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位於北京海淀薊門橋的保利海德公園項目曾是當年的北京單價地王,在沉寂數年之後,該項目於今年9月13日開盤,這個被開發商稱爲北京銷冠的項目近日卻被騰訊房產曝出銷售業績涉嫌造假。
開盤熱銷25億是真是假?
據報道,9月16日,保利海德公園在售樓處舉辦了首期業績媒體說明會,保利地產北京公司營銷中心總經理牛毅現場公佈銷售數據稱,9月13日,保利海德公園首期開盤熱銷25億元,創下了北京2014年房地產市場新盤單次開盤銷售業績紀錄。
保利海德公園首期開盤共推出128套產品,其中包含23套疊拼產品,以及105套高層產品。牛毅介紹,9月13日開盤當天,110多套房子被當場認購,最終創下了熱銷25億元的傲人成績。這也是2014年北京乃至全國頂級豪宅銷售的歷史記錄。從目前銷售情況來看,小戶型基本售罄,大戶型產品補充推出一部分,現在僅還有少量房源在售。
不過,開發商方面一公佈該銷售數據,便引發了市場的質疑。根據開發商方面的說法,此次開盤推128套,賣出110套,去化率高達86%,在降價聲四起的北京樓市,堪稱奇蹟。中原地產研究總監張大偉隨後質疑稱,北京市場近幾年別墅市場全年的銷售也不過100套左右,最好的一年亦不過180多套,而該項目開盤當天勁銷110套未免有些誇大。
中國經濟時報記者9月23日從北京市住建委網站了解到,保利海德公園項目又名“薊門名居”,於今年6月14日拿到預售許可證。按照北京相關部門規定,房企拿證後必須三日內開售。不過,這個項目從2014年6月14日拿證(京房售證字(2014)128號)到正式開盤,保利海德公園整整花了3個月時間。
在保利海德公園宣佈熱銷25億元后將近一週,9月23日,中國經濟時報記者從北京市住建委網站上查詢到,保利海德公園此次開盤共有6棟住宅樓,批准銷售套數爲164套,其中進入購房者“資格覈驗中”的房源共計68套。從購房流程來看,如果這68套房子的購房者資格審覈都能通過,那麼,這也將是保利海德公園截至9月23日的實際網籤套數。
也就是說,即便按照截至9月23日的網籤數據,保利海德公園共有164套房源,僅賣出68套,項目的首次開盤去化率應該爲41.46%,這與開發商在銷售業績說明會上的86%去化率相去甚遠。項目的實際準成交量比開發商公佈的110多套至少縮水42套。
“9月16日開發商在售樓處正式召開業績發佈會,就是爲了有一個統一明確的聲音對外公佈,25億元的數字是準確可靠的。”9月24日,保利地產北京公司在接受中國經濟時報記者採訪時表示,9月18日某媒體報道的文章並未與開發商聯繫覈實信息,內容不實。
保利地產北京公司在給中國經濟時報記者的書面回覆中表示:北京市的限購政策和其他城市不同,要求非常嚴格,購房者需要備齊所有資料才能提交審覈,北京各個樓盤尤其是高端樓盤資料提交審覈都需要較長的時間,這是普遍的現象,目前網上提交的只是資料齊全的部分客戶,還有部分客戶需要時間準備資料,全部交齊才能提交,否則提交了也是審覈不過的。因此,網上的審覈數據是隨時變動的,不能直接用來判斷實際的銷售情況。
神祕地王項目曾“被售罄”
事實上,保利海德公園項目自從2010年就被外界關注。
公開資料顯示:2010年3月,項目地塊被中國兵器裝備集團控股的北京世博宏業房地產開發有限公司經過58輪競價,以總價17.6億元拿下北京薊門橋項目,樓面價每平方米超過3萬元,成爲當時北京新的單價地王。然而,隨之而來的樓市調控也使高價的薊門橋地塊遭遇不明的前景。中國兵裝試圖尋求將該地塊轉讓,一直沒有開工,樓盤處於去向不明的狀態。
2011年8月10日,保利地產發佈公告稱,公司董事會以7票同意、1票反對、1票棄權通過《關於北京薊門橋項目立項的議案》,並授權經營層通過收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的方式獲取北京單價地王薊門橋項目。
2013年3月,該項目宣佈取名爲保利康橋,不過項目從進入大家視線之後就從未有過開盤信息以及戶型資料。不久之後,該項目便銷聲匿跡。2013年12月,該項目更名爲保利海德公園。
2014年3月,在某房地產網站上,保利海德公園狀態改爲售罄,而事實上,該項目從未開盤,就連售樓處也從未對外開放過,當時市場傳聞稱保利海德公園已經被內部認購,不會對外開放,尚未開盤就售罄。
2014年4月,針對之前曾傳出“該項目已經被整體團購,不再對外銷售”的傳聞,項目負責人表示,被團購的是保利海德公園商務辦公樓部分,已經於去年12月14日開盤,住宅項目將會在近期推出。
2014年6月,保利海德公園住宅項目以97424元/平方米的擬售均價,創下今年以來北京住宅項目獲批的最高單價。
2014年9月13日,住宅項目開盤,開發商宣佈熱銷25億元。
“這個項目的成交額有水分,有些購房者僅僅是繳納了少量的意向金,就被開發商統計了進去,並把整套房子的價格算進了總成交額。”近日,有知情人士對中國經濟時報記者透露,這個項目是保利北京公司今年最大最重要的回款項目,保利地產急於回款,但該項目只是低總價的中小戶型銷售還不錯,大戶型銷售比較差,而且這個項目本身周邊商業配套不是太好,又不是學區房,園林綠化也比較差,真正買得起大戶型的人並不願意選擇這個項目。
對此,保利地產北京公司對本報記者回應稱:“與其他項目成交流程相似,項目已開盤,開盤後交定金簽訂認購,交首付籤合同。都是正常流程。”