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廣東房協市場分析課題組日前發佈《2014年前3季度廣東房地產市場分析報告》,該報告指出,今年前3季度廣東商品房銷售量同比走勢降中趨穩,商品房待售面積再創新高,後市潛在供應量大,供求關係寬鬆,去庫存壓力依然嚴峻。房地產投資增速維持平穩,新開工、竣工面積降幅收窄;其中商品住宅投資佔比有所下降,商用物業投資快速增長,房地產投資結構呈現持續調整態勢。而展望後市,第四季度將成爲企業加速銷售回籠的關鍵階段,且當前政策、信貸環境總體較爲有利,銷售量預計將有所回升;但由於供應充足,積極促銷、謹慎定價仍是主流,預計房價將保持平穩運行。
銷量降中趨穩去庫存壓力仍大
報告指出,2014年1-9月全省商品房銷售面積、銷售額分別爲5927.54萬平方米和5483.38億元,同比分別下降10.4%和10.7%,降幅較1-8月分別收窄1.4個和1.5個百分點,下降趨勢有所緩解。與近年同期水平相比,今年前3季度商品房銷售量仍處於次高水平。
從商品住宅市場看,今年前3季度銷售面積5206.02萬平方米,同比下降12.7%;銷售額4464.23億元,同比下降13.5%;銷售均價8575元/平方米,同比下降1.0%。從單月數據看,9月份銷售面積742.62萬平方米,同比下降5.3%,環比則大幅增長37.4%,銷量僅低於6月水平。顯示出在政策、信貸環境不斷改善的情況下,市場成交量趨於回升。
據悉,截至9月,廣東商品房待售面積5091.40萬平方米,同比增長22.7%;其中,商品住宅待售面積3322.32萬平方米,同比增長26.4%,均創下歷史新高。按今年月均銷售速度,要完全消化可售未售的商品房庫存至少需要7.6個月,其中商品住宅需要5.4個月以上,同比分別增加2.7個月和2.3個月。與近幾年相比,今年的供求關係最爲寬鬆。但由於今年銷售量處於較高水平,庫存去化週期較2012年度的最高水平仍少0.6個月。但當前寬鬆的供求關係表明去庫存壓力依然嚴峻,加速去化仍是主流。
數據同時顯示,今年前3季度,來自銀行貸款的資金同比增長13.9%,增速自年初累計回落31.4個百分點;按揭貸款同比下降1.9%,增速累計回落35.7個百分點。可見,受信貸政策收緊的影響,銷售回籠資金普遍放緩,企業資金壓力不斷增大。而從商品房銷售額與投資額的比值看,今年第3季度爲0.96,較第2季度的1.03進一步回落,爲2009年以來最低水平,反映當前企業現金流緊張程度日益加劇,房地產企業有必要加快資金的回籠,以確保資金鍊的安全。
第四季銷售有望觸底反彈
隨着今年國慶黃金週假期過去,“金九銀十”之後的市場走向,也受到業界的高度關注。目前不少房企及行業分析機構對後市表示了審慎樂觀。
省房協表示,隨着各地方政府陸續退出限購、限價等政策,商業銀行鍼對自住型購房需求的貸款支持力度有所加大,當前市場活躍度高於上半年。加之公積金政策也有所調整,包括異地繳存可合併計算、適當提高公積金貸款額度等措施,將使得市場需求進一步釋放。可以預期,第四季度將成爲企業加速銷售回籠的關鍵階段,且當前政策、信貸環境總體較爲有利,銷售量預計將有所回升;但由於供應充足,積極促銷、謹慎定價仍是主流,預計房價將保持平穩運行。省房協也同時建議政府儘快全面退出限購等行政干預措施,更好發揮市場作用,恢復市場信心。
越秀地產廣州公司副總經理伍嶽峯表示,目前市場已經到達最低點。據他透露,2007年越秀地產邀請美國科爾尼開發了房地產走勢預測的數據模型,發現房價增長與GDP增長呈正相關,房價的長期漲幅大約與名義GDP同步,政府調節市場的觸點應該是選在7.3%-7.4%,在這個關鍵點政府就應作出政策調整,越秀地產多次以此預判市場,事實證明是正確的。
合富輝煌房地產經濟研究院分析觀點認爲,目前政策面出現兩大變化:一是僅剩一線城市仍嚴格執行限購政策;二是限貸政策調整。相信政策轉向將對房地產市場信心產生積極影響,特別是剛性需求和改善性需求,有望加快入市和購房。在合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江看來,中國經濟的發展還是要靠房地產保駕護航。通過對房地產市場的調劑,能減少經濟硬着陸帶來的風險。預計四季度市場成交有望恢復性增長,成爲年內高點,價格逐漸企穩,考慮到目前各個城市的庫存量都處於近年來的高點,房企依舊會積極去庫存,房價不會明顯上漲。
文/圖南方日報記者李廣軍