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面對依然冷風勁吹的“金九”,轉讓手中前景不佳的房產項目,成爲諸多開發不得不做的選擇。
9月份以來僅山東就有濰坊科信房地產開發有限公司(下稱“濰坊科信”)等多個房地產公司的股權在上海聯合產權交易所、北京產權交易所等交易平臺掛牌轉讓。從掛牌公告看,這些被轉讓公司旗下的房產項目或尚未開工、或經營不佳,短期內均難以帶來收益,甚至需要增加大筆投入。
而這並非山東一地的現象,目前,上海中虹、中糧集團等涉足房地產的大型企業均有房產項目正在掛牌轉讓中,掛牌總金額超過10億元。
“這說明房地產業的資金依然非常緊張。”北京師範大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對此表示,房地產市場持續的不景氣加上開發商融資不暢,令其做出收縮戰線的選擇,“通過賣項目、賣股權的方式,可以處理一些虧損的或是非核心業務的資產,緩解資金壓力,從而幫助企業熬過難關。”
濰坊科信是煙臺科信房地產開發有限公司(下稱“煙臺科信”)全資控股的子公司,其全部股權於本月中旬就已在上海聯交所掛牌轉讓,價格5932.67萬元。資料顯示,煙臺科信是中國電子信息產業集團有限公司旗下的老牌房地產開發企業,1992年就已成立,註冊資本1800萬元。此次轉讓的濰坊科信則是其2009年在濰坊成立的房地產開發企業,主要負責濰坊當地的項目開發。截至今年4月,濰坊科信的資產總計4633.82萬元,所有者權益1156.25萬元。
與濰坊科信同期被掛牌轉讓的,還有多個山東地區的房地產項目。如北京產權交易所9月1日的掛牌公告顯示,山東長江匯泉集團有限公司有意將手中持有的威海市文登區秀山路186號長江匯泉購物商城房產100%股權進行轉讓,價格1.48億元。
記者查閱資料發現,長江匯泉是威海當地一家集連鎖超市經營、商業地產、物業服務等於一體的商業集團,固定資產達12億元,旗下有長江匯泉商廈購物中心、景盛苑購物中心等多個商業地產項目。煙臺盈興商貿有限公司100%股權也正在北京產權交易所掛牌轉讓,價格9088萬元。轉讓公告顯示,該公司較爲“值錢”的資產就是位於煙臺海陽市的吉興商廈,該項目佔地面積1377.66平方米,總建築面積8729.94平方米,現運行狀態良好。
上述項目集中轉讓情況,山東某房地產企業的項目部總經理高傑認爲,主要原因應是持有人資金鍊比較緊張。
“商業地產近年來的前景並不好,特別是三、四線城市,不管是資金流還是機會、消費都是有限的,支持不了大規模項目的進駐。這些問題都是開發商在前期拿地時忽視的問題,所以現在項目出現進展緩慢甚至擱置等情況,帶不回現金流,令企業承受很大的壓力。”高傑說。
濰坊科信所屬的房產項目就擱置了多年。其轉讓公告顯示,公司早於2007年9月就以拍賣的形式與濰坊市國土資源局簽訂了《濰坊市國有土地使用權拍賣成交確認書》,約定2008年9月30日前交付土地。但截至今年3月底,該塊用地仍未完成拆遷工作,導致濰坊市國土資源局尚未履行交付淨地。
而目前,濰坊科信每年的淨利潤均爲負值,且尚欠煙臺科信4593.03萬元墊付款。對於煙臺科信來說,轉讓濰坊科信股權,不僅可以迅速改善公司財務狀況,還可以避免濰坊科信項目展開後大量的資金需求壓力,其資金鍊將得到雙向緩解。
值得關注的是,北京產權交易所近期一則信託計劃受益權的轉讓公告,更凸顯出資本對房地產行業的擔憂。據悉,此次被轉讓項目爲山東國際信託有限公司旗下的“天翔集團單一地產信託計劃”100%受益權,轉讓價格爲1.1億至1.2億元之間。該計劃募集資金專項用於山東天翔集團旗下金色龍泉商住樓裝修,該樓盤目前已經開盤,正在銷售中。
“去年以來房產信託就頻頻爆出兌付危機,有些機構對房地產市場不看好,或對項目主體償付資金,都可能犧牲部分收益來儘快將信託資金變現。”一位信託業分析人士對此表示,類似上述單一房地產信託計劃轉讓的情況,近期仍呈現遞增態勢。
類似上述轉讓房產項目的情況不僅在山東一地出現,實際上,近期多家房產業巨頭也頻頻出手,轉讓部分經營不佳的資產。
如中糧集團下屬中糧置業投資有限公司和中糧英屬維爾京羣島玖肆有限公司合計持有的上海中糧置業發展有限公司100%股權,就正在北京產權交易所掛牌轉讓,總價爲3.44億元。意向受讓方須承諾,代爲一次性清償標的企業所欠中糧集團的借款5413.26萬元。
上海聯交所項目信息顯示,上海中虹(集團)有限公司持有的鎮江虹孚置業有限公司100%股權及其對鎮江虹孚21929萬元債權正在掛牌轉讓,價格3.45億元。鎮江虹孚同樣債務累累,主要債務爲應付股東上海中虹集團2.19億元。
北京華中園房地產開發有限公司50%股權也在上海聯交所掛牌,該公司的股東方分別爲華潤置地(北京)股份有限公司和北京京電房地產開發經營公司,各佔50%股權。此次北京京電轉讓其所持有的北京華中園50%股權的掛牌價格爲5500萬元。該公司尚欠華潤置地本金及利息共計4.11億元。
業內人士表示,目前市場上轉讓的房產項目,多存在負債較重、建設期較長等風險,故持有這些項目的房企有意通過轉手方式儘快回籠資金。不過,由於整個房地產市場行情趨冷,上述標的轉讓價格較高,脫手前景並不明朗。