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商業地產的紅海效應愈發明顯。第三方統計數據表明,截至10月,鄭州商業存量達349.25萬平方米,去化週期高達50個月,庫存再創新高。
面對商業地產的高庫存,在鄭州市場外遷的推動下,伴隨着航空港區、高新區等產業新城的發展,鄭州產業新城商業開發也駛入了快車道,衆多房企紛紛投身於這個商業地產“藍海”,一時間整個房地產行業猶如找到了新大陸。
再創新高的商業地產存量
“寫字樓越來越難賣了,雖然也有不少客戶來看,但下定的不多,市場在售的同類項目太多,有時候客戶也不知道怎麼選。”農業路某寫字樓項目的一名置業顧問無奈地說,現在各個項目幾乎都在價格戰裏掙扎求生。
事實上,從2013年開始,鄭州一哄而上的商業地產就一直處於高庫存的局面,市場難振。來自克而瑞的10月市場研究數據顯示,10月鄭州商業成交量4.45萬㎡,環比下降近四成。今年1月至今,鄭州商業市場每月成交量多集中在2萬㎡至4萬㎡之間,成交量最高的月份爲5月,成交量爲7.41萬㎡,2月份成交量最低,爲1.8萬㎡。截至10月,鄭州商業存量達349.25萬㎡,去化週期高達50個月。
鄭州同致行的數據也顯示,鄭州商業用房的供應量一直以來都處在高位,而且自2013年之後庫存量激增,截止到2014年10月份,商業用房庫存量高達214.6萬㎡,按照近3個月月均4.94萬㎡的去化速度,需要43.4個月的去化週期,商業用房的去化壓力比較明顯。
無論是50個月,還是43.4個月,鄭州商業地產這個存量都已遠超合理庫存水平,面臨消化難題。業內人士表示,以目前的去化速度和未來伴隨着越來越多的商業地產項目上市,商業地產面臨着巨大的銷售壓力。從中長期來看,“難消化”將是鄭州商業物業今後存在的主要問題。
樓市靠產業地產突圍?
面對商業地產的高庫存,在鄭州市場外遷的推動下,伴隨着航空港區、高新區等產業新城的發展,鄭州產業新城商業開發也駛入了快車道,衆多房企紛紛投身於這個商業地產“藍海”,一時間整個房地產行業猶如找到了新大陸。
僅以物流產業園爲例,國內目前除了美國的工業物流老大普洛斯之外,宇培集團、華南城、中儲股份、深業物流、毅德控股、萬通控股,包括近幾年以物流業黑馬形象出現的易商集團,均佈局全國,更不要提那些各省市零零散散的物流園。
鄭州作爲我國的中心城市,物資集散甚廣。目前至少有10家已運營或在規劃中的物流產業園,例如傳化智能公路港、菜鳥網絡、順豐物流產業園、紫東鋼鐵企業園、萬邦國際農產品物流園等,更有1個規模甚廣的物流園區——鄭州國際物流園區。
對於鄭州而言,產業地產發展的一個重要推手便是始於2012年的市場外遷運動。這一年,鄭州市啓動中心城區177家批發市場外遷工作,預計2015年6月全部完成。2013年全年,鄭州市共完成外遷市場50家,加上2012年已完成外遷的23家,以及2014年預計搬遷的50餘家市場,目前鄭州市市場外遷工作已進行近半。
這些遷出的市場在鄭州興建規模龐大的新市場,加速了鄭州產業地產的興盛,目前包括華南城、萬邦物流園、百榮世貿商城等都已經開門營業。
以鄭州航空港區爲例,其通過“航空物流樞紐”這個國家級戰略功能進一步確立了其在中部地區的重要交通樞紐地位。也由此享受了這一光環下所帶來的土地紅利、商業紅利,大量的住宅和商業項目拔地而起,一個嶄新的產業新城正在逐漸形成。