|
||||
位於岳陽市岳陽樓區的綠茵苑。本報記者洪克非攝
一念之差換來10年痛苦。
家住湖南省岳陽市望岳路綠茵苑小區的湯志軍回想當初購房的決定,心中只有怒火。
2004年,為了與在洞庭氮肥廠工作的兒子住得近點兒,他留意上了正在銷售的綠茵苑小區的房屋。
『買房子時看了預售許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證。』湯志軍說,但8年後訴訟時纔發現,自家的房子竟然成了廉租房。
與湯志軍有同樣遭遇的還有小區內的200多戶居民。
在多年的抗爭與調查中,綠茵苑的居民發現,這個假改革之名、以解決特困無房居民為旗號的項目,卻是一個損公肥私、侵害百姓利益的騙子工程。
可疑的協議
湯志軍等人購買綠茵苑房屋的機會,始於岳陽市房產局和岳陽市夢莎房地產開發有限公司(以下簡稱『夢莎公司』)的一項合作計劃。
2001年12月6日,時任岳陽市房產局副局長的羅林桂與夢莎公司負責人何楚南簽訂了一份《關於商品房開發結合廉租房建設協議書》:依據湖南省、岳陽市政府有關『結合商品房的開發建設廉租房』的精神,夢莎公司用望岳中路一宗面積1.336萬平方米的土地與岳陽市房產局合作建設廉租房,暫定名長虹新村。
合作的條件是,岳陽市房產局為夢莎公司辦理商品房開發的前期報建及後期產權登記手續,其辦理手續所減免的各項稅費,按比例6?4分成:岳陽市房產局佔6,夢莎公司4,由夢莎公司以建設廉租房形式返還補償給甲方(岳陽市房產局)。
分成如何計算?該協議中明確約定,雙方根據2001年12月31日當日辦理商品房建設前期報建和後期產權登記所需要繳納各種稅費標准,結合開發建設房屋面積,核定辦理商品房建設配套總費用,將應繳納稅費總額減去實際繳納稅費總額,推算出減免稅費總額。
岳陽市房產局從應繳納稅費中核減核免的各項經費,夢莎公司為其興建45平方米?55平方米/戶的廉租房。
雙方同意,夢莎公司前期投入的土地、擋土牆構築物以及後期水、電立戶等,不再另作增加廉租房建設費用的依據,廉租房建設費包括其他一切費用均只按600元/平方米包乾計算。工程質量由雙方監控,並由質監部門全程監督。
記者注意到,在這份協議中,除了對廉租房的戶型面積有大致約定外,對於建設商品房和廉租房的各自面積這一關鍵問題沒有提及。
不久,合作計劃提上市政府議事日程。
2002年4月1日,岳陽市政府下發的《關於我市廉租房建設有關問題的會議紀要》顯示,2002年3月12日上午,受劉力群副市長的委托,市政府助理巡視員鄒偉主持召開了有國土、規劃、財政、建設、房產等部門參加的廉租房專題會議。
會議指出,力爭5年內逐步解決該市3000餘戶城鎮常住人口最低收入居民的住房問題。在目前建設資金比較困難的情況下,會議同意廉租房辦公室與夢莎公司在『公平、公正、公開和互利』的原則下,合作開發望岳中路建設第一批廉租房小區(約100套)、5000平方米,爭取在年內竣工。
兩個月後,岳陽市發改委發文,對興建長虹小區的立項予以批復——同意夢莎公司在望岳中路與七裡山路交界處北側興建廉租住房項目,總建築面積為55462平方米,佔地53.5畝。主要建設內容為商品住宅37119平方米,共320套;廉租房10000平方米共200套;其他綜合用房8343平方米。項目總投資3800萬元。項目分兩期實施,建設周期為3年,一期是2002年至2004年,建築面積34600平方米,投資2800萬元,建設內容為廉租房5000平方米共100套,商品住房23600平方米200套,綜合用房6000平方米。
南華大學文法學院副院長羅萬裡教授告訴記者,一般商品房建設無需在發改委審批,只要報備即可。但帶有國家福利性質的經濟適用房、廉租房等則必定要審批,納入地方政府固定資產投資管理。
2002年12月,岳陽市發改委下發了固定資產投資項目年度計劃審批通知書,批復夢莎公司長虹廉租房住房小區一期的基建計劃,其建設內容31000平方米,廉租住宅25000平方米,當年投資規模1862萬元;並要求建設、規劃、國土、房產等部門依此辦理相關手續,嚴格按照上述所批建設規模及投資組織實施。
然而,在日後的建設中,岳陽市發改委的文件和審批通知要求,都被拋到了一邊。
官司揭開真相
