2014年第三季度的最後一天，央行和銀監會對房貸政策作出調整，放鬆首套房認定標準。而同在9月底，杭州市區(含餘杭、蕭山)庫存量首次突破14萬套大關，日趨緊張的市場環境和逐漸放鬆的調控政策形成了鮮明的對比，呈現出微妙的市場關係。這不禁讓我們想起那道經典的數學題：水池中一個出水口和一個進水口，同時工作，究竟多久能把水放光？

　　要回答這問題，需要對杭州前三季度的樓市做一個整體梳理。至於杭州樓市這池水在四季度將如何流動，則是接下來最大的懸念。

　　五年來餘杭、蕭山成交套數首次超主城

　　市區房價比五年前降了1500元/平方米

　　據錢江晚報購房寶(www.house178.com)指數顯示，截至2014年9月30日，杭州市區(含餘杭、蕭山)前三季度商品房共計成交53786套，同比去年的61539套下降了12.6%，在近五年的三季度成交排行中名列第三。

　　看似平淡的成交量背後，卻經歷了並不平淡的9個月，價格戰、低開潮、政策鬆綁、庫存新高一系列市場變幻過後，這樣的成績恐怕難以提振市場信心。

　　值得注意的是，近五年前三季度成交量數據中，今年蕭山、餘杭成交套數總和首次高於主城區，分別爲30054套和23732套。這一點從杭州市區成交套數前十名的榜單中也可以看到，排行榜前五名中難覓主城區項目身影，而餘杭、蕭山項目佔據大半壁江山。

　　購房寶指數顯示，前三季度杭州市區(含餘杭、蕭山)商品房成交均價爲15601元/平方米，同比去年的17546元/平方米下降了11%，甚至比2010年的17120元/平方米低了1519元/平方米。但主城區成交價格則高於2010年，由此可見蕭山、餘杭二區的降價走勢，拖了市區房價的“後腿”。

　　餘杭、蕭山項目霸佔成交榜

　　“以價換量”成主旋律

　　事實上，從今年年初名噪一時的“馬年第一降”開始，杭州樓市似乎就已經定下了“低價才能跑量”的基調。於是可以看到，上榜2014年前三季度杭州市區(含蕭山、餘杭)商品房成交套數前十名的樓盤，絕大多數都是新盤低開或者老盤降價。

　　獲得杭州市區成交量冠軍的便是蕭山的綠都·御景藍灣，成交均價僅7754元/平方米，前九個月共成交1100套房源；臨平山北的新城·山語院，首開起價5678元/平方米，三個月內推盤5次均獲得熱銷；地鐵上蓋物業華元歡樂城，9月推盤折後起價6998元/平方米，至今也已經成交617套房源。

　　成交金額冠軍由武林壹號奪得，前三季度成交總金額21.3億元，共成交100套房源，拋開可觀的總金額，光是以套數論，在千萬元級豪宅中也足以奪冠。

　　在諸多豪宅及高端改善項目中，濱江·萬家名城憑藉本土房企的品牌效應以及板塊利好，成爲唯一一個進入成交金額前十名的剛需項目。

　　政策利好

　　一時難解市場焦慮

　　經歷了上半年的冷淡，限購鬆綁的利好讓杭州樓市嚐到了甜頭。第三季度成交套數爲25393套，遠高出一、二季度的12333、16060套，在1~9月成交中佔比高達47.2%。一方面成交量攀升，另一方面杭州市區的庫存量卻在9月底默默超過了14萬套。如果庫存繼續以此速度飆升的話，年內即可突破15萬套。

　　庫存帶來的悲觀預期下，政策再現轉機。中國人民銀行官方網站在9月最後一天，公佈“限貸”調整政策：房貸利率最低可打7折；已經有一套住房且還清房貸的家庭，可享首套房貸政策；有兩套及以上房子的，只要已還清房貸，也有可能從銀行貸到款。

　　這一消息的釋放，在長假前的最後一刻還是讓不少開發商“歡騰”了一下。然而多數業內人士認爲，房價立刻反彈、成交量暴漲的可能性極小，但總歸是給市場注入了強心劑。也有人認爲，短期內政策陸續放鬆，足以看出房地產市場的低迷和蕭條，房價存在繼續走低的可能性。對於整個三季度來說，杭州樓市顯得“信息量過大”，所有的猜測和預期或將在10月開始爆發，第四季度的杭州樓市是精彩還是灰暗，值得期待。