|
||||
9月30日,央行、銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對目前的房貸政策進行鬆綁。其中諸多實質性的政策調整直接利好樓市。
樓市的新政在當前的市場環境下無疑是一劑良藥。在利好政策的刺激下,各地樓市有回暖的跡象。如今,樓市新政從實施到現在已經滿月,江門樓市有何新變化?
房貸新政滿月市場成交或創新高
目前,央行房貸新政發佈至今已過一個月,筆者從多方瞭解到,在這一個月的時間裏,市場的確在變化,政策出臺不久,江門本地各大銀行紛紛根據新政進行調整,開發商積極推貨去庫存,市民也開始調整置業計劃。政策的刺激開始對市場產生反應。根據江門住建局官方網站實時統計,十月份的網籤數量已經超過兩千,十月份成交量或成今年的最高峯。
市場市場逐漸回暖,成交或創新高
“央四條”出爐的時間十分微妙,恰好在今年的十一黃金週前夕。這無疑是給今年的黃金週樓市交易打了一支強心針。
雖然數據顯示,新政對國慶“黃金週”的樓市成交併沒有起到立竿見影的效果,根據江門市住建局即時交易數據統計,國慶7天江門中心城區新建商品住宅成交總量僅爲114套,成交面積爲11864.12平。據新浪樂居方面統計,交易均價爲5998.87元/平。成交量同比降51%,成交均價同比降21%。但從市場走訪中可以看出,江門樓市人氣漸旺,記者走訪見到各大樓盤營銷部都較爲熱鬧,政策的利好逐漸顯現,購房者慢慢恢復信心。
據記者獲悉,黃金週各大樓盤的訪問量都不差。據相關報道,江門保利大都會7天累計到訪人數約5500人。僅國慶當天,保利大都會就接待客戶超500批次,場面火爆。其他如新開放的恆鑫淺山小鎮、駿景灣·品峯等樓盤也備受購房者追捧。
更加興奮的無疑是各大房企。微信朋友圈裏,一張據稱是“各大房企節後漲價通知”的紅頭文件在廣泛流傳,雖然流傳的“紅頭文件”隨後被證實是假的,但足以看出開發商的樂觀和難以抑制的漲價衝動。
隨着具體政策的落地,購房者的觀望情緒慢慢散去。江門樓市迎來了一個成交的高峯。據江門市住建部門官方網站的實時統計,截止至10月30日0時,江門蓬江、江海兩區的商品房當月網籤數據已經高達2080套,儘管十月份還沒過完,但這個數據已經無疑創了新高。據統計,成交數據中有1749套房來自蓬江區。蓬江區當月實時統計的成交均價爲6853.2元/平方米,江海區的成交均價爲5304.2元/平方米。
除了對房貸政策的調整,江門的公積金政策也有所放鬆,這些利好消息進一步刺激了江門樓市。業內人士分析,十月份成交量猛增,一方面是由於樓市新政給予了購房者信心,另一方面,優質樓盤的入市也帶動了成交量的上升。十月份多個樓盤入市,其中不乏受購房者歡迎的優質樓盤。海逸城邦推出二期逸峯軒1、2、5棟洋房不到一個月基本售罄,開盤當天還出現了排長隊拿籌的景象,這在今年的市場環境下確實不多見。
銀行房貸利率基本不打折
市場反應熱烈,相比之下銀行就顯得淡定得多。據筆者向江門市區各大銀行了解,各大銀行的首套房房貸利率基本不打折。
政策出臺後,各大銀行紛紛表態。工商銀行表示,將認真貫徹執行房貸新政;建設銀行則重申了央行首套房新認定標準,表示將積極落實;農業銀行表示,將積極支持首套房政策和二次購房的信貸需求;中國銀行表示,各地分行已於10月1日起按相關政策要求執行首套房貸政策,具體由各分行根據風險情況自主確定等。不過有學者認爲7折房貸利率對於衆多商業銀行來說難以執行,房貸利率若低於85折,銀行基本無收益。據悉,目前頂格貸款基準利率爲6.8%,打7折後爲4.76%,而按照名義利率吸收存款難度越來越大情況下,銀行依靠理財產品吸收資金的成本在5%以上。這樣一來,銀行不賺反賠。
