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●孫春祥
面對房地產市場的節節敗退,“央媽”最終坐不住了,“認貸不認房”成爲購房新政。在此新政下,不僅所謂的首套房“剛需”以及二套房“改善型需求”,甚至連部分“投機性需求”都得到了滿足,力度不能說不大。一夜之間,市場開始從一邊倒的看衰,轉變成多空對峙,有人認爲這是房地產絕地反擊的機會,也有人認爲,這是房地產市場最後一次“迴光返照”。
房地產市場興衰歷來是宏觀經濟領域爭論的焦點,尤其是房價的漲跌,更是牽動着萬千大衆。任何一個新政的出臺,不管是打壓還是扶持,都會成爲熱點。那麼,本次新政之後,房價會大漲嗎?
很多人認爲,限貸是扼住房地產市場喉嚨的最大力量,只要放開這隻手,樓市立刻就會反彈。這是一個非常片面的觀點,它忽略了央行與商業銀行這個貨幣供應環節中量與價的關係。只有中央銀行放鬆銀根,擴大貨幣供應量,商業銀行纔有可能從根本上降低房貸利率。如果利率不下降,即使是放開二套房、多套房貸款,房價依然不可能出現較大上漲,最多是在現有的水平上小幅回升。
有人說,“既然央行都已經放鬆限貸了,放水還會遠嗎?”這種思路要在五年前或許是毋庸置疑的,但是在今天,並不那麼肯定。我們看到,央行、銀監會在推出樓市信貸新政的同時,還推出了其他幾項重要措施,包括鼓勵商業銀行發行住房抵押貸款支持證券等。我們應該從中看出一點信號,那就是央行本身並沒有要放水的意思,而是希望市場通過資產證券化的方式盤活存量。在利率市場化和互聯網金融不斷推進的過程中,證券化產品的價格如果不具有競爭力,則難以做大,而要產品具有競爭力,則必須提高收益率,反過來必須要求房貸產品本身的利率不能太低。
房地產價格歸其根本,還要看其投資收益率,它與市場利率是此消彼長的關係,而市場利率最終決定於銀根的鬆緊。看到這一點,很多問題也就不那麼糾結了。