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儘管購物中心泡沫論的聲音從未停息,但這並沒有阻擋城市綜合體項目的快速增長。日前,記者從“綠色城市O2O——2015房地產熱點趨勢發佈會”上獲悉,今年我國主要城市的在建城市綜合體數量將達到885個,同比增長24.47%。
而作爲城市綜合體的核心組成部分,我國的購物中心當前正處於狂熱建設階段,目前全球有一半以上的在建購物中心在中國。
據發佈《綠色城市O2O之商業地產報告》的洲聯集團五合國際北京分公司總經理滿莎介紹,2013年我國有9個城市位列全球購物中心在建項目完工面積的前10名,今年這一趨勢還在加快。
購物中心這個“香餑餑”吸引了越來越多的企業跨界,但這並不意味着所有入局者都能從中獲利。
滿莎坦言,實際上在所有大型購物中心中每年就有1/2開不了工,開工的項目中又有1/2開不了業,而在所有已開業的項目中還會有1/2掙不到錢,算起來中國購物中心的成功率大概只有1/8。換句話說,在所有購物中心中能真正運營成功的不到兩成。
“顯然,中國商業地產的超額收益率已經不復存在。”滿莎直言不諱地說,“在此背景下,雖然一線城市的商業項目抗風險能力要強些,但是部分城市也存在着風險,而二三線城市則有着較大的商業風險,未來投資活躍度也將呈走低的態勢。”
租金是衡量購物中心運營好壞的一個重要因素,而從目前的情況看,購物中心的收租情況並不樂觀。
據《綠色城市O2O之商業地產報告》顯示,通過對20個大型城市的跟蹤統計,截至目前,除上海和瀋陽外,其他18個城市如北京、廣州、深圳等未來的零售物業租金將遭遇天花板,進入到下跌階段。這其中,鄭州和無錫將在所有城市中領先下跌。總體而言,三線城市的租金收益較低,平均租金僅爲一線城市的1/3。
購物中心租金收益的不盡如人意,與近年來零售業放緩開店步伐甚至關閉門店有關。截至目前,沃爾瑪、家樂福、百盛、華堂、樂購等大型零售商都或多或少地對相關門店進行了調整。
報告顯示,自2012年以來零售商的門店擴張意願出現了明顯下降,短期內一些品牌門店的擴張計劃仍將不振。就連較爲受購物中心歡迎的快時尚品牌H&M、GAP等,門店擴張計劃也不如前幾年。以H&M近兩年來的門店擴張計劃爲例,去年爲62家,今年縮減爲40家。而零售商放緩開店步伐,與租金佔銷售額的比重大幅上升有關。
從業態的表現來看,近年來,大衆型連鎖餐飲的擴張速度較高,在此背景下,餐飲品牌在購物中心業態調整期比較受歡迎。
此外,自2014年第三季度以來,培訓型業態陸續進駐購物中心,逐漸形成了新人流增長點。同時,兒童體驗業態已經成爲繼百貨、大賣場、電影院之後,購物中心的第四主力租戶,這種“一人帶全家”的形式在提高客流量的同時也給購物中心帶來了新的消費量。
滿莎認爲,未來購物中心的發展有幾大趨勢,一是主題化、定位細分化,具體做法可以參考北京朝陽大悅城;二是爲購物中心注入文化體驗元素;三是社區商業將成爲引領未來商業零售市場的重頭戲。同時,在未來的發展過程中,三至五線城市的新增商業還應該多借鑑一二線城市的經驗教訓,少走彎路。