價格形成直接刺激。