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限貸放鬆成交猛升業界判斷節後拍地溢價率會高過廣鋼新城
在限貸放鬆,節後成交數猛升的當口,廣州一口氣推出天河區10宗商住用地,總起拍價爲189.21億元,這是今年廣州起拍總價最高的一次大規模推地,而且其中8塊是住宅用地,有樓市回暖的預判,業內對此次宅地成交前景相當看好。
本版文/圖:記者劉麗琴
從交易公告看,10塊地中有8塊都是華美牛奶廠地塊,據悉,華美牛奶廠是廣州“三舊”改造工程之一,其改造項目規劃方案今年6月獲批通過,而地塊並未納入年初廣州國土房管局的供地計劃表,可算是土地市場上意外的“驚喜”。8宗地塊以二類居住用地爲主,兼有部分商業用地,總宗地面積爲54萬平方米,總建築面積爲80萬平方米,總起拍價高達90.81億元,掛牌樓面起始價爲8000~12000元/m2不等。華美牛奶廠出讓地塊中凡涉及居住用地用途地塊,均設置最高限制地價。按照規劃方案,地塊將改造成爲低密度住宅區,預計可增加約70萬平方米商品住宅供應。
另外一個受關注的則是東圃立交地塊,該地塊爲二類居住用地、防護綠地和城市道路用地,用地面積12.33萬平方米,規劃建築面積36.96萬平方米(含地下),掛牌起始價44.6億元,起拍樓面地價12058元/m2,地塊出讓也設置了最高限制地價64.6229億元。值得一提的是,競得該地塊要按穗規委會審議通過的要求,將在項目範圍內跨越東環高速路段設置上蓋綠化平臺,即快速路上“加蓋”變成隧道,隧道上方建成公園,兩邊則建設大型住宅樓。這意味着地塊建成,將成爲廣州首個跨越快速路的小區。
同時推出的還有金融城起步區AT091007地塊,宗地面積2.91萬平方米,規劃建築面積38.45萬平方米,掛牌起始價爲53.8億元,樓面地價14000元/m2。
推地時機好過廣鋼新城,料受追捧
9月29日,廣州剛推出了13宗地, 10宗地成交,總成交金額155億元,3宗地因無人報價而流拍,廣鋼新城多地塊接近底價成交,最高的爲18254元/m2,還未達到政府設定的最高限價。而此次又推出10宗天河地塊,有業內人士認爲,如此大力度的土地供應是因爲今年土地拍賣收入不理想,完成全年任務壓力大,數據統計顯示,截至9月17日,廣州通過招拍掛方式出讓土地共收入437億元,按照今年年初800億元的任務估算,完成率僅54.63%,加上9月29日成交的155億元,在今年僅剩的不到三個月中,政府的推地壓力明顯不小。不過相對於9月29日有點慘淡的行情,業內人士對天河地塊的拍賣前景則普遍看好。
合富輝煌首席分析師黎文江表示,首先天河的地塊位置就決定了其有吸引力,就算華美牛奶廠地塊偏遠了點,只要周邊配套改造鋪墊一下,也比其他區域有吸引力,況且其起拍價不算高。其次,因限貸放鬆,市場對回暖預期較高,預計第四季度樓市行情不錯,這種情況下房企也樂意拿地,如果廣鋼新城的地是9月30日後拍的,其行情也不會如此。另外,預計會有更多外地房企會有興趣爭奪天河的地,而成交價格預計會超出起拍價不少,因爲市區目前的平均地價在1.5萬元/m2左右,樓價則在2.7萬元/m2左右,廣鋼新村都能拍到1.8萬多元/m2,天河的地塊至少也能達到這個價格。
方圓地產首席分析師鄧浩志也表示對天河住宅用地成交行情看好,他認爲天河宅地的溢價率會超過廣鋼新城,奧體板塊的天健上城目前的售價在2.2萬~2.4萬元/m2左右,華美牛奶廠地塊也能達到這個價格,而且因爲同時推出8塊地,非常好打造一個全新的板塊,估計會有一家發展商拿下多個地塊的情況出現。對於金融城地塊,鄧浩志則表示不看好。他認爲,目前廣州的商業用地已經是供過於求的狀態了,而且金融城地塊總價達到50多億元,無論單價還是總價都比較高,會擋住不少房企出手的意願,此外,今年7月後商地不再允許做公寓,因此只能做寫字樓,而寫字樓供應量已經很大了,除了銷售很可能需要發展商自持經營,同時項目還有27萬多平方米的商業部分,類似天河城這樣大體量的商業部分對經營壓力也很大,在金融城板塊,可能10年都難旺起來。
新推地塊或可平抑天河高房價
縱觀近幾年的樓市情況,前些年天河土地供應基本集中在珠江新城,從2007年到2009年推出的珠江新城住宅和商服用地有12宗,從2011年珠江新城的新貨就開始不斷上市,2009年珠江新城最後一塊住宅用地推出,今年這個由越秀地產開發的越秀星匯御府上市。從2012年開始,因豪宅當道,天河區的樓價就居高不下。根據網易監控“陽光家緣”的數據顯示,天河區2010年成交均價23432元/m2,成交套數5461套,2011年成交均價是27545元/m2,成交套數2518套,2012年成交均價31769元/m2,成交套數2697套,2013年成交均價35832元/m2,成交套數2935套,2014年1月~9月30日,天河區成交均價在37717元/m2,1806套。可以看到,近幾年,天河區樓價始終引領全市,從2012年開始突破3萬元/m2,從2013年起月均價甚至時常突破4萬元/m2,這是因爲在售的珠江新城的豪宅成交量一多,就會迅速拉高整體均價。
而2010年至今,天河推出的土地供應量主要有廣氮地塊、黃埔大道堅紅化工廠地塊、油制氣廠地塊以及金融城多個商業用地。可以發現,目前天河區新貨數量不多,新盤主要是位於珠江新城的豪宅和東圃附近的“剛需”盤,2010年推出的廣氮地塊已經開發成“剛需”大盤天健上城,2萬多元/m2的售價常常能成功拉低天河的均價。隨着此次華美牛奶廠地塊、東圃立交地塊的推出,從規劃來看,也都是“剛需大盤”的設計,相信隨着天河“剛需”供應量的增加,將會對天河區的高房價有平抑作用。