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□專題撰文
信息時報記者陳莉見習記者姜沁詩
9月已過大半,就目前廣州新建商品住宅成交情況來看,『金九』效應尚未顯現。陽光家緣數據顯示,從7月開始,廣州一手樓成交套數和均價已經進入下行通道。有關監測數據顯示,2014年9月前三周,廣州全市新建商品房成交量為3011套,相比去年同期的4666套下降了35.5%。成交低迷一方面反映出近期推盤量有限;但另一方面,降價並未帶動成交回暖,市場觀望氣氛依舊濃厚。
開發商是否會在黃金周期間推出更猛的優惠措施以刺激出貨?不少業內人士認為,不太可能出現大幅度的降價。有些樓盤已經在『五一』或是中秋期間降價了,而且降價過後的市場反應不太理想,所以大部分開發商在金九銀十期間就不會采取降價措施來進行推貨了。
戴德梁行華中區董事總經理彭蔭喧:
開發商策略將利於剛需族
彭蔭喧表示,市場憧憬已久的『降息』目前並未發生:總理近期在達沃斯的講話再次釋放信號,已被普遍解讀為『全面降息降准幾無可能』。目前國內47個限購城市大多松綁,而廣州市民大多都在熱議兩大議題:『限購會不會放松?房價還會不會降』?在這議論紛紛之際,國慶黃金檔期馬上降臨,市場又沸沸揚揚傳聞『限貸放松』。每天各種消息和版本層出不窮,難怪不少准購房者心中蠢蠢欲動,卻還口中默念『等等看』。而被限購限貸擋在門外的剛需一族,只能等待好時機。
不過,黃金周的確是一個傳統的關鍵節點,盡管有些開發商的『急』是一如既往:2014年還剩下不到100天,業績壓力與日俱增。政府也可能同樣焦灼:按目前形勢,房地產投資有放緩的趨勢,各項經濟指標疲軟;如果沒有利好的政策出臺,會否影響黃金周後的土地拍地成績,有待考證。如果黃金周市場數據依然不振,開發商到時提出爭取市場的應對策略,有可能有利於剛需的購房者。
實際上,彭蔭喧認為,廣州目前的庫存去化期已經逼近15個月的高位,預計未來一兩年市場供應都較充足。即使限購放開,市場也不會即時出現供不應求、價格大幅反彈的情況。當然,如果真的『限購限貸』放開,被抑制的需求在短時間內會釋放出來;成交量必然會回暖,價格雖不至於去到突發性的昇幅,但至少不會繼續跌;核心區域的價格更會保持堅挺。房價不可能一直下滑,正如房價不可能一直上漲;兩種情況都是不健康的。
對於購房者來說,只要是出於自身需求,力能所及,碰到合適的樓盤,該出手就出手了。
高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿:
『銀十』是年度抄底好時機
黃潤滿表示,今年的金九不復往年景氣,主要基於全國各大城市紛紛松綁,僅剩下北上廣深、珠海和三亞六個城市未放開限購政策,市場對解限充滿熱忱期待,因此買家仍處於觀望狀態;同時,業主也認為未來市場即將反彈,因此買賣雙方處於博弈狀態。銀十即將到來,預計這會是本年度抄底的好時機,主要考慮到以下幾個因素:第一,央行對五大行進行5000億元SLF,對房地產行業將會有明顯利好;第二,限貸政策逐步放松,如部分城市出臺還清一套房,二套房屬首貸,對市場起了鼓勵作用;第三,金九銀十以來,發展商並未加價,更稍微下調價格以刺激出貨。
2014年的第四季,各地政府都會出臺各種刺激樓市的政策,開發商會加快推盤,以去庫存為目的以完成全年的銷售目標、簽約目標及資金回籠目標,同時由於供應量屬於全年最高峰,因此將遇見接下來的時間發展商的推銷將更活躍。不得不提的是,如限購政策一旦放開,使用年限短、居住成本高的公寓產品將受到住宅市場的衝擊,因此,預計第四季度公寓產品將更積極搶佔市場。
合富輝煌房地產集團首席市場分析師黎文江:
黃金周多數開發商不會大降價
黎文江表示,到目前為止,廣州樓市的成交量還不是太理想,原因主要是購房限貸還未放松。最近也有消息放出說廣州即將放松限貸,其實這也反映了大家的期望。限貸放松可以讓更多的買家有機會買房,促進整體的成交量。而開發商方面,有些樓盤已經在五一或是中秋期間降價了,而且降價過後的市場反應不太理想,所以大部分開發商在金九銀十期間就不會采取降價措施來進行推貨了。
現在的買家大多都是抱著投資意識去買房的,都希望買到的房子以後會有昇值的空間,所以他們基本都是買漲不買跌。另外就是政府拍賣的樓面地價上漲了,今年年初的廣鋼地塊樓面地價是13000元/平方米,而9月29號即將拍賣的一塊地的樓面地價是14000元/平方米,僅僅半年的時間就漲了1000元/平方米,所以開發商更加不可能再采取降價措施來進行推貨。
現在開發商可以從兩個方面來加大推貨力度:一是主動尋找更多的買家;以前開發商都只會通過發布廣告和打電話來吸引買家,而現在更多的開發商開始和電商合作,組織購房團,或者一二手聯動,把二手房的潛在客戶也吸引過來看房;二是改善客戶需求;比如有些開發商就能提供貸款,幫助買家把首付湊齊。隨著政府限購、限貸的政策在一步步放松,現在是比較期待在金九銀十之後,十一月份左右會有另一個樓市小高潮的出現。
廣東省房地產研究會副會長、資深房地產專家韓世同:
投資客現在入市不太現實
韓世同表示,有很多開發商會采取以價換量的方式來進行促銷,其實就是通過降價來達到成交量的提昇。也有一些開發商采取了變相降價的方式,買房送奧迪,或者買房送車位等等,這其實就是降價,但是絕對沒有直接降價的效果最好。目前整體的樓價一直都處於下跌狀態,這也導致現階段購房的人群主要以剛需和改善型客戶為主,這是這類客戶階段性入市的好時機,而對買漲不買跌的投資類客戶而言,現在入市不太現實。
降價可以使得樓盤的價格趨於合理,開發商不會有虧損,購房者也享受到了優惠。現在還有一些樓盤想出了很多辦法來吸引客戶,比如零首付購房、優惠貸款、或者邀請演藝明星助陣等等,但是這些方式的效果不會太好,可以聚集一些人氣,但是要想促進成交量,應該不太可能。看樓的人多並不代表成交量高,促銷方式得當的話,也是有可能出現『日光』盤的。