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-對話
銀行兩天內全部表態更顯出風向撲朔迷離
周一以來,關於四大行將放松房貸政策,並重新定義『首套房』概念的傳言此起彼伏,但卻未有一條最終坐實。不過,四大行對此番『房貸事件』的回應,卻顯出不同以往的曖昧。業界也從中似乎看到了樓市信貸風向轉變的信號旗。
房貸有放松的動力嗎?有放松的空間嗎?應該怎樣放纔是最合理穩妥的方案?最關鍵的是,對於買房人,意味著今後將如何看待樓市走向?
『應將完善差別化住房政策提上日程』
銀行的表態不同以往
昨日,農行發布了對房貸政策的回應。與此前三大行的說法幾乎如出一轍,表示將順應市場需求變化,進一步加大房地產信貸投放力度,有限滿足居民家庭首套房和改善型住房消費領域的合理信貸需求,加快貸款審批和發放速度。
而23日晚,工行和建行已經分別就傳聞做出回應。工行表示,依舊積極支持個人住房和房地產開發的合理信貸需求。正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整,並將及時做好相關信貸政策的銜接。建行則進一步表示,應將完善差別化住房政策提上日程,進一步明確和規范首套房貸支持的范圍、條件和標准。
『現在房地產企業確實面臨壓力,而且一些企業的確也從銀行中聽到了些風聲。』一位知情人士向北京晨報記者表示,他相信銀行已經有所打算,從不同以往的表態措辭中已經能看出傾向性。
『房貸的利潤太薄』
銀行參與動力並不充足
不過,市場也有另一種聲音:即使傳言是真,恐怕效果也有限,因為銀行並沒有太多的房貸動力。『原因有三,一是主要商業銀行都是市場化企業,監管部門只能動員,無法強求;二是住房按揭貸款還款期限長,利率也低,對於頭寸有限的銀行並不願將更多的資金投向房貸;三是因為目前房地產市場處於下行期,風險增加也讓銀行止步。』一位業內人士坦言,除非政府強制執行,或者央行給四大行大規模注水,否則收效並不會太明顯。
一位股份制銀行支行行長在接受記者采訪時就表示,盡管房貸利率普遍略有上浮,但銀行最終的收益依然是負數,房貸也變成了銀行的雞肋。『房貸的利很薄,如果不是響應國家鼓勵滿足剛需的號召,恐怕中小銀行都會將錢放在其他更能賺錢的地方。』
房價快速上漲可能性不大
房貸政策具備調整空間
『限貸放松是大勢所趨,符合各方利益。』銀河證券研究員趙強日前發文指出,從地方政府角度看,放松限貸有利於提振樓市,帶動土地出讓,化解地方房企破產帶來的區域性金融風險;從中央的角度看,當前經濟形勢需要房地產投資來緩和經濟繼續下行的風險,目前放松限貸導致房價快速上漲的可能性不大。
廣發證券研究員樂加棟表示,我國過去一直支持首套房購買,對於第二套、第三套則采取相對抑制的措施,主要因為過去我國還未完成戶均一套住房的目標,隨著住房市場發展,上述目標已經實現,目前市場參與主體一半以上是改善型需求,此時住房信貸政策是具備調整空間的。
是否應最終過渡到『認房不認貸』
放松尺度尚存爭議
據北京晨報記者了解到,目前市場上針對房貸放松的尺度存有兩種觀點,一是認為應該一步到位,『不認房不認貸』——只要還清貸款即算首套;二是認為只可能從『認房又認貸』,過渡到『認房不認貸』。
所謂『認房又認貸』,是指在當前執行的限貸政策,銀行不管購房人名下是否有房,只要此前存在貸款的記錄,再次購房即按二套房認定。『認房不認貸』是指,銀行在審批貸款時,只參考購房人名下是否有房,只要購房人名下無房,再次購房即可認定為首套。而『不認房不認貸』即當前市場傳言所稱,只要購房人名下無銀行貸款,不管名下有多少套房產,再次購房也可按『首套』認定。
廣發證券認為,目前市場需求的矛盾之一就是按揭成本過高、二套房首付比例過高。允許居民家庭使用更高的購房杠杆,既是順應當前的市場情況,又能平衡銀行對於貸款收益的要求。
中原地產首席分析師張大偉則認為,房貸餘額還清,都算首套房的可能性不大。預計後續信貸松綁的主要口徑將是認房不認貸。因為如果只看貸款,那麼未來擁有幾十套房的投資者還可以按照首套貸款。
晨報記者姜樊孫春祥
利得中國財富管理研究院研究員王瑋:
貸款政策難以扭轉房價回歸理性
北京晨報:目前放松銀行信貸是否有必要?
王瑋:從全國范圍看,短期放松銀行信貸並不是非常必要的。此前各地放松限購的效果並不明顯,房價依然處於下跌趨勢中,可見房價下跌已經形成比較穩定的預期,短期難以靠政策扭轉。
北京晨報:如果放松房貸,應該是怎樣一種尺度?
王瑋:如果放松房貸,應該主要還是放松首套房的房貸限制,滿足剛需住房需求,比如降低首次購房者的首付比例。對於貸款還清即算首套的傳聞,我認為可能性不大,這事實上是為投資性需求開了一個窗口,不利於房價回歸理性。
北京晨報:如果房貸政策真的出現實質性放松,對於購房人來說,目前是否是入市的好機會?
王瑋:房貸政策放松,會對房價起到短時間的支橕作用,但難以扭轉房價回歸理性的大趨勢。從長期來看,靠房地產拉動經濟的增長方式會隨著調結構的完成而成為歷史。
北京晨報:樓市政策放松,其投資收益率是否會高於其他理財產品?
王瑋:房價上漲是獲取房地產投資收益的主要途徑,房價不漲意味只能從房屋租金獲取有限的回報。而投資房產還面臨著交易成本上昇的風險。未來投資房地產很難跑贏信托、私募等理財產品。晨報記者孫春祥