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以一套市場成交價格100萬元的普通住宅爲例,未滿5年,應該繳納5%的營業稅5萬元,同時按照5萬元營業稅徵收6%、3%、2%的城建稅、教育稅附加和地方教育附加,總共加起來是5.6萬元。
以一套市場成交價格100萬元的普通住宅爲例,未滿5年,應該繳納5%的營業稅5萬元,同時按照5萬元營業稅徵收6%、3%、2%的城建稅、教育稅附加和地方教育附加,總共加起來是5.6萬元。
按照規定,這5.6萬元由賣方來承擔。而現實中,這部分費用往往由買方承擔。這意味着,如果二手房營業稅“5改2”,購房者花100萬元買一套2年以上5年以內的普通住宅,可以省下賣方轉嫁而來的5.6萬元稅款。
近期,針對樓市低迷的情況,多方面消息稱二手房營業稅的免徵期限可能由5年調整至2年。業內分析,上述調整的目的在於減少交易成本、激活樓市,在限購逐步放開、限貸政策大爲放鬆的基礎上,下一步稅收政策的調整似乎已是箭在弦上。
今年以來,房地產市場連續低迷了半年多,房價、銷售量、投資都在下滑。從中央到地方,樓市的微刺激政策不斷出臺,先是限購鬆綁,後是房貸放鬆。地方政府也開始進行“救市”行動。近日,武漢住房公積金管理中心發出通知,購買第二套房公積金貸款最低首付款比例調整爲房屋總價的30%,不再硬性要求達到房屋總價的60%。
有媒體援引住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌的話說,現在中央關注的是限貸放鬆後能否落實、政策落地後市場反應如何,如果市場反應不行,應該還會再考慮下一步放鬆。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,今年以來的救市政策,可以視爲三步走,第一步是限購放鬆,第二步是限貸放鬆,下一步可能要考慮減稅了。
據業內人士分析,減稅的說法並非空穴來風。方圓地產首席市場分析師鄧志浩就曾預測,如果10月地產銷量再不起步,個人住房轉讓營業稅徵免時限可能由5年恢復到2年。中國證券報最近報道,針對完善二手房交易營業稅有關政策,有關部門正在各大城市和機構之間展開調研,聽取各方意見並評估該稅種的價值,在充分論證的基礎上,未來有可能對其進行調整。
業內人士指出,經過調研,監管層對當前房地產市場做出“供大於求”的判斷,爲刺激市場交易,在限購逐步放開、限貸政策大爲放鬆的基礎上,下一步稅收政策也將更趨完善。
2011年初,國務院出臺“新國八條”規定,未滿5年的二手房交易,統一按銷售收入全額徵稅。如今房地產市場不溫不火,有業內人士建議,爲刺激市場交易,二手房交易營業稅的免徵期限應調整至2年。中國證券報報道稱,在有關智囊機構向監管層提交的調研報告中,便包含了上述建議。
地稅部門未接到任何通知,免稅時限仍爲5年
針對二手房營業稅“5改2”的消息,濟南市地稅部門有關負責人稱,二手房營業稅政策是否調整,市級地稅部門只能執行上級政策,連解釋權也沒有。目前濟南還未接到任何有關通知,二手房營業稅免徵期限仍執行5年的規定。“網傳信息不一定可靠,之前傳言物業稅開徵,最後也不了了之。”該負責人還稱,明年年底前營業稅全部改成增值稅,變成國稅後或許又會有所調整,故“5改2”一說有待觀望。
一區級地稅部門工作人員則表示,“5改2”傳言有可能是真的,其個人認爲這是一個試探性氣球。
濟南財稅系統一內部人士分析,二手房交易營業稅改革的說法提了不是一天兩天,遲遲沒有確切消息,或許有對一手房市場的考量因素在內,因爲“5改2”對一手房市場來說,未必是個好消息。如果調整,可以活躍二手房市場,促進持有者儘快處理空置房,但也可能把一手房的購買者吸引到二手房市常如果要激活一手房市場,單用某一項減稅來刺激消費意義不大,還需有相關配套政策出臺。
從二手房中介方面的消息來看,目前濟南二手房房源多爲5年以上,不過5年以下的房源比例也不小。真正的炒房者買房後不會持有2年之久,營業稅無論是5年之限還是2年之限,對限制炒房、抑制房價上漲作用並不太大。
南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華的觀點是,“5改2”是個冒險政策,出臺的可能性很小,但不能排除,若真放開則無異於飲鴆止渴。他認爲,放開營業稅等於直接刺激投機需求出手,短期內市場絕對會大幅回暖,但房地產是個長週期產品,瘋狂過後很可能又再次陷入危機。如果放開營業稅,等於給迷茫的市場又一錯誤信號,很可能讓一二線城市樓市更瘋狂,三四線城市庫存量繼續增大。