有了岳陽市發改委的立項和批復,長虹小區的建設迅速推進,夢莎公司先後在小區內建成了A1、A2、A3、A4、B1、B2、C1、C2、C3、C4等10棟、每棟6層的房子。2004年下半年,售樓的消息已經四處傳開。
對長虹小區(後改名綠茵苑)心動的人中,大部分是隔壁洞庭氮肥廠的職工家屬。由於小區位於市郊,900?1100元/平方米的價格雖然不低,但冬季有暖氣、夏季有熱水的許諾,還是頗有誘惑力。
和很多同事一樣,湯志軍為此拿出了多年的積蓄。
2004年11月,他一次性全額付款123900元,購買了綠茵苑小區A3棟一套133平方米戶型的房子。
搬入新房沒有多久,頭痛的事接踵而至。他發現,小區的水、電並無市政保障,都是來自洞庭氮肥廠,供應很不穩定。隨著時間推移,原來洞庭氮肥廠與夢莎公司的合作不順,暖氣的價格面臨重新商定。
『住進去兩年多,房間自來水管都破裂了。』湯志軍說,很多居民只好自己花上幾千元錢,在樓房的外牆上重新安裝水管,這在岳陽傳為笑談。
最讓小區居民不安的是遲遲不見房產證和國土證。
多次尋找開發商和房產局未果後,許多居民將開發商夢莎公司告上法庭,要求法院判令夢莎公司賠償延期辦證違約金、維修基金及辦證費、利息損失。
2012年8月,岳陽市岳陽樓區人民法院判定,『被告夢莎公司與有關政府職能部門達成廉租房建設的協議後,又以商品房對外出售,是違規行為,其行為也是錯誤的。』
判決書中曖昧地指出:考慮雙方簽訂了商品房買賣合同,已經市政職能部門多次座談研究並默認,並達成了協議。為了社會和諧,應當按商品房買賣合同的約定處理本次糾紛為好。因此,業主要求被告辦理國土證和房產證,法院予以支持。被告夢莎公司應當承擔延期辦證的主要責任。有關職能部門也有一定責任。
長沙律師劉志江就此表示,法院的判決實際上指出了相關部門的違法違規,把廉租房賣成了商品房,性質上已經相當惡劣。法院以合同違約判定,有折中與和諧之意。
諷刺的是,被告方夢莎公司在開庭期間卻高調指出,未能按時為業主辦理房產權證書並不是該公司責任,而是市政府相關職能部門責任,公司不應該承擔已付購房款1%違約金的責任。
記者曾多次撥打夢莎公司負責人何楚南的電話,但一直無人接聽,發去短信也沒回音。但在湖南電視臺都市頻道的一段視頻中,何楚南卻以『歷史背景不同,三言兩語說不清楚』,回復了電視臺記者的多項質疑。
『借雞下蛋』何以能瞞天過海
法院的判決讓業主傻了眼,花了10多萬元買的『商品房』原來是廉租房,一些業主開始不斷走訪各個部門,從頭了解事情真相,查詢到違法事實的背後,似乎存在更多的『貓兒膩』,並開始向媒體舉報。
他們反映的事實中,小區建設的土地性質成為焦點。
一份夢莎公司與購房者周康恆的商品房買賣合同中標明,出賣人夢莎公司以商業用地的方式取得位於望岳中路、編號為012720354號地塊的土地使用權。該土地批准文件為岳市國用2002第42號,土地面積為8333.33平方米,規劃用途為住宅,使用年限為2002年?2052年。
合同中還附有其建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證等證件編號。
業主徐明光等人認為,這塊土地的性質是國有劃撥用地,並得到了法院認定,而開發商稱其為商業用地,並以此建房銷售,理應構成詐騙。
9月22日下午,岳陽市規劃局副局長張世愚對此提出了不同意見。他說,這塊土地的性質應該是協議出讓的土地,由於時隔已久,他建議記者第二天上午來檔案室查詢。
然而,第二天上午記者在該局檔案室中查閱到,一份編號為岳市國用2004字第00059號的國土使用證復印件上,夢莎公司開發綠茵苑小區的土地為8253平方米,土地性質為劃撥,用途為福利性住宅用地。
見此狀況,張世愚表示,他印象中該小區有兩塊土地,一塊是商用地,另一塊是劃撥土地。按照這一思路,該局工作人員從檔案室中找到了另一份存檔的國土證復印件。這份封面標注為『012720354』的證書上,這塊面積為8333.33平方米的土地,使用者為夢莎公司,用途則是商業用地。
岳陽市規劃局人員拿出圖紙進一步指出,以小區中的馬路為界,左側是商業用地,右側是劃撥土地,建在兩塊土地上的房屋,其性質自然不同。至於商業用地上的房屋為何不能取得國土證,應該到國土局了解。
