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廣州近90億元住宅維修金貶值問題可望找到解決方案了!廣州市國土房管局制定的《廣州市物業專項維修資金管理辦法(徵求意見稿)》(下稱《辦法》)作出重大規定:專項維修資金未來擬劃轉小區業主大會實行“直管”,買國債存定期自定。同時,該《辦法》還細化維修資金緊急使用制度,保障緊急使用資金及時到位,一旦大樓“有病”也可拿得出“救命錢”。這意味着,廣州目前約130億元處於“沉睡”狀態、使用率多年來只有1%的物業專項維修資金將被“喚醒”。
《辦法》從即日起至26日面向社會各界公開徵求意見。公衆可登錄該局網站(http://www.laho.gov.cn)下載及閱讀《辦法》,並可通過郵寄、電子郵件或傳真等方式向廣州市物業專項維修資金管理中心(以下簡稱“市維修資金管理中心”)反饋意見和建議。
直管:業委會自己“管賬”
現狀
今年9月25日召開的廣州市十四屆人大常委會第三十三次會議上,市審計局提交的審計報告披露,至2012年末,全市共有2967個樓盤的149.94萬戶業主交存商品住宅維修資金,資金結餘888509.79萬元。審計結果表明,未發現佔用、挪用資金情況,資金總體安全,主要的問題是保值增值差,資金處於貶值狀態。由於定期存款期限短利率低、計息方式不合理、增值方式單一等原因,商品住宅維修資金年平均收益率爲1.88%,低於同期銀行存款利率。
事實上,物業專項維修資金“沉睡”現象被人詬病多時,荔灣區四季花園業委會主任徐凡告訴記者,該小區將近800萬元的物業專項維修資金,原來存在銀行裏只有活期利率,前幾年房管局改爲三個月定期,每年的利息只有30多萬元,如果改爲一年定期,每年利息就有近40多萬元。
如今,新《辦法》出臺後,對於維修資金的增值,業委會可以直管了。根據新《辦法》第十六條,已成立業主大會選舉產生業主委員會的,由業主委員會負責組織實施對物業專項維修資金使用,業主委員會可以委託物業服務企業負責具體工作。
《辦法》明確,經過業主大會的決定,未來業委會可以委託一家專戶管理銀行存放小區的專項維修金,並且以業委會爲賬戶名開立專戶。在保證物業專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將物業專項維修資金用於購買國債或銀行存款。購買方案要經業主大會同意。《辦法》還禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行爲。並且要求業委會建立物業專項維修資金財務賬目和業務檔案,指定專人或委託第三方機構進行管理。
對於未成立業主大會選舉產生業主委員會的,相關業主可以自行實施或者委託物業服務企業負責實施,也可以向物業管理區域所在地的居民委員會提出申請,由居民委員會在所屬街道辦事處的指導和監督下負責組織實施。
繳交:餘額不足30%要續交
現狀
越秀某大廈業委會負責人反映,其小區大部分業主在2003年按照40元/平方米的標準交了維修資金,總額高達193萬元,但是開發商卻並“沒有將一分錢存入指定銀行”。據介紹,目前小區已進入了維修高峯期,開發商卻一直沒有把挪用的維修資金拿出來,房屋及相關公共設施只能“帶病運行”。爲此,雙方還在對簿公堂。
爲防止開發建設單位“收而不存”、業主“拖欠不交”的問題發生,廣州市於2012年建立了維修資金預交存制度,明確開發建設單位在申請房屋預售或產權初始登記前必須足額交存首期維修資金。該制度從源頭上解決了新建樓盤欠交、拖交維修資金的現象,扭轉了維修資金歸集相對被動的局面。基於預交存制度的有效性,《辦法》也將該項制度囊括在內,以確保應交存的維修資金能夠歸集到位,實現維修資金全覆蓋。《辦法》第二章對維修資金交存程序等做出了詳細規定。
另外,爲防止維修資金出現短缺的情形,《辦法》第十四條規定,業主分戶賬面維修資金餘額不足首期交存額30%的,應當及時續交。業主應當在收到通知後30日內一次性或分期將續交的物業專項維修資金交存至專戶管理銀行。
成立業主大會的,續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的,業主應當按照現行的首期維修資金交存標準進行續交。
使用:大樓“生病”拿錢變快
現狀
雖然維修資金是業主繳的錢,但實際想動用起來並不容易。主要是由於動用維修資金需要“雙2/3以上業主(專有部分建築物面積2/3以上、佔總人數2/3以上的)”的同意才能使用,過高的門檻以及複雜的程序,都不利於提高其使用率。
雲鶴苑小區的業主謝先生表示,前幾年小區爲了用專項維修資金維修電梯,苦口婆心地勸說業主,才湊足了簽名。“電梯的鋼纜已經快要斷了,如果不及時進行更換,後果不堪設想。”
爲簡化使用程序,《辦法》擬規定,當物業區域需要使用物業專項維修資金的,由組織單位對維修的項目提出使用方案。專項維修資金劃轉業主大會管理的,維修項目的審價由業主在物業維修資金管理規約中約定。而且使用方案應當在所涉及物業範圍內的顯著位置向相關業主公示7日以上。另外,同樣需要經過兩個“2/3”以上業主的同意,即徵得列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
專項維修資金列支範圍內的業主可以採用集體討論、書面徵求意見和電子投票等形式進行表決。
值得一提的是,《辦法》細化了維修資金緊急使用制度,保障緊急使用資金及時到位。當發生嚴重影響到業主生活秩序、威脅業主人身財產安全的緊急情形時,如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設施故障等,可簡化程序申請緊急使用維修資金,待維修項目竣工驗收後再辦理審覈手續。
過戶:賣房後維修金自動過戶
現狀
在二手房交易活躍的情況下,業主身份變化很快,也使得兩個“三分之二”業主簽名同意操作存在實際困難。
不少市民遭遇這樣的問題:早年二手房買賣不重視物業維修資金的過戶問題,導致房子轉賣了好幾手,但物業維修資金仍是一手房業主名字。由於動用維修資金需要2/3業主簽名同意,往往現任業主簽名也無效,而早年的業主卻因出國等原因已找不到。有市民反映,自家小區的排污管堵塞,甚至一下暴雨就出現污水倒漫的情況。準備動用維修資金來對管道進行維修時才發現,有三分之二的房子早已轉了多手,“三分之二的業主同意”幾乎成了“不可能的任務”。
爲解決這一問題,《辦法》擬規定,房屋所有權轉移時,業主應當向受讓人說明維修資金交存和結餘情況並移交維修資金卡(存摺),該房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權同時變更。
據悉,目前,市國土房管局已在番禺區試點以物業地址建立維修資金分戶賬,探索解決維修資金過戶更名的辦法。該局也在積極推進維修資金信息管理平臺建設,待管理平臺建成後,即可實現維修資金隨房屋所有權自動過戶。記者趙燕華