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在城市發展的背後,小區年限增長帶來的管理問題卻此起彼伏,決策層已意識到這個問題,3年的老舊小區改造計劃頗有成效。但市民們期待的更多、更深入的整改、長效機制的建立成爲採訪中呼聲最高的意願。
令人欣喜的是,近日河南商報記者在鄭州房管局看到了正在修改中的《鄭州市老舊小區物業管理工作意見》(下稱《意見》),其針對老舊小區制定了詳細的物業管理辦法,通過審批後即可實施。
點評
制度建設尚不完善
作爲政策起草和業務指導部門,鄭州市房管局物業管理處早在2009年就已開始着手摸底鄭州老舊小區情況,“從2011年到2013年底,不到3年的時間,鄭州市共對1968個老舊小區進行了升級改造。”鄭州市房管局物業管理處處長程建穎說,由於時間緊、任務重,各個區和辦事處在有些工作上做得還不夠細緻。
程建穎稱,該工作原本計劃5年內完成,而在將完成時間提前至3年後,鄭州市房管局無暇顧及很多應該和改造工作同步推進的配套政策,“本來應該是一個小區改造完後,就會有物業公司進駐,但這項工作在這3年內並沒有開展。”
舉措
針對老舊小區出臺指導意見
由鄭州市房管局物業管理處負責起草的《意見》將於近期出爐,《意見》對如何做好老舊小區的長期管理制定了一些富有針對性的對策。
“十一後應該就會實施。”程建穎說,目前該《意見》已經進入實質性審批階段。
模式:專業物業&社區物業服務站
《意見》稱,對於老舊小區的後期管理,要以市場爲主導,改造後具備條件的,可以引進專業化物業服務企業;對於不具備條件的,要建立以街道辦事處和社區爲主導的社區物業服務站。“這樣做就是要以市場爲導向,政府起的只是一個扶持的作用。”
程建穎介紹,大型老社區可以打包管理,產生“集聚效應”,讓物業公司願意入駐。對進駐老舊小區的專業化物業公司進行財政補貼,從2015年起,物業公司可得到每平方米每年0.2元(暫定)的補貼,補貼數額以每年20%的比例遞減,補貼時間持續3年。“還有好多小區規模實在太小,物業進駐後一般難以爲繼。”程建穎稱,對於這類小區,《意見》中提出了一個具有實操性的辦法,“由社區牽頭,成立社區物業服務站。”
程建穎解釋說,社區物業服務站實際上就是要求社區將轄區內較小的小區集納起來,統一進行物業服務,“社區物業服務站同樣會享受到政府對專業物業公司的補貼。”
保障:市區財政給予獎扶政策
除了上述可操作辦法外,《意見》還提出,要實施老舊小區物業管理綜合評價體系,每年對老舊小區物業管理情況進行一次綜合評價,評價優秀(佔比5%)的物業服務企業和社區物業服務站分別給予一定資金獎勵。
“這個還需要進一步討論,獎勵金額和具體細則都得制定。”程建穎表示。
不過,河南商報記者同時注意到,《意見》中,沒有關於管理不到位的懲處措施,最大的限制性條款就是將物業補貼資金收回。
對此,程建穎解釋,作爲指導部門,他們是沒有執法權的,“還得看《意見》審批時怎麼說。”
樣本
打包捆綁模式
1992年建成的同樂社區就是典型的老舊小區,2012年11月迎來了政府的改造。
改造前,該社區沒有物業管理,“髒亂差”成了常態。改造後,爲了破解小區管理難題,劉寨街道辦事處想出一個“打包捆綁”的辦法,把轄區內的多個小區“打包”給專業物業公司管理,並給予一定的補貼。
從2011年老舊小區改造開始,他們就找到了河南仁泰物業服務有限公司,第一年全額補助,僅這一年就拿出204萬元給物業公司,進行管理、衛生保潔;第二年把物業收費不足的部分補上去。扶持兩年後,第三年全部移交物業公司,走市場化管理。
此外,爲讓該小區的物業管理市場化,小區召開居民代表大會,會上向居民曬賬單。
讓居民瞭解物業工作的好處,在於可以實現良性循環。如今,服務好了,小區的物業費收取率已經達到八成以上。
自治充當“準物業”
金水區緯四路10號院是該片區衆多老舊小區之一,院裏住了上千戶居民,外來租戶居多,之前連個門衛都沒有,安全問題一直沒得到解決。2012年6月份,小區成功進行了環境改造,新修了水泥路,密封了垃圾箱,路邊外牆刷了黃漆,整個小區乾淨整潔很多。
在社區的主導下,小區成立了由7名熱心居民組成的自治委員會,自治委接着召開居民聽證會,規定了物業費、停車費等標準,費用全部用於院內公共設施維護和門衛工資,並實行定期賬目公開,接受全體居民監督。
程建穎認爲,在這樣的小區,實行“準物業”管理不失爲一個接地氣的好辦法。