日前,筆者以購房者的身份諮詢了江門本地各大銀行,發現大部分銀行已經開始執行央行出臺的房貸新政,“認房不認貸”逐步落實,至於房貸利率則基本沒有變化,暫時無打折優惠。
工商銀行相關工作人員表示,目前工行已經開始執行該項政策,首套房貸款利率不打折,由原來的基本利率6.55%上浮5%,而第一次買房貸款的首付比例爲30%,若還清貸款後,二次購房再貸還算首付,但是公積金除外。
而中國銀行、江門融和商業銀行均表示目前已經開始執行新政,房貸利率不打折,確定買房貸款首付比率是30%,並且二次購房還清貸款再貸還算首付。
另外,農業銀行相關工作人員表示VIP客戶或者購買了10萬元的理財產品才能享受9.8折的房貸利率。
市民利好改善型置業者
近日,搜房網進行了一項關於央行出臺新政後,市民置業計劃是否有所改變的調查,根據目前的調查數據顯示,有67%左右的調查對象認爲房貸新政中的“首套房貸利率最低7折”影響最大,選擇“二套房結清算首套”的僅33%左右。
而關於置業計劃是否受到新政的調整,有約32%的調查對象表示近期會出手購房,約34%的人選擇進一步等待地方政策,約20%、13%的調查對象分別表示暫時不會買房,以及新政對購房計劃沒有影響。
另外過半的調查對象認爲央行房貸新政會使部分改善型需求入市,致使樓市成交有所上漲,約30%的調查對象則認爲影響很大,能夠刺激大批改善型需求入市,樓市回暖。
而關於新政實施後,江門後期房價會否因此上漲,有約42%的調查對象認爲房價會上漲,約39%的民衆認爲影響不大,剩下約18%的調查對象則認爲房價會下跌。
目前在蓬江區某國企上班的陳先生計劃買套大戶型單位改善現在居住條件,已經看中濱江新區某著名望江住宅,正準備出手。對於此次出臺的新政,他坦言對自己置業計劃影響較大,畢竟此次的新政直接利好改善型置業者。
-房貸新政
五大調整將利好房地產
9月30日,央行、銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》),對目前的房貸政策進行鬆綁。政策甫出如一石驚起千層浪,業內紛紛將此次的房貸政策稱爲“國慶大禮”。據瞭解,該《通知》對房貸政策主要進行五方面的調整:首套房首付比例最低30%,利率下限7折;還清貸款後,二次購房再貸算首套;取消三套房限貸令;可向外地居民放貸;房貸審批週期縮短,優先首套和改善需求。而其中又屬“二套房貸”最受關注。
然而,在政策出臺之前,早有風聲。9月22日,有消息透露稱央行釋放房貸鬆綁信號,認房不認貸的可能性很大,引起了較大的關注。與此同時,部分地方亦先行出臺房貸鬆綁政策。如福州市政府出臺相關文件,宣佈還清貸款後,二次購房貸款按首貸認定。另外,南京、杭州等地也按“認房不認貸”執行首套房認定標準。最終,央行放開信貸政策的傳言終於在節前的最後一天塵埃落定。
房貸政策五大調整
1、首套房首付比例最低30%
對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例爲30%,貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。分析人士認爲,這將大幅度減輕首次購房家庭的資金壓力,並且有效防範住房信貸的違約風險。
2、還清貸款後,二次購房再貸算首套
而對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。此舉使得改善型置業者大大受益,大部分人都表示,新一輪的購房良機或將再次襲來。
3、取消三套房限貸令
在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。