|
||||
房屋交易不是小事
艾修煜攝
專題
房屋交易新規解讀·下
在目前『二手房』交易市場中,由於監督機制不完善,買賣雙方在成交過程中不可避免地承擔了很多的風險。贖契、過戶、按揭這些復雜環節只要稍不留神,往往就會落入不法之徒設置好的圈套,造成不可挽回的損失。為此,《廣州市房屋交易監督管理辦法》出臺了多條新規,對目前雜亂無章的二手房市場進行規范。
免費設立專用賬戶
保障交易資金安全
在二手房交易監管方面,《辦法》的最大亮點莫過於設立存量房交易資金監管專用賬戶,保障交易資金安全。《辦法》規定,存量房交易雙方當事人可以選擇房地產行政主管部門設立的專用賬戶劃轉交易資金,專用賬戶內資金的利息歸屬由買賣雙方約定,交易資金按規定存入專用賬戶後,房地產登記機構方可辦理存量房轉移登記。
廣州市房屋交易監管中心相關負責人表示,以前買賣雙方為了降低彼此風險,交易資金可以委托銀行托管。但銀行托管其實也存在風險。『打個比方,我是買方,首期款訂金全都給銀行托管,賣方把房子過戶了給我,如果我有債務糾紛,法院把我的賬戶和房子查封,那麼賣方房子賣了但拿不到錢。』
在實際操作中,有很多市民在交易時甚至不找銀行托管交易款,這種行為風險更大。『例如我是賣方,但我的房子有抵押不能交易,我讓買方先交一筆訂金替我出資把貸款還清(俗稱『墊資贖契』),最後買方首期款給了,訂金也給了,但我就是拖著不過戶,這樣的例子實在太多了。』該負責人表示,『所以我們以政府名義設置了監管賬戶,買方可以把交易款存進去,可以大大降低風險,而且關鍵是這項服務是免費的。』
中介必須書面提示
雙方交易注意事項
在二手房交易過程中,資金交付、按揭付款和墊資贖契是風險較高的交易環節。因此,《辦法》規定,買方若是使用抵押貸款方式購房的,交易雙方可以申請一並辦理房屋產權轉移登記和抵押權登記手續。如果買方為賣方墊資贖契的,可以申請原抵押權注銷登記與上述手續一並辦理。
『我們這麼做主要是希望買賣雙方同時辦理贖契、過戶、抵押,如果這三步存在時間差,很容易出問題。』廣州市房屋交易監管中心相關負責人表示,『我們曾經就碰到過這樣的例子,有買家與中介公司合謀,找了個賣家;買家付了首期款找了銀行貸款,並出了同貸書,一切看上去很正規;賣方看到銀行連同貸書都出了,以為過戶之後餘款就會到賬;誰知道買家在過了戶之後伙同中介把房子抵押給了另外一家銀行,導致賣方只收了首期款,後面的錢全部收不到。』
為了督促買賣雙方交易規范化,《辦法》規定,作為第三方的房地產中介機構在交易過程中,應當以書面形式提示交易雙方上述交易注意事項,『以後交易雙方一旦出現了糾紛,我們首先會查中介公司有沒有書面告知材料,如果他們提供不出來,就會被罰。』
辦法出臺意義重大
網簽從此有了依據
針對如今存量房交易市場存在的『一房多賣』、『陰陽合同』等問題,《辦法》再次明確房地產行政主管部門應當建立房屋交易信息化平臺,並制定使用規則,提供房屋交易信息查詢、交易合同網簽、交易資金監管等服務。
事實上,從預售商品房的網簽到存量房的網簽、陽光家緣網站的開通,廣州運用信息化平臺進行房屋交易管理的做法已經相當成熟。但美中不足的是,網簽機制在法律層面上一直沒有得到一個明確定位。
相關負責人坦言,曾經有一名賣家在房產交易過程中涉嫌『一房二賣』,房管部門的網簽系統根據網簽規則自動鎖定了他的房源,沒想到卻惹上了官司,對方的理由竟然是:『房管部門憑什麼要我網簽?憑什麼鎖定我的房源?』
為了避免類似糾紛,本次《辦法》出臺的重要意義之一,就是為房屋交易信息化平臺的建立和使用提供法律依據。
知多D
中介公司沒做到這些罰
●未按規定查驗、告知、提示規定事項,慫恿、參與、協助當事人實施違反法律和政策的房屋交易行為(中介公司罰1-5萬元,執業人員罰1-3萬元,情節嚴重的吊銷資格證)
●未經當事人同意擅自發布或刪除房屋交易信息,未及時協助當事人辦理網簽(罰1-3萬元)
●泄漏或者不正當使用委托人及有關當事人商業秘密和個人隱私等信息(罰1-5萬元)
●沒有書面告知雙方當事人可以選擇房地產行政主管部門設立的專用賬戶劃轉交易資金(罰1萬元)
●代收存量房交易資金(罰3萬元)