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【導讀】央行房貸新政滿月,多城樓市回暖,國務院時隔5年再提穩住房消費。《央廣財經評論》本期觀點:用市場手段調控房地產,穩定房地產消費。
央廣網財經10月30日消息據經濟之聲《央廣財經評論》報道,一個月之前的9月30號,央行出臺房貸新政,首套房房貸利率最多可以打七折,對於首套房貸款已經還清的家庭,再次購房時執行首套房貸款政策。同時鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券和期限較長的專項金融債券方式籌集資金以增加貸款投放。
央行的新政剛剛滿月,昨天,國務院常務會議也提出,推進6大領域消費,其中提到“穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件”。如何來看待央行新政的效果和國務院的最新政策?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此解讀。
楊紅旭:市場對於新政有所反映,因爲新政出來之後,確實是對於房貸有所放鬆,而且媒體炒作比較明顯。很多人覺得中央出手救市,而且放鬆房貸對一般人自住需求購房關係比較大,因此很多人預期改變,外加房貸放鬆的效果,導致很多人開始看房買房。所以大城市新房、二手房,看房的人數在進一步增加,這種氛圍比之前兩三個月有所改善。之前很多方針在投資方面做文章,這次國務院明確提出,通過穩定和刺激消費使穩增長有一個比較好的基礎,穩消費提出來六項內容,其中一項包含了住房,沒有提住房市場,但是提到穩定住房費,保障房公積金。但我認爲現在住房消費主要是住房的消費比低迷,因此要想穩定住房消費,就必須要穩定自住性住房的企穩和需求。
在這一個月中,不少地方房地產市場開始回暖,一些地方二手房市場出現量價齊升的態勢。央行新政給房地產市場帶來了什麼?經濟之聲特約評論員、浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對此評論。
經濟之聲:央行新政一個月,房地產市場已經出現了明顯的效果,改善型住房需求帶領多個地方的房地產交易回暖。回顧這一個月,央行新政給房地產市場帶來了哪幾方面的作用?這種作用是否將長期利好房地產市場?
丁建剛:其實最大的作用還是給市場輸送了信心,因爲這個政策是央行和銀監會也就是代表中央政府,在此之前,二線城市紛紛解除限購,都是地方政府的動作。這個政策就銀行和銀監的政策表明了中央政府對房地產市場的態度也發現了變化,所以這是最大的政策的效果。從具體的效果來說,當然是對改善性需求,因爲首套房原來是三成、現在也是三成,原來二套房是六成甚至是七成首付,而現在二套房很多都可以變成三成、四成首付。同時如果前面清貸,不管你有幾套房,不管你貸過幾次理論上還是能夠再貸,這樣宣告了限貸政策的結束。對於改善性需求來說,這是一個支持,但是有一個問題是號稱這個七折利率首套房實際上到現在還沒有出現,很多購房者還在等七折利率。
經濟之聲:就在昨天,國務院常務會議也提出“穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件”。這也是一項明確針對房地產市場的爲刺激政策。對這項新的政策,您有什麼樣的預期?
丁建剛:李克強總理就任總理以來,一年半的時間很少談房地產市場政策,只有兩次,第一次是今年政府工作報告中提出了分類調控,現在在國務院常務會議提到了,剛纔說的在振興內需中談到了擴大穩定住房消費。作爲促進內需和消費的一個手段,其他雖然有擴大互聯網消費、物聯網消費、綠色消費、升級旅遊休閒消費,文教、體育消費,家庭養老家政消費等等,但是那些消費領域,和住房消費還沒有辦法相比,所以媒體立刻意識到這是一個核心的話題,於是都把這個作爲標題和核心。經濟三季度數據公佈以來,2008年以來下行壓力比較大這樣一個背景來提振消費,來刺激經濟,那麼可以預期未來可能還會有一些政策,比如降息、降準,其實更大的可能性是這個表態它對現代各地地方政府風起雲涌第三輪救市實際上頒發了許可證,可能有一些地方政府就可以契稅的減免,營業稅的時間縮短等等這樣一些政策在未來會出臺。
經濟之聲:感謝浙報傳媒地產研究院院長丁建剛和我們一起評論這個話題。同樣也是在這周,住建部新聞發言人表示,未來一段時期,政府可能更傾向於運用金融、財稅等市場化手段,而行政化手段我相信會越來越少。央行的新政正是用金融手段來防止房地產硬着陸,國務院的最新政策也着眼於優化健全住房市場結構。我們再請出房地產專家韓世同和我們一起評論。國務院常務會議昨天提出“穩定住房消費,加強保障房建設,放寬提取公積金支付房租條件”。這項政策將直接作用於房地產時長,但是從表述中我們看到,這項調控舉措針對的實際上是消費,而不完全着眼於房地產行業本身。在這項新政策中,您讀出了哪些新意?
韓世同:整體來看,因爲這次是六大領域同時提出,而且就是它整個講的是促進,但是房地產是否穩定,它每一個方面的消費,用詞都不一樣,擴大、促進、升級、提升、鼓勵,但是如果我們把這個住房方面換成其他的詞,可能理解完全不一樣。比如刺激房地產消費,提升都不一樣。穩定其實還是表明政府可能還是希望房地產穩定,希望不要大起大落,不要硬着陸。當然會不會被解讀成救市,之前已經很多的政策,放開限購、限貸其實都已經救市了,現在我們還能用的手段是降準和降息,所以更多還是基於一個穩定的目標。
經濟之聲:從國務院的新政當中您更多看到是穩定這兩個字,既要保證大家能夠買的起房,又不能讓房價大起大落,或者出現硬着陸,未來房地產調控的技術難度真的是越來越大了。那麼這樣的情況之下,我們接下來政策的制定應該側重於哪些方面?
韓世同:長遠來看還要從三大制度:土地、財稅和金融,但是短期,我覺得還是要調整一下結構。整體來講,定位需要從支柱產業轉化爲基礎產業,但是短期內還是要解決房貸的規模,和房貸利率雙軌制的問題。