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“《家天下》記者天下行”系列述評之一
本版述評:近日,一則關於“高鐵站周邊紛紛涌現‘高鐵新城’”的報道又刺痛了人們的眼睛。一邊是“新城變鬼城”的案例比比皆是,一邊是各式新城又借各種理由拔地而起。
在前幾年全國樓市開始限購後,最受影響的自然是積極造城的城市,特別是二、三線城市,儘管造城運動的投入與在一線城市開發相比成本低廉,有些地方的地價成本甚至可以忽略不計,可是同樣低水平的購買力卻讓當初貪便宜的開發商在幾年後嘗透了苦頭。限購期間,雖然大部分城市所謂的限購已“形同虛設”,僅需幾百至2000元不等就可以拿到社保或者納稅證明。但真正拖慢買家入市步伐的,是他們發現如此龐大的供應量下,買到手的“磚頭”隨時可能貶值。
持續了三四年的主要針對一、二線城市的限購限貸政策,給三、四線樓市帶來了發展機遇。由於這些城市多數不在限購範圍內,一些小城市吸引了大量開發商進入,刺激了當地房地產市場快速發展。然而,快速擴張後引發的“消化不良”問題也在逐步顯現。大規模造城繼而被限購,形成了天然的矛盾,像西安、呼和浩特等城市,其新區的“空城化”與“泡沫化”危機更重,未來樓市高庫存如何“拆彈”,將成爲地方政府的一大難題。
擴張與縮量南轅北轍
記者在西安和呼和浩特採訪地產人士時瞭解到,他們認爲城市處於擴張之中且樓價沒有漲幅過大的二、三線省會城市,實在沒有必要“跟風”限購,限購打亂正常的樓市週期,消費者陷入觀望,開發商也因此拖慢產品上市的節奏,限購爲這些本來就有過剩供應的城市帶來了致命的“縮量”效應。本來新區較便宜的產品有可能稀釋市區的高樓價,爲購房者帶來更多的選擇,但隨着限購而來的觀望卻讓新區陷入供應量大、去化率低的泥潭,對本身先天不足的新區無疑是“雪上加霜”。政府希望通過限購帶來“縮量跌價”而產生調控效果,但對新區來說,卻是希望通過快速消化來促進銷售以及爲城市發展帶來更多資金,兩者之間存在南轅北轍的矛盾。
改革開放初期,以“開發區”爲名義設立的各種新城確實在招商引資、推動經濟方面起到了積極作用。然而,這幾年由於實體經濟發展緩慢,而房地產行業引資快,見效明顯,容易出政績,各種藉着新城之名的造城運動儼然成了爲房地產開綠燈的自由市場。但缺乏實體經濟支持和各種配套的新城,也很容易淪落爲“鬼城”。同時,造城運動導致的龐大供應量也拖累了樓市的健康發展,最終成爲開發商手裏的燙手山芋。
近日,有媒體展開了中國內地城市“鬼城”指數排行榜(2014)的調查,依據“鬼城”、“空城”的判定標準:即城區人口與建成區面積的比值均低於0.5或稍微高於0.5。按照這一指標體系,中國未來可能會出現近50座“鬼城”。但是,地方政府依然難遏規劃新城新區的衝動。國家發改委也在2013年調查了12個省區的156個地級市和161個縣級市。結果發現,90%以上的地級市正在規劃建設新城新區,12個省會城市共規劃建設55個新城新區,有一個城市甚至要新建13個新城區。
減批新區出手“控鬼”
國土資源部近期下發的《關於推進土地節約集約利用的指導意見》,則被業內稱爲中國政府部門開始出手“控鬼”,《指導意見》強調,“要逐步減少新增建設用地規模”、“着力盤活存量建設用地”。
國土部規劃司司長董祚繼對此表示,“去年我們進行了全面的摸底調查,發現全國391個城市的新區規劃人均城市建設用地197平方米,已建成區人均城市建設用地達到161平方米,這遠超過人均100平方米的國家標準。”他表示,今後確需設立城市新區的,必須以人口密度、用地產出強度和資源環境承載能力爲基準,以符合土地利用總體規劃爲前提。“第一必須符合國家標準,第二必須符合土地規劃和城市規劃。”
記者陳白帆、李鳳荷
房企深陷泥潭虧本都賣不動
通過這次“天下行”記者瞭解到,說起新區,西安確實有驕傲的資本,上世紀90年代初設立的高新區和經開區發展都不錯,曲江新區一期亦成爲豪宅聚集地。然而,在嚐到甜頭後,建設新區就如飲鴆止渴,不僅曲江二期的開發由於相關配套無法跟上而陷入了尷尬的境地,面積龐大的西鹹新區到底能走多遠也未可知。同時,龐大的庫存也在一定程度上抵消了限購限貸取消帶來的利好,不少開發商在“十一”後接受記者採訪時都說,“感覺市場回升不算明顯”。
對於呼和浩特來說,三個“金字號”開發區——金橋、金川、金山,可謂雲集多個數百萬平方米開發體量的大盤,樓價在限購前曾大幅飆升,多個開發商拿地後雄心勃勃快速建房,怎料上市之時卻遇上限購,金橋開發區的樓價飆升到“6字頭”後承接乏力,迅速掉頭下跌到“5字頭”,而開發商在金橋開發區的拿地成本卻已到“5字頭”,開發商面臨虧本賣房的困境。呼和浩特樓市的庫存足夠未來10年消化,過重的資金壓力與過大的樓市供應已使部分中小型開發商停止開發,與消費者一道陷入觀望。
鬼城陰霾正濃高鐵新城又起
近日,新華社有報道指出,不少遠在城郊的高鐵站周邊紛紛涌現“高鐵新城”。一些地方出現建了圍牆種莊稼、蓋了樓盤無人買等“激進開發”現象,連售樓人員都擔心:“高鐵新城”會不會淪爲新“鬼城”?該篇報道以“宿州馬鞍山現代產業園區”爲案例,描繪出近年涌現的高鐵新城的尷尬。另外,江西也提出建設宜安新區,湖北正在推進梓山湖新城。最近被曝光的還有遼寧東戴河新區,大量土地被圈佔,呈擱置或者廢棄狀態的廠房在東戴河新區隨處可見,就算已有幾家大型開發商進駐,但開發速度也相當緩慢,很多業內人士擔心東戴河新區會成爲又一個“鬼城”。
住建部官員在今年年初的公開場合表示,像北京回龍觀這種有30萬人口卻很少有就業崗位,造成巨大“鐘擺式”城市交通問題,實踐證明是失敗的。
今年,西安西鹹新區、貴州貴安新區、青島西海岸新區、大連金普新區以及四川天府新區相繼成立,使國家級新區達到了11個。除了國家級新區外,其餘各地的各種高新區、經濟開發區或旅遊生態園區亦是層出不窮,僅到今年1月份爲止,國家高新區就達到114家之多。但這些含着“金鑰匙”出生的新區,之後卻未必都能健康成長,因填鴨式餵食或亂打激素導致發育不完全的情況比比皆是。
專題撰文:記者陳白帆、李鳳荷