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□本版撰文信息時報記者張金娜本版攝影信息時報記者羅莎琳
今年金九銀十廣州樓市開局不太樂觀。據網易房產數據中心顯示,9月1日?14日廣州全市成交1792套,同比去年的3060套下降41.4%。此外,目前廣州樓市庫存量已創新高,新房可售貨量史上首次突破14萬套。不少業內人士表示,肩負巨大業績任務的房企,絕不會放過『銀十』這個節點,將會在國慶黃金周前後進行衝刺,今年國慶或是買家抄底的好時機。
價格
或進一步走低降價盤范圍擴大
今年上半年廣州樓市表現黯淡,本以為進入下半年,樓市情況或會有明顯好轉,但開發商的期望落空了。從陽光家緣網公布的數據來看,7?8月廣州樓市成交情況極不樂觀。業界認為,今年十一黃金周期間廣州樓市成交仍將進一步走低。
上半年成交呈萎縮態勢
早前某網站發布對陽光家緣網監控數據顯示,上半年廣州全市十一區一手住宅均價為14978元/平方米,同比去年的13723元/平方米上漲9.1%;成交面積382.87萬平方米,同比去年的550.75萬平方米減少了30.4%;網簽成交套數為33020套,同比減少31%。
具體來看,從1月開始,全國樓市逐步降溫,廣州當月成交量環比出現超過一成的跌幅,同比更是銳減近五成。進入2月,受春節假期影響,成交量繼續向下,包括廣州在內的不少城市開始出現降價促銷現象。3月雖然成交量有所回昇,但與傳統的『陽春三月』相比仍有不小差距。
隨著降價浪潮擴大,番禺一些豪宅樓盤也加入了降價行列,4月成交均價有所回落,成交套數上昇。隨後,在五一假期的帶動下,加上一些開發商為了快速回籠資金,加大了促銷的力度,在一定程度上促進了5?6月廣州樓市的成交,但與去年同期相比仍呈現萎縮的態勢。
國慶前後或是抄底時機
記者對照陽光家緣網公布的數據,7?8月廣州成交量價下跌明顯,其中7月、8月的成交量從6月的74萬平方米下跌到50多萬平方米,價格也從6月的17047元/平方米下跌至15000多元/平方米。另據易房產對陽光家緣網數據監控顯示,『金九』前半月廣州全市成交1792套,同比去年的3060套下降41.4%;均價14679元/平方米,同比去年的13047元/平方米上漲12.5%。
業內人士表示,今年十一黃金周廣州樓市的人氣、成交量會比中秋小黃金周旺一些,由於銷售壓力大,開發商出貨意願強,促銷幅度也會加大。方圓地產首席分析師鄧浩志表示,對於買家來說,國慶前後確實是一個不錯的抄底時機。因為今年貨量充足,新增供應也多,很多項目都將有較大的促銷優惠,所以預計成交會比7?8月份持續回暖,但價格可能會進一步走低。
業內資深專家韓世同也表示,國慶前後算是一個階段性的抄底時機,除非有高端產品成交增多拉動整體均價,否則在價格方面仍是下降趨勢,如今開發商只能以價換量促進成交,降價幅度不會太大,但降價樓盤的范圍會擴大,不僅僅局限在郊區盤以及中心區個別樓盤。
貨量
新貨劇增樓盤庫存壓力山大
從廣州房管局公布的新批預售來看,8月下旬以來數量明顯增多,最近四周的新批預售量已超1萬套,明顯高於平時的周水平。經緯行研究中心數據監控顯示,9月20日?10月7日,廣州將有約37個住宅樓盤推出7030套住宅新貨,較今年五一期間大約增加25%。十一期間,外圍區域仍是市場的絕對供應主力,僅增城及南沙的新貨量就達3300多套,佔總供應量的47%;中心六區供應量因黃埔並區有較大幅度的上昇,佔整體供應量38%。
上市新貨以剛需為主
國慶黃金周期間上市新貨以剛需產品為主力,集中為70?120平方米的二至三房。中心區仍是改善型產品的集中供應區,單價15000元/平方米以下的剛需新貨佔整體供應68%,貨量近5000套;30000元/平方米以上的高端住宅新貨近800套。十一期間,廣州將有12個全新項目入市,庫存量龐大的南沙是全新樓盤最集中的區域,共有4個全新盤上市。
另據網易房產數據中心監測陽光家緣網統計數據顯示,9月20日,廣州新房可售貨量史上首次突破14萬套,未售套數為141990套。8月中旬以來,廣州新房可售貨量躍上新臺階,每天新房可售貨量穩定在13萬套以上。可售貨量在金九銀十再創歷史新高。在巨量庫存壓力下,預計促銷走量仍是主調。
據網易房產數據中心監測陽光家緣網最新統計數據顯示,9月21日,廣州新房可售貨量最多的區域是番禺和花都,均超過2萬套,分別為25911套和21799套;而廣州新房可售貨量最少的區域是越秀、荔灣和海珠,均低於6000套,其中越秀僅有3079套。
國慶前後將加碼推量
不少業內人士表示,國慶前後開發商加碼推量,加上本身的庫存壓力,在此關頭,開發商需要積極走貨。樓市既有更多的新品新貨,又會有比較合適的價格。經緯行研究中心研究總監瞿中奇表示,目前市場庫存消化的速度慢於供應增加的速度,庫存量持續增加,使開發商去化壓力不減,金九銀十可能繼續以價換量。
克而瑞廣州研究諮詢執行總監曾英傑表示,今年國慶期間新增貨量和庫存都比較大。作為剛需買家來說,可根據自己的資金實力和購房需求多看多選擇。而對投資客來說,若要投資公寓就不需要著急,因為目前廣州公寓產品數量豐富,新增的公寓產品也會越來越多。若要投資商業性質的產品,寫字樓產品值得投資,因為目前貨量相對比較稀缺,且投資回報率比公寓略高一些。從區域來看,供應壓力越大的區域越適合抄底,比如南沙、番禺住宅產品供應量大,蘿崗板塊公寓產品供應量大,這些區域降價的幅度也會更大一些。