岳陽市國土局地籍管理科的彭剛副科長在與該科室負責人電話聯系後表示,規劃局所述的綠茵苑存在兩塊性質不同的土地一事,讓他們有些意外,具體情況要到檔案室了解。可近幾日因網絡故障,檔案室無法查閱,建議記者留下電話號碼以便溝通。
至此,這一關鍵證據的調查,暫時沒了下文。
小區住戶徐明光向記者透露,2007年岳陽市國土局發現綠茵閣小區違規使用土地,遂向當地檢察院控告岳陽市房產局和開發商夢莎公司。
為佐證他說法的真實性,徐明光還向記者出示了一份復印於岳陽市國土資源局關於『夢莎房地產土地登記發證資料』文件,其中一欄『凍結、查封情況』中顯示『2007年8月12日岳陽市中院查封、凍結、扣押』。『這充分說明市國土局發現了市房產局和開發商之間的違法行為。』但徐明光說,『不知道後來是如何解凍的?』
記者向岳陽市國土局相關科室問詢上述事情時,相關工作人員稱不知情,『一方面時間過得太久了,當時的領導要麼退休了,要麼出事被抓了,局裡科室成員與基層科員崗位每5年一輪換,更不清楚這個事情了。』
沒人被追責
岳陽市房產局局長助理方正秋在接受采訪時卻證實了這一說法。他回憶,當時檢察院來調查過,後來經『集體研究』,對此不予立案。但檢察院還是提出了『收支兩條線』的問題,說在操作中,程序上不規范。
方表示,當年房產局和夢莎公司簽訂協議,也是依據當年湖南省政府文件,『摸著石頭過河』,結合商品房的開發來建廉租房,衍生了一個這樣的合同。岳陽市采取為開發商辦理商品房開發的前期報建和後期產權登記手續,用辦理手續減免的各種稅費來建設廉租房返還給房產局。協議中的『分成』一事,房產局是采取實物形式收的,即以收到的24套廉租房作交換。
方正秋說,房產證的辦理延誤有開發商的問題,經過努力,總共204戶目前辦了168套。後來業主上訪,經過他們積極做工作,又辦下來一些。現在大概還有20套(沒辦下來),原因可能是開發商將其抵押了,估計明年4月到期,可以協調辦理。
當記者質疑,這種廉租房建設改革的結果是『掛一個羊頭,賣了九條狗的肉』——原定的計劃是建300套商品房、200套廉租房,而現在的實際情況是1棟廉租房、9棟商品房。他表示,這個改革探索的過程是失敗的,政府後來意識到了這樣行不通,就再也沒有讓開發商主導建設廉租房。
對於業主質疑該小區在土地沒到位就開始建設、違法發放預售許可證的問題,方正秋稱,此事屬於該局另外部門管理,他無法回答。
他表示,業主的上訪和調查已經引起了市委領導的重視,並批示由規劃局調查,房產局協助。
9月24日,岳陽市國土局彭剛致電記者,網絡恢復後,他們查閱了資料,發現綠茵苑小區內的兩塊土地都是國有劃撥用地,用於建設福利性房屋,而非商品房。『我看到你們手上的那個(商業用地)國土證就懷疑是假的,因為它上面沒有編號。』
同行的長沙律師劉志江分析認為,綠茵苑的土地性質全部屬於劃撥用地,意味著當年《協議》中房產局與開發商是合伙關系,其實質是行賄、受賄關系,房產局應該構成單位受賄罪,應追究其主要負責人和直接責任人的刑事責任。同時,在廉租房福利土地上建商品房出售,分成協議裡所說的節省的稅費,實質是把國家本應收繳的土地出讓金和稅收在分成協議的掩蓋下進行私分,其目的是侵吞國有資產,在損害國家利益的同時也損害了業主的利益。
『以最低程度計算,即使政府同意改變土地性質,每戶業主至少要交500元/平方米的土地出讓金,僅此一項就是千萬元以上。』他說,商品房銷售合同中注明的土地性質為出讓地,其實為福利性質的劃撥地,開發商的欺詐行為損害了買主的權益,不僅要補交出讓金,還應依法重罰。而岳陽市將此事的調查交給同樣負有責任的規劃部門,讓人匪夷所思。
岳陽市委宣傳部門負責人稱,當年主管的副市長劉力群已退休多年,難以找到。
一直在研究湖南省內保障房建設的南華大學教授羅萬裡認為,去年暴露的益麻經適房違規現象與此次岳陽廉租房事件一樣,都跟我國現有的土地制度有關。
羅萬裡認為,土地的所有權主體、經營權主體、管理權主體都是政府。我國的土地市場化程度很低且監管不夠,使土地成為實現某些政策的工具。一些地方政府寧願投資宏大的工程項目,也不願意將錢花到民生項目上,多采取政府出土地、吸納社會資本合作的方式建經適房、廉租房。政府作為公共部門和私人資本有這樣的博弈之後,如果一味遷就私人資本,就會以犧牲法律和政策作代價,也容易給一些人侵佔國有資產的機會。